老周侃房 | 混沌的長沙樓市

老周侃房 讓房事無難事

Squandering charming eyes

文 | 老周

我是老周，最近諸位「房事」安否？反正我是有點犯迷糊了。

加強調控還是放鬆限購？房價是「假摔」還是真漲？行政限價還能持續多久？「購房鄙視鏈」還有沒有人管？土地供應是「縮」還是「放」？後市如何推進？

亂花漸欲迷人眼，長沙樓市的現狀，用「混沌」一詞來形容，再貼切不過。

混沌現象之一：

一線城市下跌？ VS 長沙逆勢上漲？

國家統計局於7月18日發布的監測數據顯示，一線城市房價在環比下降。6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。

其中，北京分別比上月下降0.4%和1.1%，上海的這兩個數據分別比上月下降0.2%和0.1%，深圳新建商品住宅價格同比不變，二手住宅價格下降了0.3％。

相比價格，一線城市住宅成交量的大幅度下滑更是明顯，無論新房還是二手房。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年7月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽1683套，環比下降9.9%，同比下降75.5%。

整體來看，近兩個月北京新建商品住宅(不含保障房)網簽量持續在低位徘徊，單月網簽量連續刷新最低紀錄，整個市場已經陷入谷底。7月份，北京二手住宅市場同樣繼續降溫，網簽量再度下挫，交易均價也進一步下跌。

反觀長沙：

湖南中原研究中心數據顯示，在限購大背景下，2017年長沙內五區商品住宅成交價格持續上揚，同比增長42.26%，上半年內五區商品住宅成交均價為9426元/㎡。而7月，內五區成交均價為10096元/㎡，首次進入「萬元時代」。

除了價格的逆勢上揚，從成交量來看，雖然對比去年有了近四成的下滑，但由於供應量的持續萎靡，導致上半年供銷比為0.72（內五區上半年供應量為301萬方，而成交量為422萬方），持續供不應求。

簡單說，就是買的多，賣的少！就是房子越來越俏，就是買房越來越難！

這也就不難理解：前期長沙會有這麼多的樓盤，能肆無忌憚的綁定高價裝修款，或者動輒20萬一個的車位。

而在629新政掐斷了這條「綁定」的「捷徑」之後，開發商又開始大但的玩起了「全款的往裡走,按揭的不要堵在門口,公積金的把小黃車挪走」的「購房鄙視鏈」。

混沌現象之二：

裝修限價取消？人才新政給限購鬆綁？ VS 長效機制即將來臨？一攬子調控新政即將出台？

前幾天，一張真偽未辨的政策文件照片，在【老周侃房】的微信群和小密圈流傳。

照片有些模糊，但其中有一段文字，觸目驚心。「裝修價格不得超過毛坯價格15%的規定廢止」，落款為長沙住建委和長沙市發改委。

但是事情有了戲劇性的轉變：第二天，消息出來了。文件是真，只是起草后不久，就收回了，也沒有執行。（保利悄悄鬆了一口氣。。。）

而隨著8月底的即將到來，離「629人才新政」的細則敲定的時間越來越近，各種版本的細則內容相繼曝出。

在老周看來，無論「629人才新政」細則最終如何，參考相鄰的武漢類似的人才政策，最終的實際效果之一，是放開或至少是放寬限購資格。

人才新政細則落地，帶來一波購房需求的小高潮，是避免不了的。

至於這個「高潮」能持續多久，最終如何演變，則要看細則的具體內容了。

但是轉過身，我們又看到了另外一則消息：長沙一攬子調控政策或即將出台。下圖是來自瀟湘晨報的新聞。

前不久在湖南省召開的房地產相關工作會議上，省住建廳的一份報告指出，長沙的房價上漲壓力很大。「特別是長沙市場，如果再次過熱，要實行新一輪調控，堅決遏制房價過快上漲。」

而瀟湘晨報的記者獲悉，6月至8月以來，長沙市政府及市住建委等職能部門已多次召開房地產市場調控工作會議。據長沙市政府相關部門一位知情人士透露，相關一攬子調控政策或即將出台。

事實上，自6月份以來，長沙關於房地產調控的會議開的很頻繁：

6月28日晚，長沙市政府組織召開研究房地產市場調控工作會議；

7月10日，長沙市住建委召開房地產調控一攬子方案討論會，對即將出台的相關調控政策和專項整治行動方案進行了討論；

7月14日，市政府召開全市房地產市場調控工作會議；

7月22日上午，市政府召開全市房地產市場調控工作會議，對相關一攬子調控政策和專項整治方案進行了研究。

最近的8月9日，長沙市又召開了市長辦公會議，會議議題為「研究房地產市場調控長效機制有關問題」，長沙市相關職能部門和各區縣負責人悉數出席。

混沌現象之三：

開發商搶地如饑似渴 VS 閑置土地高達1.7萬畝

一方面：

去年11月，梅溪湖B39地塊，20家開發商搶地，最終溢價180.03%，樓面地價9240.8元/㎡成交。這是長沙地價首次突破9千大關。

今年2月14日，華潤置地拿下的雨花區韶山路056號商住用地，樓麵價8154元/平方米，溢價率171.8%，成為上半年溢價率最高的地塊。

第二天（2月15日），龍湖地產以14.53億摘獲芙蓉區瀏陽河東岸057號純住宅用地，樓麵價8602元/平方米，溢價率168.4%，成為上半年樓麵價最高的地塊。

到了6月，在碧桂園力戰群雄，最終以溢價150%，摺合樓麵價8142元/㎡，奪得的濱江新城018商住地塊后，輿論壓力之下，相鄰的019地塊被緊急叫停。

而這一019地塊，此前被普遍認為極有可能再度「破九千」，並超越梅溪湖B39，成為長沙「新地王」。

土地市場另一個「奇葩」現象是：「洋湖之心」地價竟然趕不上望城！

7月12日，聚光燈下被寄予厚望的「洋湖之心」組團地塊出讓，要知道，這是整個洋湖的最核心位置。

可誰料整個競價過程都不慍不火，出價「龜速」，就在大家要以為這只是開始，可能會是場持久戰時，它卻突然結束了。最後被龍湖以樓麵價4159元/平摘得。

而此前6月30日碧桂園竟得，位於望城區金橋的05號商住地塊，樓麵價已達4422元/平。

雖說前者由於商業比例更高，且有一些附加條件，但區域和地段的懸殊差異，還是讓很多業內人士對這種「奇葩」現象表示「看不懂」。

而另一方面：

據《房地產報》的報道，長沙市之前上報的閑置土地數據是約1.7萬畝，這還是指單純的閑置土地，並未包括批而未供的土地。

當然，以老周看來，長沙閑置土地如此之高，除了一些主客觀不可抗力因素之外，其中有很大一部分屬於開發商故意捂地、拖延開發時間，以時間換取更高的利潤空間。

對房地產行業來說，時間是最好的攫取暴利的工具！很多地塊在「捂地」數年後，周邊的房價早已翻了幾番。

一位不願具名的開發商人士對老周坦言，對於一些本土的中小開發商而言，與其冒著政策和市場的雙重風險，投入大量的資金和財務人力成本去搞開發，還不如直接「捂地」，把地捂熟了，或合作開發，或直接出讓，坐享其成。

至於「閑置兩年將被收回」的要求，上有政策，下有對策，辦法太多了，該名人士笑稱。所以，你能看到目前市場上出售的新房，土地使用年限有從1993年開始的，也不足奇怪了。

特別提示：文章中的圖片，除註明出處的，其它均來自網路，老周不對上述圖片內容的真實性承擔任何責任。

（完）

如何看待混沌的長沙樓市，或許，答案就在你的心中。

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