張泓銘、李曉林談樓市去庫存

主持人：各位觀眾朋友，大家好，今天我們來討論最近很受關注的、也是兩會期間熱議的話題——關於房地產去庫存和防風險的問題。

大家知道2016年經濟工作非常重要的任務是去庫存，而且去庫存裡面房地產去庫存又是核心問題。過去一段時間，我們國家從中央到地方都出台了各種各樣的政策，也產生了一些效果，也引起了社會廣泛的討論，在兩會期間我們看到依然是吸引各方高度關注的問題。今天請來兩位全國政協委員討論大家關心的話題，這兩位嘉賓是：全國政協委員、住建部專家委員會成員張泓銘；全國政協委員、林達集團董事長李曉林。歡迎兩位，我是來自社科院金融研究所的曾剛。

接下來討論問題，第一個是去庫存的問題，這一點得到了國家的高度重視，也寫進了報告，作為2016年主要任務，房地產是去庫存的核心。兩位委員簡單講講造成目前我們房地產行業庫存高的原因，以及庫存基本的狀況，跟我們簡單做一個介紹，先從李總開始。

李曉林：大家好，很高興做客經濟網。去庫存這個話題是這次政協會議非常熱的話題，並且在克強總理政府工作報告也充分體現了這個話題，去產能、去庫存、去槓桿，其中去庫存大家討論非常多。去庫存首先要弄清幾個問題，第一個問題，數據問題。因為大家知道從國家統計局數字公布來看，我們庫存現在是7億平方米庫存量，實際上我認為實際情況會大於這個數，因為還有在建的、未竣工的和爛尾樓，這也是很大的一塊。這些加在一起會大大超過7個億的庫存。有的評估機構說30億，有的說50億，我覺得庫存量可能有幾十萬億的資產。如果能消化一部分，或者是消化一大部分，的經濟會再上一個台階。我覺得數據很重要，究竟是多少現在說法還不一致，為什麼要弄清數字，如果數字不清楚就不知道去多少，去多了也不行，我們面臨「十三五」，還有「一路一帶」走出去，我們庫存和材料也要走出去，「十三五」還要大發展，所以去多少也很重要，去多了也麻煩，要適量。

再有，地區性有差別。最近大家非常關心的是北京、上海、深圳的房價和銷量齊升，也有人說「暴漲」，我個人認為「齊升」說法比較準確，個別樓盤有暴漲，個別條件好的、建築裝修都不錯可能有暴漲，但普通的還是齊升。但是部分二線城市和廣大的三、四線城市沒有什麼好的形勢，形成冰火兩重天的狀況。

我認為，去庫存的問題上，一線城市可以不用考慮，也不用擔心。大家現在已經看到了，我們大量的庫存是在三、四線城市和部分二線城市上，庫存壓力非常大，應該想辦法把這些庫存檔活。所以要有區別，北京現在不需要去庫存，北京現在房地產形勢還不錯，上海也一樣。再有就是槓桿作用，根據現在房地產情況，有的地方要去槓桿，但是大部分地區要加槓桿，比如我說二、三、四線城市需要加槓桿，你要去庫存，你就要出台利好政策，在金融、稅收方面要加槓桿，這是去庫存的前提。

主持人：我總結一下，第一，數據要準確。第二，地區區別對待。第三，槓桿作用發揮適當。然後再研究怎樣去庫存，就是你剛才說的話題。

請問張委員您怎麼看剛才這個問題，剛才李總講到數據真實性的問題，您對目前房地產業庫存狀態有個什麼樣的看法。

張泓銘：我同意李總的意見。現在社會上流行的數據是7.19億平米現房，而根據我的計算是66.7億平米，佔用資金是40萬億左右，40萬億這個量是挺大的。主持人剛才提出了一個問題，導致這些庫存的原因是什麼？我想有三個原因。

第一，我們對於房地產的發展指導思想。首先，我們要把它作為一種經濟增長的功能還是滿足民生的功能？房地產第一功能是要滿足民生需求，滿足各種產業經營用房的需要，使用的需要，但是並不需要把經濟增長數據增長作為需要，這是很大的誤區，甚至十幾年之久都沒有扭過來，房地產要為經濟服務，要稅收服務，第一是解決民生需要，解決住的需要，解決用房需要，然後才是經濟增長的功能，要把關係擺正確。

第二，對城鎮化理解有誤區。城鎮化發展是我們國家的經濟發展的動力，但是有很多人把城鎮化理解狹隘化，認為就是房地產，這裡有一個很大的誤區，城鎮化絕對不是房地產化的問題。

第三，還有更大的問題，社會上有一種認為房價「永漲不跌」的神話，認為投資房產只賺不賠，這幾乎成了社會上大部分人的預期。 當然，我承認就現在房地產發展的情況來看，無論個人投資人還是機構投資人投資房產都是賺的，但這不是永遠，房價不是永遠上升的。我認為這三點就是導致房地產總體過熱，導致總體庫存太大的原因。

主持人：張委員講到政策本末的問題，這裡確實有一些值得反思的地方。第二個問題，剛才李總在講去槓桿、加槓桿關係的時候講到政策，去年年底包括今年初也出了很多相關政策，比如降低首付、調整二房標準、降低利率等等。各地方政府還在降低契稅、營業稅等等政策，這些都是我們看到為了去庫存採取的措施。目前來看，兩位專家怎麼樣評價，政策是否已經取得應有的效果？應該好像也帶來了一些其他的問題，二位如何評價。

李曉林：前一段中央去庫存的舉措非常正確，從宏觀經濟看去庫存沒有問題，也出台一些利好政策，比如剛才你說的首付貸、去稅收等等，對行業一個是保護，再有是有利於行業的健康發展。特別是北京、上海、深圳這樣的一線城市非常明顯，發展非常快，就是政策利好的原因。

像北京、上海這樣的城市，土地稀缺，咱們都知道北京市五環以內的土地特別少，上海外環以內的地特別少，深圳核心區也特別少了。另外這些城市是外來人口聚集的主要城市。北京市政府公布的數據，每年有60萬人進來，他們就是剛需，要吃要住。最起碼他們要租房，現在的北京人把房拿出來給他們住，他自己就要改善一下。剛需拉動改善性需要，再加上股市不太好，其他投資項目利潤不清晰，大家有可能拿錢出來做房地產投資，剛性需求拉動改善性需求，加上投資性需求，三個疊加在一起了，再加上政策利好，遠期看土地資源稀缺，這就是主要原因。

三、四線城市不是這樣的。現有人民居住情況還是不錯的，改善性需求有，但是剛性需求和投資性要求相對會比較少。目前現有政策調整他們去庫存可能會有一些慢。在三、四線城市，以及一些二線城市能不能給一些更好的政策解決來解決這個問題，我們也曾經進行了一些調研。比如東北老工業基地的一些地方，我們去過牡丹江和佳木斯兩個市，都是幾百萬人口，很不錯，從這些年的情況來看還很好，他的房價沒有泡沫，他們普通商品房才賣3000多，好一點4000多，一般3500左右，東北的房子牆要厚，因為冷，採暖各方面的設備費用比較大，他才賣3000多一平米。你想想成本很高，利潤很低，這種房子的產品泡沫很少，我們在調研的時候發現當地有一個風俗習慣，農村女孩嫁人不要幾大件，而是要求城鎮里一套房子。房子可以是一居室，如果按照平均價3500元，60平米來算， 總價才20萬左右，按照現在的首付原則，是將近2成首付，也就是首付3-4萬元。這個地區有這種需要，而且沒有泡沫。我反對零首付，這樣的槓桿銀行風險太高，我更反對首付貸，等於是沒花錢，還是零首付。如果能夠把銀行按揭降到一成最好，拿1、2萬塊錢就可以完成買房結婚居住的需求，房地產最怕有泡沫。現在有幾十萬億，大部分是銀行的，如果在這方面加一點槓桿，我估計能去一大片庫存。

政府購買保障房是最好的時機，因為這麼多的房子賣不出去，我建議開發商降一下，不能都指著政府，開發商把房價降一降，中央有支持保障性住房的政策，地方政府要作為，拿錢來買一批，用於保障性住房的庫存房。這樣開發商降一點，政府買一點，就可以解決貧困地區的需求。一部分讓年輕結婚的剛性需求，有剛性需求的人很多，但是他們卻沒有買房的能力。像北京，有剛性需求的人太多了，但是哪有錢買房子，地方也是一樣。政府買一點，開發商降一點。用加槓桿的原則，大家一塊上，這樣有可能促進三、四線城市去庫存的速度，我是這樣理解。

主持人：謝謝李總，李總講的差異化政策還是很有意思的。前一段時間，央行在降低首付的時候，也提到商業銀行可以根據自己的情況，做一些差異化的改變，差異化政策到底怎麼實施。張委員，您怎麼看這個問題？目前咱們政策取得什麼樣的效果，有什麼樣的障礙，哪方面有可以改進的地方？

張泓銘：有關部門出台兩方面的政策，第一，降首付。降契稅、營業稅的政策，就是鼓勵需求一端的政策。應該說，這是針對房地產市場，整個2015年，甚至包括2014年第四季度，中央政府都出台了一些鼓勵房地產市場需求的政策，包括宏觀金融政策，都有了。降准、降息都有，累計起來推動市場需求一端。加上今年2月份兩道政策，我們完全有把握認為，政策對推動房地產市場的需求，是有作用的。無論一線、二線、三線全面起作用。但是問題是程度不一樣。剛才所說超一線城市，2015年已經很熱了，到兩道政策出來以後，更催生了熱度。還有很多三、四線城市，這把火燒的夠不夠，我們需要觀察一段時期。如果一線城市溫度夠了，有過熱的話，我們是不是撤一點。三四線城市加一把火沒問題，這就是李克強總理所說的去庫存當中「因城施策」的問題。

主持人：剛才李委員和張委員都講到加槓桿的問題，去庫存並不是說一味的去槓桿，同時有的地方還要加槓桿。目前操作過程已經有加槓桿的情況出現，銀行在沒有降低首付的情況下，有一些首付貸已經出來了，瀋陽曾經出台了一個很短的政策——大學生購房零首付，這就是對特定的人群加槓桿，加槓桿動力不一樣，有的是民間資金，有的是政府的推動。我是研究銀行的，從銀行的角度來講，這種東西可能存在一些風險，不知道兩位委員怎麼看待加槓桿的特點，怎麼樣能夠更好控制它，或者說更好把握加槓桿的過程。李委員先來。

李曉林：中央提的「三個去」沒有問題，因為我們存在一些問題所以提出「三個去」，但是在執行層面上需要研究。我覺得產能過剩的行業應該去槓桿，在煤炭、鋼鐵、水泥行業的生產過程去槓桿是對的。在去庫存上應該是加槓桿，用槓桿幫著去庫存。我覺得去槓桿上，產能過剩配槓桿是對的，但是有一些高科技領域、環保產業、文化創新這些需要發展的應該加槓桿了，有去有加才符合我們現在的結構調整。去庫存應該適當加槓桿，去槓桿可能是不太適合的。

主持人：張委員怎麼看？

張泓銘：去產能、去槓桿、去庫存、補短板、降成本——這是中央經濟會議提出的今年經濟工作五大任務。對於去槓桿的問題和房地產問題聯繫起來，可以稍稍仔細的討論一下，理解一下去槓桿是一件大事。2008年開始美國金融危機以後，提出新常態的觀點就是全世界去槓桿，新常態主要的特點是新槓桿，我是認同世界上去槓桿的大背景。現在我們去槓桿，我們去槓桿的思想觀點是符合世界經濟發展大勢的，總體上我們在經濟當中要去槓桿，去槓桿程度我們可以研究，但是大勢是去槓桿，這是一個大前提。

結合房地產庫存的問題，我認為要仔細的分析。這裡還要因地制宜，如果是庫存很嚴重的地方，對需求一端要加槓桿，我們要推動需求消化庫存。對於供給側恐怕要適度的收緊，庫存那麼大你還要加大施工就更糟了。槓桿有加有減——加需求端槓桿，減供給端的槓桿。

對於已經過熱的一線城市要倒過來干，對需求者也許我們要稍稍的收槓桿降槓桿，對於供給側，房地產市場形勢很好，供不應求，我們應該適度加大槓桿。在總體減槓桿前提下，我們要區別對待不同的地區，需求兩端要有不同的對策。

主持人：加槓桿減槓桿不是絕對的。

李曉林：絕對不是一個去槓桿可以解決的。我和張委員的意見還是比較一致，有的地方要加，有的地方要去。

主持人：看起來是非常複雜的。

張泓銘：組合很多。

主持人：大家知道最近幾個星期以來，互聯網金融創新首付貸大家已經看到，至少目前非常關注，而且在城市裡作為投機的一種手段，好像使用還挺廣泛。我不掌握具體的數字，央行兩會期間新聞發布會上專門提到首付貸，目前定性不太好，有點違法的嫌疑。這類產品看起來某種程度在加槓桿，替買房者加槓桿，目前的範圍到底是很廣泛普遍的現象，還是局部地區的現象？它的危害，或者說它的影響會有哪些？我想大多數人對這個並不是很熟悉。兩位委員給我們大概的介紹一下情況。

李曉林：首付貸是最近一段時間出現的情況。這就是變相的零首付。前不久瀋陽想出台一個零首付，第二天政策就腰斬了，瀋陽市政府也說是在探討，我是不同意零首付的，這樣容易引起次級債危機，美國就是反面教材。零首付肯定是走不通的，有一些中介和機構就想出一個規避零首付的方法，就是首付貸，變相的零首付。這樣容易引起金融風險，如果波及面大了，容易危害我們整個金融體系。有的地方房價有泡沫，還沒有吹破，但是變相零首付了，你首付都是貸款解決，一旦房價跌下來銀行資產就壞了，就會引起類似於美國次級債危機的金融風險出現，所以趕快要制止。

主持人：從房地產健康發展角度來看，這類產品不利於市場長期穩健的發展，過度透支了未來的發展。

李曉林：首付貸還有點違規。

主持人：昨天央行負責人講，像這類機構大多數不具備貸款資質。正常來講，我們國家貸款機構是要拿金融資質的。張委員有什麼補充嗎？

張泓銘：剛才提到首付貸，除了正規的金融機構給予貸款以外，民間機構，嚴格說是非金融機構也給予貸款，實際上是變成零首付或者極低首付，這是有風險的。首先這不符合我們國家的法律，因為我們國家不允許沒有金融牌照沒有金融資質的機構放貸，這在法律的層面就否定了。其次，它的危害還是很大的，最鮮活的樣本就是美國次貸危機，用國家擔保的形勢讓沒有購房能力的人買房，後來通過金融衍生產品導致危機，追終溯源就是買房極低貸款造成的，前車之鑒我們一定要防範。

分析一下這個問題，現在我們國家規定首付比例是25%，這是正規金融機構提供的貸款。民間的零首付實際上也是來自於金融機構，最後也會傳遞到金融機構里，所以危害是一樣的，所以我們不贊成。

主持人：接下來還有比較大的問題，前一段時間講到三四線城市去庫存，是不是可以跟農民工進城，或者是新型城鎮化關聯起來。之前有部門出台了一個意見，支持農民工在城鎮買房，好像有一個具體的政策。這點兩位怎麼看，主要問題集中在二、三、四線城市，未來購房的主體會是哪些？現在來看，新型城鎮化過程是否可以形成對二、三、四城市需求支撐，成為支持的來源。各位怎樣看待這樣一個命題，如果說命題成立，未來還需要什麼樣的政策來支持它。

李曉林：前一段時期，我們去庫存，城鎮庫存的房子希望通過農民工消化，初衷和想法都沒問題，都是好的。這次政府工作報告也提出將會有60%的人居住城鎮，這個數字就不少了，這是非常強大的剛性需求。農民工這些年在城市打工賺了一些錢，我們認為他們有可能是城鎮住房的消化主體。

實際上這段時間看並不明顯，這些年農民工掙到錢都回去買房了，那時候他們所在地區的房子更便宜。現在這一輪要想去庫存，三、四線城市去庫存就需要政策的支持。現在手裡有錢的那些農民工，基本已經在家鄉的城鎮買房子了。還有一些想買房的，手裡沒有那麼多錢，這涉及到農村的房子、宅基地，再加上土地使用權怎麼流轉起來的問題，這些年都沒有能流轉起來。他們將來想要進城，他們手裡的資產就是現有的宅基地，祖宗幾代人給留下的宅基地。土地承包以後是他們的，流轉起來可能他們有機會。

主持人：資金的支持可以置換。

李曉林：這麼多年進城。「十三五」規劃要求有60%的農民要到城鎮居住。剛才我講了農村女孩嫁人要有一套房子，因為要過日子。她們並不要求在北京和上海，在當地城鎮有一套房子就可以了。我們看看怎麼增加他們的收入，再有宅基地和土地使用，你不住可以把房子賣給別人。

主持人：張委員怎麼看這個問題。

張泓銘：關於城鎮化的話題，能在各種報告裡面看到，中央提出「三個1億人口」的問題，明確指出了要讓1億農民進城落戶，這樣的政策無疑是對消化庫存，對城鎮化是有好處的。鼓勵農民進城落戶買房，有利於市場需求的政策已經出來，這是沒問題的。短期的角度看，我們鼓勵農民，長遠角度有兩個問題需要考慮。

農民進城，農民為什麼進城？關鍵是三、四線城市要集中各種資源，使當地的城市經濟發展起來，有更多的企業進來，有更多的資金進來，有更多的項目進來擴大就業。讓農民工進來不是簡單農民落戶的問題，而是三、四線城市經濟發展的問題，通過經濟的發展，擴大就業崗位，這個根本問題要解決。這樣做有利於農民進城，有利於農民落戶，也有利於農民購房，這是一個問題。

第二，我在農村有資產，有承包的土地資產，有宅基地資產。如果從根本的角度考慮，我們如何在農村產權制度上有重大的改革，農民資產權利如何通過資本市場轉化，變成現金，進城就沒有障礙了。如果說徹底的解決農民進城的問題，恐怕要考慮中小城鎮經濟的問題，農民資產權利市場化轉化的問題，就需要全部解決。

主持人：張委員講的是未來可持續發展，這也是政策規劃時，「不能頭痛醫頭，腳痛醫腳」的問題。去庫存是短期化，未來是需要有可持續發展的機制。

李曉林：我再補充一下，剛才張委員講政府工作報告說是1億農民進城，但是從另外一個數據看，會大於這個數字。我們現在有9億勞動力，其中1億受過高等教育和專業技能培訓的。這9億人要是60%的比例進城，也就5個多億。5個多億是含城市的，所以我覺得可能會大於1個億。

主持人：這說明空間還是很大的。

還有一個問題，我估計這個問題還在討論階段，但是對未來房地產市場的影響比較深遠。具體我也沒太研究過，提出來供大家討論，也不講具體實施進度的問題。

最近有新聞提到加快研究出台房貸利率，按揭利息，提高個人所得稅的政策。這個政策在國外是很普遍，在美國都是這樣，自己的房貸按揭抵扣個人所得稅，在因為個人所得稅制度本身不太完善，所以還沒有抵扣政策，既然說有這樣的一個討論，如果真的可以抵稅，這樣會不會是未來可能的趨勢，這是一個。第二，對房地產市場本身有怎樣的影響。我個人認為不一定是非常快的事情，現在我們研究「十三五」，是面向未來的討論。

李曉林：這個話題是一個美好的前景，國際上一些發達國家就用這種槓桿，稅收的槓桿。你所有的消費，包括你的住房消費、教育生活都是在稅前。目前現行是根據你的收入交所得稅，我覺得你說的事是挺好的，但需要時間，還有個人申報的問題。怎麼報、怎麼申，不單純是房地產首付貸的問題，需要很好的誠信體系來幫助完成。

主持人：個人所得稅的稅制要完善。

李曉林：一是稅制整體完善，另外誠信體系要建設好，目前出台不可能。

主持人：這是大家一個好的預期。最近媒體上討論還挺多的，張委員您怎麼看待這個問題。

張泓銘：購房款抵扣個人所得稅的政策，在發達國家是很流行的政策，尤其是在美國很流行。在出現已經有段時間了，上世紀最後一個十年到二十一世紀初，上海在全國率先實現購房款抵扣所得稅，我本人也是受益者。當時上海實行這樣的政策，推動上海那一輪樓市回暖取得了很好的作用，市場好了以後就迅速取消，好像實行了5年的時間。

這個問題是我們可以考慮的，但是還是要因城施策，不是普惠的政策。如果說那個地方庫存擠壓很多，你要推動消費需求一端，那麼可以考慮實施這個政策，如果很火熱的地方就不用考慮這個政策了，還是要「因城施策」，政策的本身還是可以研究的。

主持人：原來曾經有過實踐，還有過一定的經驗。

時間有限，兩位委員公務很繁忙，還要開會，今天就聊到這裡。兩位委員還有補充的嗎？

李曉林：沒有。

張泓銘：沒有。

主持人：感謝兩位委員在百忙之中參加我們的討論，感謝給了我很多的啟發，謝謝大家。

張泓銘：謝謝主持人，謝謝經濟日報、經濟網。

李曉林：謝謝。