詳解：萬達、綠地等5大巨頭試水輕資產的模式和途徑

本文在圖解5大地產巨頭「輕資產」特點的基礎上，總結出輕資產轉型的3大模式與3大途徑，為開發商向輕資產轉型提供參考。

一、圖解5大地產巨頭「輕資產」特點

二、開發商向輕資產轉型的3大模式

從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式：

模式1

以運營商為核心的「萬達模式」

這種模式在歐美商業地產非常盛行。如RTM創格奧特萊斯（北京）商業管理有限公司直接以商業地產運營商為自身定位，用專業運營經驗和資源服務於商業地產開發商的模式。又比如萬達商業地產擬實施的輕資產模式就是選擇了用新建項目與投資機構合作也屬於這種範疇。

作為最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業迴流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉澱。

模式2

以投資機構為核心的「鐵獅門模式」

鐵獅門通過合資基金模式，鐵獅門不僅實現了加速擴張，而且能夠以不到5%（通常只有1%）的資本投入，卻分享項目40%以上的收益。

鐵獅門基金的運作，分別由其澳大利亞子公司（Tishman Speyer Australia）和總部的全球投資組合管理部（Global Portflio Management）完成。前者負責鐵獅門旗下唯一一支在澳大利亞上市REITs基金的發行管理工作，後者負責其餘12支非上市房地產投資基金的運營管理工作。

鐵獅門基金運作模式

TSOF所有權結構

模式3

集運營與投資為一體的「凱德模式」

凱德的模式是，將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信託基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定並實現資產增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。國內標杆房企中，萬科商業地產輕資產運營模式被認為是凱德模式的典型代表。

凱德運作模式

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益，凱德集團構建了從開發商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，這種「地產開發+資本運作」的模式是凱德集團地產經營模式的核心。

凱德商用的全業務鏈條

三、商業地產實現輕資產的3大途徑

途徑1

利用REITs實現輕資產化

實際上，商業地產由於過高的物業價格造成過高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，難以覆蓋同期銀行貸款利率，在基本的商業邏輯上難以成立，不大能夠支持REITs的實現。

REITs的兩種形式

途徑2

以商業信託實現輕資產化

商業信託突出的好處是可以實現資產出表或者大部分出表，是實現資產輕型化或者以輕資產方式進行商業地產擴展的非常好的金融支持工具。

在這種金融工具支持下，開發商可以實現「輕資產+重經營」，實現「小股操盤」，而專業的商業地產運營上可以解決資金不足問題，實現在商業信託支持下的運營擴張。

商業信託是近年來香港與新加坡資本市場針對商業地產金融支持的一種創新產品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。

商業信託的特徵

途徑3

以合作開發來實現輕資產化發展

在目前國內金融支持工具不足、資產或者權益出境尚有較大難度、投資機構規模普遍偏小、難以以支持大體量商業地產項目或者大型地產企業實現輕資產化的情況下，合作開發或者與專業投資管理機構的合作就成為更為現實的選擇。

萬科/萬達的合作開發模式

上市后的萬達商業地產改變了「現金流滾資產」和「以售補租」模式，將走上「輕重並舉」的發展道路。

總結

重資產抑或輕資產運營，是企業根據發展環境以及企業戰略需要進行的理性選擇，不存在孰優孰劣的問題，甚至輕重之間的轉換也只是企業發展的暫時之需。

在互聯網技術的快速進步助推經濟虛擬化的時代大背景下，財富觀與企業理念也在與時俱進，資產的內涵與外延也在不斷發展變化，而服務於企業的可持續、健康發展才是資產經營的永恆訴求。