資訊 | 限價政策帶來「商改住」限售 等新房銷售亂象

商改住項目和住宅項目銷售，是絕大部分房企賴以為生的現金流來源，掐斷這一現金流他們將面臨資金鏈斷裂的風險，這是房企冒險踩線的原因。但限價、限售政策並不能解決房地產市場尤其是一線城市的根本問題，即供需不平衡。

新一輪樓市調控抑制住了房價上漲和成交升溫，但也衍生出一系列新問題。

調控風暴下房企頻踩線違規 限售限價政策存調整空間？

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記者調查發現，在此輪調控「商改住」限售、新房限價政策下，諸多開發商在各地頻頻違規，其中不乏大型房企;而在一些城市，開發商通過「雙合同」、「延期簽約」等方式規避限價限購政策，也是大面積涉嫌違規。

商改住項目和住宅項目銷售，是絕大部分房企賴以為生的現金流來源，掐斷這一現金流他們將面臨資金鏈斷裂的風險，這是房企冒險踩線的原因。

但作為抑制樓市投資投機的手段，限價、限售政策並不能解決房地產市場尤其是一線城市的根本問題，即供需不平衡。

因此，對於調控手段的反思和長效機制的建立也成為必要。目前各地限制性的調控政策是否存在調整的空間?如何不擾亂價格機制，徹底解決房地產市場的根本問題?

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銷售壓力下的違規

繼3月26日北京「商改住」禁令后，廣州、成都、上海、深圳等地相繼跟進。在嚴格的管控政策下，一些房企違規了。

3月28日，北京市住建委公布，林肯公園、萬科天地、恆大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等涉嫌將商業辦公用途改變為居住用途銷售，這6個項目當時被停止網簽。

5月份，綠地也因試圖打擦邊球而兩次被罰。涉事項目分別是位於北京密雲區的綠地朗山產業園商辦項目，以及位於上海閔行區的綠地峰尚匯項目。前者因為存在無證售房、涉嫌違規宣傳「商改住」;後者因未對違法建設進行完全整改。

「頂風作案」背後，是以綠地為代表的房企手握大量商辦項目急於去庫存的無奈。

早在2012年，綠地集團就已開始加碼商辦。公開統計數據顯示，綠地集團在過去5年間，僅在北京拿下的商辦用地就超過15塊。綠地2016年的銷售中，住宅項目佔比64%，商辦佔比36%。

深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓表示，全國現在商業物業存量過剩，房企違規「商改住」的主要原因，是為了去庫存轉化成現金流。

國家統計局數據顯示，1-5月份，全國住宅待售面積為36475萬平方米，同比下降17.9%;辦公樓待售面積3706萬平方米，同比上升7.7%;商業營業用房的待售面積為15921萬平方米，同比上升4.6%。

除了違規「商改住」，新房銷售領域「雙合同」、「延期簽約」現象也是遍地開花。

根據記者的調查，在主流一二線城市，因為政府實施限價管理，每個區域、每個樓盤都進行限價銷售，而且限定的價格較低，一些城市的開發商就通過「雙合同」來規避限價。

所謂雙合同，指的是購房者在買房時，除了購房合同，還被要求籤訂一份裝修合同。以某大城市郊區為例，樓盤備案價基本在12000-15000元/平方米，而市場真實售價為18000-20000元/平方米，這中間存在的五六千元差價以另外的裝修合同來支付。

為此，購房者將付出相當於50%-60%左右的首付成本(首付+裝修)，而裝修貸款只能貸5-10年不等，月供壓力也很大。這也相當於是變相的首付貸，是現行國家金融政策所不支持的。

記者調查發現，一些項目通過延期一年簽約的方式，規避限購政策。購房者先簽意向書，支付首付款以及在接下來的一年裡陸續支付金額不等的分期款，同時辦理社保;一年後，雙方再簽訂正式的購房合同、辦理貸款、簽約過戶。

新房銷售花樣頻出的背後，是房企普遍面臨業績和資金壓力。

2017年5月，大部分房企銷售業績環比下降。據克而瑞統計，5月銷售業績排行前10名房企中，有8家房企均出現環比下滑，前20名有13家環比下滑。其中碧桂園5月銷售業績為480億元，環比下降10%;萬科為359億元，環比下降14%。

徐楓認為，市場不好時，房企加快銷售是本能反應，尤其在非熱點城市，由於監管比較缺位，房企違規成本低，踩線銷售是一個「務實」的做法。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖則表示，當前房企融資的各種渠道都在收緊，房地產商面臨資金壓力，銷售是房企獲得現金流的最有效途徑。

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整治亂象的政策建言

面對複雜的市場環境和頻頻出現的違規現象，政策該如何應對?

對於「商改住」問題，廣東省房協建議，根據地方實際情況作出調整，不要簡單採取「一刀切」式的管理。

比如在廣州，房協建議，商住混合用地的商業裙樓、住宅用地的配套商業商務設施，不應受300平方米限制、銷售對象可以是個人。

理由包括，該類商業本身的功能改為居住價值不大、消防要求與新政規定衝突，以及廣州作為千年商都和商貿城市，商鋪、裙樓商業出售給個人投資者，投資者買鋪、商家租賃是商業市場長期以來的運作模式，簡單粗暴地禁止此類物業銷售給個人，會對廣州市的商業市場造成衝擊。

在北京，多方力量博弈之下，5月23日，北京市對「3·26新政」發布了具體的執行口徑：新規不涉存量，合法已購商辦類房屋可租可售，不需拆除上水下水設施。

一線城市因地制宜之外，中原地產首席分析師張大偉認為，作為曾經的熱門投資品，商改住項目在一線城市和部分二線城市限售有必要，但在商品房庫存巨大的三四線城市則沒有必要。

而對於限價政策帶來的新房銷售亂象、首付貸重出江湖、購房風險加大的問題，4月3日，佛山市住建局表示，發現將商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)等行為的，立即予以制止，並暫停項目網簽，責令停業整頓;惠州市房管局也表示，從4月1日開始，在政府備案登記的樓盤，不能再加裝修款銷售，只能按備案價銷售。

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