就這樣炒房，他在北京拿下20多套、燕郊4套房！

今天，公布的這個數據：

下面給大家分享篇關注炒房三重門的長文，希望能幫助到一些剛需及房地產的投資者：

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城市層面：越是高房價的城市，一旦暴漲，暴漲得就越厲害。

城市化發展至今已經有30年之久，經過了這麼長時間，過了3萬均價的城市，和至今仍處於1萬以下均價的城市、處於1萬-3萬中間均價的城市，有著截然不同的房價基因。

為什麼這麼說？不論是炒作也好，還是典型的GDP推動也好，房價能過3萬，說明這個城市自有其過人之處。例如廈門，雖然GDP墊后，但其美麗的風景、溫和的氣候、美味的小吃，使得這裡成為最具旅遊效應的特區城市。再比如北三縣之一的燕郊，目前房價3萬5，雖然自身工業、交通等影響經濟的因素都不發達，但因為它是離北京最近、首套房不限購的衛星城，所以也有其地段價值。

而在經過了這一輪全國性的普漲，至今均價都沒過一萬的城市，也有其天生的逆房價特性。例如西安和重慶，前幾個月還有人說去西安、去重慶炒房，實際上這兩個城市經過這麼多年發展，如果房價能被炒起來，早就被炒起來了。而據觀察，在炒房客的助力下，重慶照母山片區僅僅是漲了3000-5000一平米，這在全國大多數暴漲城市如合肥、廈門來看，著實微不足道。

由此，以新房均價1萬、3萬為界限，劃定三類城市：過了3萬均價的高房價城市，低於一萬均價的低房價城市，以及均價處於1萬-3萬的中房價城市。這三類城市，即使同處於全國普漲的大環境下，其對房價的反應能力也不一樣。

比如說，3萬均價以上的城市，一旦啟動暴漲，連續破四五萬均價的「房價警戒線」，是一個很自然的事情。以廈門為例，其房價從「3-2-1」格局到「5-3-2」格局，足足用了5年。而從「5-3-2」到「8-5-3」的格局，從16年4月的同安地王事件開始計算，廈門僅用了不到9個月就完成了。其具體跳漲過程如下：

2011年，廈門本島高端項目突破3萬元/㎡，島內整體均價逼近2萬元/㎡，島外項目均價達到1萬元/㎡。2016年初，島內高端盤售價超5萬元/㎡，島內整體均價3萬元/㎡，島外普遍2萬元/㎡。這樣的狀況一直持續到2016年4月同安地王的橫空出世。當時這個地王的樓板價高達2.58萬/㎡，而廈門島內的整體房價才3萬/㎡。在這樣的爆炸性投資機遇的引領下，廈門進入暴漲模式，集美杏林灣和海滄馬鑾灣迅速從2萬的均價跳漲至3萬，帶動廈門所有灣區上漲；島內均價更是一路領漲至5萬，思明區篔簹湖片區、五緣灣片區更是出現超過8萬-10萬的高價樓盤。（寫到這裡我又收到一條消息，五緣灣片區驚現報價12萬一平的二手房源，五緣灣整體均價已破8萬，半個月漲了整整一萬！算下來，五緣灣的房產每天每平增值666元！這樣的暴漲，可比長沙、成都、杭州的暴漲強多啦。）

而對於3萬以下均價城市的暴漲，即使是翻倍暴增，也很難比得上高房價城市的暴漲。最典型的是合肥樓市，從2015年年底的9000均價漲至如今的1.8萬均價，上漲了一倍。但同樣是一倍，廈門房價島內的漲幅就遠超合肥（廈門是從3萬漲至5萬多，計算單位是萬；合肥從9000漲至1.8萬，計算單位仍然是千；雖然從收益率的角度來看，同樣多的錢持有合肥多套房子的收益，可能比持有廈門一套房子的收益要高，但持有風險和稅負、貸款風險也成倍放大）。

而對於城市均價低於1萬的城市，即使開始暴漲，也會很快偃旗息鼓。因為越是高房價的城市，越不在乎漲價，而且一漲就是漲幾千、漲一萬。典型例子如北京門頭溝、朝陽東壩、通州區域，從2015年3萬的均價，漲至如今6萬的均價；而越是低房價的城市，因為自身的房價基數較小，稍微漲個一兩千就可能形成巨大的百分比漲幅，（國家管控都是看百分比漲幅，不看具體的房價），政府對此有壓力，雖然不明著限購，卻暗地裡限制預售價格、限制網簽和預售證發放，這比明著限購的效果好多了，房價很快保持平穩。

由此，同樣大的漲幅，高房價的城市是漲幾萬，中低房價的城市是漲幾千，單單從收益和風險兩個指標來看，炒房還是該去高房價城市炒。

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地段層面：越是核心地段，就越是暴漲。

在過去的兩年中，最先開啟暴漲模式的是四大一線城市之一的深圳。而深圳漲得最厲害的區是哪個區？毫無疑問是南山區、福田區。特別是深圳灣一帶，均價已達12萬以上。

2017年廣州這輪補漲，也會是珠江新城等核心區領漲；二線城市裡的長沙，自去年8月的補漲，漲得最厲害的仍然是市中心核心捷運房和江景房；最近還在上漲的成都樓市，市中心和城南板塊的漲幅依舊最大；即便是三線城市都算不上的三河燕郊，也有一個燕順路的核心。未來平谷線開通以後，最大的利好一定屬於燕順路商圈（燕郊北區）。

所以對於從一線城市回來二線城市「返鄉置業」的朋友，星子認為，只要首付足夠的情況下，一定要買在成熟的核心區。千萬不要買在郊區等補漲。不論房子漲不漲，核心區起碼保值；一旦上漲，其漲幅也遠超郊區。

項目層面：越是好房子，越是容易上漲。

同樣的地段，是選貴一點的好房子，還是選便宜的差房子？

我的答案是：一定要選好房子。

你可能認為我是「寧吃鮮桃一口，不吃爛杏一筐」，但不得不說，好房子即使價格上暫時沒有優勢，也更容易出手。（只要價格不是高得太離譜）

上周末，我在去燕郊考察的路上遇到一位80歲的看房老人，他1995年退休前是個醫生，炒房20年，在燕郊擁有四套房，在北京擁有20多套房。目前，他全家兩個兒子兩個女兒都不再工作，全靠炒房維持。

而他在炒房方面的秘訣是：永遠只選好的城市、好的地段、好的房子，持有四五年後套現，繼續買更多更好的房子。

在網路媒體里還出現一位炒房大神，他買房的邏輯更簡單：永遠只跟著捷運規劃買，永遠只買准捷運房。

為什麼？因為捷運就是人流、財流、信息流的管道，一個城市的內在價值，一定是沿著捷運管道流動的。即便政府開發新區，或者某區域落實萬達廣場、遊樂園之類的利好，也會最終反應在捷運規劃上。對他而言，利好也是有排名的，最大的利好一定是捷運紅利，其次才是配套或者新區建設。只要抓住了捷運利好，其他配套的利好一定可以通過捷運站的間距反應過來。買准捷運房，在捷運大利好還沒爆出的情況下投資，在捷運通車以後，一定可以迅速實現升值。而不買捷運現房，是因為捷運利好已出盡。（也正因為這樣，所以環京樓市他只看得上燕郊、固安等有捷運規劃的區域，其他如霸州、武清等則擔心難以出貨）

由此，這位炒房大神，已經是最成功的炒房客了。別人再多的區域價值分析、再多的炒房技巧，收益率也沒有這位大神高。

出台了無數次的調控措施，不管是真是假，是否有效，現在的北京樓市依然不可阻擋的碾壓上漲，以下幾乎都是2017年2月份的成交實例：

1、昌平，北6環外南邵，間隔六環、水庫到北五環還要20公里以上的新盤北京風景，4.6萬起，122-150平中戶型；宇宙中心回龍觀13號線旁，靠近財富新貴it碼農工作區的龍澤苑東區，2003年1室1廳， 51.1平320萬成交。

2、大興、南6環外天宮院，緊挨京開高速且高速還要繼續拓寬的次新保利春天裡，58平1室1廳，275萬成交。南5.5環，距最近捷運站1.5公里且有京開阻隔的綠地海珀雲翡開盤， 7.5萬每平， 102-135平米中戶型。

3、丰台，蓮石以南，西4.5環，距離最近的捷運站2公里的春園，1998年1室1廳53.85平285萬成交。

4、海淀，西北5.5環西北旺，毗鄰it產業園區且自帶學區光環的大平層豪宅西山一號院、萬科如園，9.6萬每平起，200平以上戶型。

區劃邊界西三旗，94年老房育新花園， 63.1平591萬成交。

5、東城，東花市區域，靠近崇文門商圈的次新本家潤園，1室1廳63.5平，701萬成交。

6、朝陽，北5.5環 新北苑次新潤澤公館， 88平 749萬成交；馬路對面，新盤天潤福熙大道9.3萬每平。

7、東北3.5環，次新盤略帶學區的太陽公元，1室1廳 68平 897萬成交。

8、西城，金融街核心區 1981年的老破小--雲梯衚衕54.9平米1150萬成交。馬路對面，雖非老破小但也並不屬於次新的豐匯園中園 209平 3900萬全款。

北三環外同樣屬於西城區地界的裕中東西里，80年代老破小學區房，16萬+起步。

還有最近發生的一個真實案例，剛畢業的學生情侶，在兩家的全力支持下買房，從120萬首付提高到140再提高到160，打算背上巨額負債，在4南+大興線一帶看房，卻各種因素總也上不去車。或許最後這個案例里剛畢業的兩個學生就要買房太貪心了，但在如此形勢下的北京現在不買你指望他們什麼時候買的起呢，一直等到泡沫破碎的那一天嗎？

所以，建議永遠不要企圖去預測房價的頂部在哪裡，近十年已經有無數專家被啪啪啪的打臉，就像2015年初已經上漲了2年多的創業板，已經經歷了長時間的上漲，PE已經70倍+，無數人在告訴我們太高了，無數人告訴我們該跌了，可最瘋狂利潤最豐厚的恰恰是2015年的上半年，這還是七年就可以有一輪完整牛熊的資本市場，更何況是周期遠較股市更為長久的房市。

所以，對於現階段的大學生，如果家庭不是特別殷實（比如有幾套二線城市的房產可供出售），如果可以的話，真心不建議畢業非要留在北京（滬深同理）工作，現在已經不是兩家湊合一下就能上車的時代，去成都、西安、長沙、重慶等房價並不高企且供應量相對更充分的二線城市去吧，那裡有更廣闊的空間和更舒適的生活，也有更為現實的實現夢想的機會，尤其當你發現窮盡兩家之三代積累也無法靠近京滬深房市的時候。最起碼，二線大城市的公共服務水平也相對可以接受，並不像大多數的三四五線以下縣城一樣關係盤根錯節公共服務喪失水準或者除了拼爹別無他途。

所以，現階段也不建議在如此高位再去投資房市，或許就像前述可能這是利潤最豐厚的一段，但如果沒有大幅的浮盈墊底這也是最危險的一段，房市的流動性、稅費負擔、交易費用、變現難易程度較之股市更加困難，真要趕上最後一波的接盤者可能就像泡沫后的日本東京房產市場一樣，20年內都看不到希望。或許我們不知道還能漲多少，但這個階段我們可以選擇不參與。

對於那些想要改善想要學區的北京夾心層，放棄遠大新置換成西海東80年代的學區老破小是否值得，對不起，真的沒有建議。

— THE END —

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金融投行筆記

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