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多研究點自己,少談點「北京」!北京房價真相

多研究點自己,少談點「北京」!北京房價真相

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以北京為代表的房價問題又成了熱點。一篇《最近有點為北京難過》,更是說的都是淚,看的也有無處話凄涼,但北京不相信眼淚,它也並不凄涼。

1

房價高成這樣,接下來是漲還是跌?是輿論最關心的問題。消息面的觀點涇渭分明,各有各的道理。

一種說法是還要大漲。

這主要是過去的事實在支撐,找不到道理,存在即道理。以北京為例,四環的房子漲到兩、三萬,大家就受不了,理性的開始不斷算賬,包括總理都出來說,房價不能再過快上漲與大漲。

但現在,五環的房子都是六、七萬甚至更高了,房價還在漲,一路漲。鐵的事實粉碎了很多曾經看跌的理性的心,紛紛向現實投降。

+

所以,放棄幻想,依然看漲。


還有一種說法是要大跌。

這是堅定的市場經濟和產業理智派。比如,拿日本、美國的房地產和比,堅持從理性的供需和經濟發展的角度討論。認定房子繼續漲,經濟會越來越糟糕,在可預見的時間內,房價一定會跌,甚至大跌,現在是最後的瘋狂。

到底怎樣,鬼知道。但有些東西值得參考。

認為要大漲的,應該好好想一下這個事情。

+

房價搞成這樣的負能量已是顯而易見,決策層也是清楚的。以北京為例,這幾天流傳的數據是,去年房價大漲,但從工業到文娛消費,很多行業的指標都是大幅下行,甚至歷史性的下行。


這兩年,關於實體經濟有很多討論,說稅費、虛擬經濟等等是傷害實體經濟發展的原因。應該說,這些都是皮外傷,真正把實體經濟打成內傷甚至大出血的還是高房價,高房價促使了一些惡循環。

在北京,普通企業給到普通職員一萬塊薪水已是重負了,但拿到薪水的人如果家底不過硬,日子還是一把鼻涕一把淚。普通企業和普通職員是中流砥柱啊,中流砥柱都被房子困住了,後果就是生產的不能好好地生產,消費的不能好好地消費,生產消費都被掣肘了,還談什麼實體經濟振興。

指望房價大跌的,也有兩個情況要重視。

第一個,成為世界第二大經濟體,應該說還是靠房地產的拉動力。房地產曾經給我們很多好處啊,從政府到民間都是。這個好處是讓人上癮的,要戒掉這個癮,不容易。

第二個,日本、美國,以及真正市場化的供需在我們這邊,其實是不太靈。如果靈,房價不會是這樣。

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我們的房地產是純正的市場經濟嗎?不是。比如,我們的供應就一直是被非市場控制的。


這樣的情況下,控盤的想要防止房價上漲比較困難。比如北京,很多人對房價高的怨言大,批評政府的責任。但政府也是一肚子苦水,城市負荷有限,人口不能大增,這就是意味著不能大舉土地供應,但我們的需求很大,全國的購買力都來跑過來,結果呢,一路大漲。

房價的上漲難控制,但要防止房價下跌卻是比較輕鬆的事情,尤其是土地本身就比較稀缺的地方。減少供應就是了。

有人說,現在是控制土地供應,這個好控制,將來房子多了,怎麼控制?控制得住嗎?控制得住的。小時學過課文吧,說萬惡的資本家把牛奶倒掉也不讓牛奶跌價。說難聽點,將來房子真要多了,拆掉老房子建中央公園,可以的吧。還有,如果全國有點錢的人依然這麼不顧一切也要在北、上、深搞搞房,房子會多嗎?

可以控制供應的,希望讓房價跌,甚至大跌嗎?不太現實。這裡面,不光是政府捨不得土地財政的問題。

+

它不但涉及到金融、經濟的系統性安全,還涉及到多少老百姓的切身利益。大家看到買不起房子的老百姓在抱怨房價高,也要看到很多甚至更多已經有房子的在害怕房價跌。

害怕跌的,應該是比抱怨漲的,力量還大。

當房子成為一個社會大問題,可能是這個社會本身出了問題。我們的一個問題就是,從政府到民間,房子都被放在了太重要的位置了。

2

大漲也沒理由,大跌也沒理由。是漲是跌,你也說不清。你到底要說哪樣?

要說的是,房價,你我左右不了它,也越來越難判斷它,與其去糾結,去被掣肘,去弄得心慌慌,不如好好面對它,接受它,最好是超越它!

首先是面對和接受,高房價地區的人要接受房子就是奢侈品,就是有錢人才能有這件事。不接受也不行,如果想要房子價格低,只能到其他地方去。

這樣說,很殘酷,但沒有辦法。

+

面對和接受之後,應該要超越它:人生的意義不應該只圍繞房子,即便是房子,真正關鍵的也不是你買(賣)了是要漲價還是跌價,不是北京的房子怎樣,而是你有怎樣的能力,要怎樣的生活,如何選擇才更適合自己?


這個選擇,應該與你的事業、生活,更長遠有關,靈活、通盤考慮。靈活,通盤考慮能讓你得到的,或許遠遠超過房子本身的意義。

我有兩個朋友,前段時間做了一個交易,一個朋友把他的房子賣給了另外一個朋友。賣房的朋友生意很好做,堅信用這筆錢去做生意一定能跑贏未來房價的漲幅,買房的朋友手裡有筆錢找不到什麼自己有信心的事情,想來想去,再買套房吧。

你看,他們一個買,一個賣。如果只看房價,無論漲跌,都會有一個人要吃虧的。但他們一定會有人吃虧嗎?從全局看,不一定。

+

因為,房子不是他們的唯一。賣房子即使賣了便宜,但或許拿到資金做成了遠遠超過房子增值收益的事情,就算是利息,也每年都有幾十萬的收益。買房子呢,就算房子買虧了,但或許他不買房子稀里糊塗去做個生意,最後虧到血本無歸。

所以,關心政府和社會怎麼對待與影響房價,別人家的房與價。不如關心自己的根本問題。

我們的根本問題還是,發展才是硬道理。發展好了,什麼時候買不到房子?發展不好,什麼時候也都是沒有立錐之地。
正如我一個朋友當年被人勸說買個北京戶口,他回答:如果我有出息,沒有北京戶口又怎樣?如果我沒出息,有了北京戶口又能怎樣?

對比海外和,我有一個可能不客觀但比較有意思的觀察,我們大都愛管天下大事,替黨和國家與社會操心。國內朋友,經常分享給我的是薩德、川普、南海等等大問題,海外的呢,比較關心個人,一些香港和台灣朋友,經常給我看的是,怎麼提高生產和工作效率,怎麼理財,怎麼生活,怎麼規劃自己事業和人生,他們更關心個體和方法論。

我們也應該多一點關心個體和方法論。對應《最近有點為北京難過》來說,就是多研究點自己,少談點「北京」。

很多人張口就是和人面臨怎樣的國際國內形勢,回頭跟他聊,他連自己優劣、機遇和挑戰都搞不清。

這是不好的。

3

有人說,必須關注集體多於個體啊,個體的命運怎麼能擺脫集體的命運。老生常談的論調是,沒有小家,哪有大家。這話有道理,但又有點沒道理。


沒道理在於,所謂的成功、失敗,幸福、痛苦,具體來說都是個體的結局,但這些個體卻都是來自集體。一個集體,有人成,有人敗,有人哭,有人笑,可見,個體又是能超越集體的。

還有,你這麼關注國家與社會,你確定你真的是能與國家與社會同呼吸,共命運。國家是第二大經濟體了,您是第幾大?

關於個體和集體,我還有個極端的例子。

一個朋友有段時間特別背時,他說,要是今天地球爆炸就好了,人生馬上沒有煩惱。我說,你如果真這樣想,可以啊,您不就是想一死了之了,地球不爆炸,也可以做到,何必不靠譜地指著大家墊背。他覺得有道理,貌似有點豁然開朗:對,其實還是活著好,那就好好活著吧。

前段時間有個談論,說的是社會階層固化,草根逆襲的通道即將關閉。我們一個同事寫了文章,觀點很好,說任何時候,奮鬥都能改變命運,草根都有逆襲的機會。還舉了一大堆例子,鼓舞人心。

稿子我們發了,但我後來跟老遲講,個體而言,草根逆襲的通道永遠不會關閉,群體而言,的確是正在關閉了,現在不會再有那種藍衣藍庫,一群一群地變成西服革履,幾乎可以說是一個時代造福一批人的機會了。

這其中,關門的主力就是房地產。

+

悲觀一點來說,一個有房的二代和一個無房的二代,現在差的已經不是奮鬥,而可能是奮鬥一輩子終於成了你的鄰居,還有可能成不了。


但請注意我的用詞,是悲觀,可能,而不是一定。你怎麼知道那個無房的二代不會是未來《福布斯》上的人?如果他能是,房子會是個什麼問題?

如果集體通道已經關閉,個體更應該把心思和精力聚焦到自己的自強,而不是悲觀於集體宿命主義。對於房價,也是這個道理。
不光是今天,過去其實也一樣。

如果有人1999年用50萬在北京買了兩套房,那應該是賺大了。但我告訴您啊,同年,馬化騰沒用50萬買房,用50萬辦了騰訊。你還覺得買房鐵定最划算嗎?那就是說,買房不如創業嗎?也不是。我想,您身邊就有一堆不這樣認為的。

所以,還是關鍵在個人。

如果您被高房價圍困,建議不被浮雲遮望眼,也不人云亦云,隨波逐流,而是結合自己的實際來處理,而且能夠超越它,別讓它成為人生和生活的最重要,甚至是唯一。

+

最後還插播一段,說個可能招罵的感想。房價上漲,你我可能都既是受害者,又是加害人。

前段時間有看一個新聞,一對年收入不到15萬的小兩口,賣掉雙方父母在老家的房湊了三百來萬搞首付,背上兩、三萬的月供,買了個600多萬的房。背著這麼一座大山,這小兩口真是可憐。但某種程度上說,他們又是在助推高房價。

他們為什麼要這樣?他們把房子看得太重要了!甚至有種人生全部為了一套房的沉重與悲壯。

房子真的有那麼重要?沒有這個房子,他們就不能用那麼大一筆錢,去有更好的人生的嗎?甚至先干點其他的,然後更輕鬆地有套房嗎?

思路,應該更開闊些!

文丨華商韜略 · 華商名人堂 畢亞軍

延伸閱讀:北京房價真相

京房價,冠絕天下。

經過2016年的狂飆突進之後,部分城市的房價已呈停滯之勢,獨有北京仍然飛奔如馬。今年春天,北京不少地方房價仍一路猛漲。甚至傳言單價低於十二萬都不算北京房。

2016年北京經濟增速為6.7%,基本與全國平均水平持平。但是,北京的人均GDP超過11.5萬元,達到全球發達國家主流城市的水平。三產比重達到驚人的80.3%,為大陸城市中最高,比重也達到了全球主流城市的水平。

儘管實體經濟舉步維艱,全國步入新常態,但是北京以國都之姿,一直閑庭信步。不僅經濟大盤無憂,房價亦引領天下。

察見淵魚者,必有不祥。

經濟的決定力量,一直是市場與權力交錯。

北京的房價,正如其經濟基本面一樣,得益於獨特的政治地位,取決定性作用的不是市場體系,而是權力體系。北京在權力體系中處於頂峰,在公共資源的擁有上,獨步於全國,是公共資源的富裕,而非市場稟賦的超拔,造就了北京經濟體系。

權傾天下,是當下北京經濟體系的基石,也是北京房價高聳入雲的基石。

(1)霸佔最多公共資源,迫使最多人追逐

儘管北京最近幾年奉行了非常嚴格的趕人政策,但是,一代又一代,一年又一年的外地人,還是前赴後繼潮水般湧入北京,北京到底香在哪裡?

論繁華便利,北京不如深圳,論宜居,北京不如珠海、青島,人間天堂的蘇杭。論氣候,朔風強勁的北京,不如南風習習的江南。

北京的最大利器,是公共資源。最好的學校,最好的醫院,最有審批權的衙門,最強大的央企,都雲集北京。這些資源,才是國內其他城市無法替代的。

是一個不完善的市場經濟國家,權力對於資源的強大控制力,慣性巨大。

城市的公共資源安排,並非依靠競爭,而是基於權力等級安排。按照政治地位排隊在這種體系中,北京處於第一個梯隊,它不僅是直轄市,而且是首都,其政治地位超越國內一切城市,連其它三大直轄市,在北京面前也要俯首。其掌控和調動資源的能力十分強大。

在文教領域,最頂級的高校,包括北大與清華,均設立在北京。全國三十餘所頂級大學中(985),北京獨居其八,集中了全國五分之一精銳。在教育部直屬的75所(截止到2017年3月,教育部網站數據顯示)大學中,總部在北京的達23所。幾乎佔三分之一。以人口論,北京僅占人口的2%不到,以面積論,北京占面積也不到0.2%。其高校密度,無論是從人口還是面積而論,都為一般城市的數十倍以上。

在醫療資源方面,北京也獨步全國。在2016年十大醫院中,北京獨佔其四,在全國100強中,北京也獨佔17家,第一人口和經濟大省的廣東,也不過9家。最佳醫院也不出所望,為坐落在北京的解放軍總醫院(即傳說中的301,此醫院承擔眾多中央領導人的醫療和保健工作)。截止2017年3月,衛計委官方網站統計中,北京三甲醫院也為全國最多,除廣州接近北京外,其它國內城市,均被北京遠遠甩在身後。

在經濟領域,110多家央企中有超過80家以上的總部駐蹕北京,超過其它所有城市總和。北京的繁榮,起碼有一大半貢獻,來自這些巨頭。而中原第一大省河南,人口1億,所有的城市都沒有沒有國資委直管央企的總部。

至於中央機構,則更是全部集中於北京,而且絕大多數擠在二環內巴掌大那麼大一塊。 三環外的都少。

追逐資源,猶如人間追月。

因為權力體系的垂青而坐擁最頂級的公共資源,使北京成為很多人無法繞過去的天空之城,北京的人口規劃,每次都滯後於現實,一再被突破。從1000萬到1800萬,再到2000萬,核心根源,就在於擁有太多的公共資源,這才是北京無論怎麼趕人,都有人來北京的原因。

這些資源,沒有權力體系的布局,是無法撬動的,它們不屬於市場體系。

讀書看病求官都要來北京,誰能無視北京?

若不能遷官遷校遷央企,北京將永遠成為權力追逐之地,房價亦無法抑制。

三國常山,是今天正定。但你知道嗎?

主政了三十年前的正定?搜搜看?

百戰不殆,對他而言成功只是一種習慣。

(2)吸盡天下之金 求財只能拜北京碼頭

北京不僅是的京城,更是的金城。

權力在社會的控制力極為強大,對於資源配置亦作用巨大,導致在成就事業,成就企業,都不得不靠近權力。由此導致了權力對於經濟體系的扭曲。

北京本來是的政治、文化、科技和對外交流四大中心,但是,現實中,北京負荷遠比其定位更為沉重。

它還是事實上的經濟中心。

北京在經濟體系中的強勢地位,體現在三個方面,央企;世界500強和五百強總部;金元之城。

北京坐擁80餘家央企總部,無需贅述。每家央企都是一個大麥克。聚全國央企之精銳於一城,對於經濟發展影響巨大。無數城市為了引進一個央企而費盡心力,甚至湛江市長前幾年因為引進了寶鋼被批准而激動得親吻批文。北京在這個方面獨享尊榮。

世界500強總部也不必言,北京的世界500強總部已是世界第一。這其中有部分與央企交叉,但是還有很多來自國外的頂級企業總部,此外,北京還吸引了很多民營企業「遷都」。

網易總部此前在南方,騰訊總部在深圳,而近十年來,這些企業的重心均北移,以承接北京政策的陽光雨露。幾個互聯網巨頭,就把上地附近的地價搞到天上去了。三一重工也遷都北京。這些企業紛紛遷來北京,不僅加劇了北京的負擔,也加劇了商業與政治的媾和程度。

三大最強勢的經濟勢力都垂青北京,加劇了北京在經濟領域的壟斷性地位。而這一些,都不是因為北京是市場經濟最發達的地方,而是北京是權力資源最豐富的地方。要政策,要人脈,政商結盟可以近水樓台先得月。

北京在經濟體系中的壟斷作用,還體現在其成為的金元之城。

本來,最強勢的經濟中心在廣東、江蘇和浙江,體量最大的經濟城市在上海,都不是北京。但是,北京卻是的融金之城。甚至上海雖被國家定位為金融中心城市,但是,現實中的金融中心,卻是北京。

北京成為的金融中心,有三大表象。

一是,它是中央銀行所在地,也是三會所在地,是政策的策源地。所以,上海雖名義上是金融之城,卻一直無法正式加冕,無它,沒有政策制定權,也不是鑄幣之所。

二是,北京的金融機構,比上海更強勢。北京集中的是四大行總部,以及部分國外銀行駐華總部。上海雖也有不少國外銀行,但是國內最強銀行的總部不在上海而在北京。

北京的金融產業,比上海更發達。2016年,北京所有行業中,金融行業的增加值居第一位,佔GDP比例為17.1%;超過了高科技行業,以及互聯網行業。北京的三產發達,首先體現就在金融業發達。

2016年,北京的本外幣存款餘額138408.9億元,冠絕全國。

三是,北京對於資金的吸附作用,遠遠超過其它城市,是名副其實的「吸金之城。」

2016年的城市年報尚未全部公布,僅以2015年的數據,也可管窺。

2015年,北京的本外幣存款餘額為128573,不僅總額全國第一,而且其與GDP的比值,達到5.6,也是全國重點城市中的最高。而其他經濟重鎮中,上海比重為4.2,廣州,不過2.4,不到北京一半。天津為1.7,重慶和武漢為1.8。

吸盡天下之金,為北京一城所用。北京成為全國求財者無法逃避的城市。誰敢不來北京拜碼頭?

而這種權力體系賦予的經濟強權,也是北京經濟屹立不倒,房價長漲不息的重要根源。

(3)榜樣:每個地方心中都有一個小北京

集全國資源於北京。

只是一種表象,背後是一種體系。一種按照政治地位排隊安排資源的體系。

北京在全國的地位,正如省會、首府在各個省和自治區的地位。

在2016年的統計中,房價普漲的城市中,除個別城市外,所有的省會和首府城市,房價都漲了,這絕對巧合,而是必然。而且,在市場與權力體系中,起到決定作用的是權力體系。

無關市場,更關權力。

比如經濟發達的蘇州,其本外幣存款與GDP的比值不過1.3,但是,經濟不發達的甘肅省會蘭州,其存款餘額與GDP的比重,竟然可達2.8,吸金能力強過經濟發達的蘇州。

在一省之內也是如此。蘇州經濟比南京更強勢,但是吸金能力就不如南京。南京的本外幣存款與GDP比值達到2.7。權力體系的加持,使其在經濟活力不如蘇州的情況下,吸納資金的能力強過蘇州。

就醫療和教育資源而言,情況也差不多。江蘇的三甲醫院,三分之一以上集中在南京,蘇州縱使常住人口比南京多,經濟總量比南京大,三是三甲醫院卻只有幾家。不足南京的五分之一。

這種公共資源的不均衡,在廣東表現最明顯。廣州集中了接近一半的三甲醫院,以及所有的重點大學。縱使發達如深圳,沒有一所自產的重點大學,三甲醫院,也僅為廣州的四分之一不到。

在權力體系的強勢地位,使省會城市能夠集中一省最優勢的公共資源,這就是哪怕地處不發達地區,但是幾乎所有省會城市房價都堅挺的原因。

省會不過是北京的縮影。

不改變權力對於資源的支配地位,就無法改變房價的權力層級體系,也無法改變經濟的結構。

結語:

市場的當歸市場,權力的當歸權力。

商業競爭屬於市場體系,以效率優先;公共資源屬於權力體系,應以公平優先。

分散和均分公共資源,可以有效分流房價。更可造就普遍有效的服務體系。廣泛造福祉於民。

作者:羅天昊, 致力於國家與城市競爭戰略研究

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