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中國房價泡沫收場的N種姿勢

中國房價泡沫收場的N種姿勢

王公子發話了!

5月3日凌晨,在將微博問答價格調整為一萬元問一次之後,王思聰將第一個萬元答案留給了這個問題——「您認為目前熱點城市的房價是否高得離譜?如何看待年輕人花光父母積蓄貸款買房現象?」

王思聰的回答簡要來說有三個信息點:1.房價的確離譜;2.租售比不合理,租房更合適;3.花光父母積蓄貸款買房,在經濟上是愚蠢的選擇。

連房地產大佬萬達的公子都回答說現在房價高的離譜,妥妥地真相了!以至於有圍觀的人評論到「王思聰雖然是含著金鑰匙出生,但是三觀絕對正……」

樓市泡沫,超乎想象!

在2016年一大波地產暴漲潮中,一二線城市中,漲3000、漲5000,甚至翻番的樓盤隨處可見,房價已經漲到「令人髮指」的地步了,可均價看起來卻是非常溫和的上漲。

在去年秋季的第一波調控后,不少城市繼續漲漲漲。可戲劇化的是,統計數據看上去幾乎沒有漲,部分地區甚至均價還在下跌!

這到底是怎麼回事呢?

真相只有一個:不是統計數據騙人,而是均價二字,騙了很多人,樓市的泡沫,遠比我們看到的還大!

以成都、長沙市場為例。

2017年4月份,成都的市場均價為9758元/㎡,而在去年房價還未瘋狂上漲時,成都市區內就很難找到萬元以下項目,攀成鋼區域,天府新區一萬兩萬的更是滿地開花,兩萬三萬也不少。

成都城市區域房價▼

再來看看長沙樓市,長沙4月份的市場均價為8795元/㎡,在去年10月份時,長沙市中心的一般住宅的價格基本邁進萬元門檻。

可從城市房價地圖上,我們明顯看到,現實和這個均價差異也是很大。

長沙城市區域房價▼

這倆城市的統計價格和實際房價二者的價格差,說明了一個大問題,那就是,房地產的泡沫,遠比我們想象的還要可怕!

樓市泡沫為何越吹越大?

1、短期,信貸槓桿撬動房價

錢流向哪裡,哪裡就會有泡沫。

這裡的錢不僅指存量的錢,更指增量的錢——信貸,也可以說是信用/貸款/債務/槓桿,它是憑空產生的。

100萬的房子,你只掏了30萬首付(存量的錢),另外的70萬是從銀行借貸的(增量的錢)——是銀行對你的信任而憑空創造出來的。

是的,短期看房價是由信貸槓桿撬動的:

日本房價起始於1980S年代的信貸擴張,終結於1990S年代初的信貸收縮;

美國房價起始於2000年互聯網泡沫破滅后的信貸擴張,終結於2006年前後的信貸收縮;

歷次調控房價漲跌最終靠的都是信貸。

是大量普通人藉助信貸槓桿的東風推動了歷次房價大漲,也因此才有「天下買房武功, 唯屌絲接盤不破」的說法。

信貸寬鬆——貸款就多——貸款流入樓市——而貸款就是錢——於是錢就流入樓市——錢多推動房價上漲。

2、長期,房價靠供需/財富積累

房價漲幅和經濟增長並非迅速相關,而是滯后的——吃飽穿暖后,才會改善居住。

日本經濟蓬勃發展於六七十年代,房價泡沫卻處在八九十年代;

經濟起飛於1980S年代,經過二十餘年的積累,泡沫啟動於2000S年代;

美國最近的一次的房產泡沫破滅於2007年前後,卻因為1970S年代經濟滯漲消除后,有八九十年代財富積累的底子;

城邦經濟體的香港有些特殊,1997年前的房價大趨勢上漲,因為經濟繁榮、財富積澱的結果,而2004年開始的這波樓市泡沫則是由大陸資金南下推動的。

是的,財富的積累產生了住房的需求,需求的增加造成了房價的上漲,而若有信貸寬鬆的刺激,就極易產生樓市泡沫。

是的,城市房價的漲跌,長期取決於人口的流入及流入人口的財富多寡和創富能力。

歷史最嚴政策「悄然而至」,按過去經驗,房價似乎陷入越調越高的怪圈,新一輪的調控從限貸限購升級到限售,從房地產市場延伸至金融去槓桿,這次是否能打破這個怪圈?

調控陷入無解的局?

去年國慶節各地就密集出台以往認房認貸的調控政策,但是即使在「房子不是拿來炒的,是拿來住的」講話後房地產市場還是如脫韁野馬一路狂奔。

顯示這次雷霆調控不如以前效果大,最終在今年只能繼續加碼調控,把傳統的限貸限購升級到限售,再在金融市場掀起一場去槓桿的戰役,凸顯出了去槓桿力度空前。

為何調控越來越難?

回顧歷史,房地產就像一個尿壺,需要的時候就拿出來用,不需要時就藏到床底下,在國內經濟增長乏力時,出台刺激計劃時總是配套鬆開房地產市場政策。

比如2008年次貸危機各地政府一改過去調控房地產,反而採取救市的政策,挽救樓市的疲態。

而到2015年在貨幣寬鬆環境下刺激房地產,房地產市場成交火爆,進而帶動其他上下游產業,達到經濟穩增長目的。

眾所周知房地產在國內的經濟中扮演非常重要角色。房地產除了自身能貢獻第三產業增加值,對第二產業的建築、水泥、家電等也有明顯的拉動作用。

根據GDP的生產法的測算,2016年GDP規模744,127億元,房地產行業本身對GDP增長的貢獻率為11.7%,而房地產及相關行業對GDP增長的貢獻率為35.7%。

2016年房地產市場的火爆使得房地產對GDP貢獻的佔比也明顯提升。

房地產行業擁有能帶動產業鏈上下游多個行業發展的特性,是經濟重要支柱產業之一,也是維穩經濟的重要手段。

但是用房地產維穩是帶有副作用的——政策對預期的調控效用越來越弱,只能依靠不斷加碼調控,甚至就像雄安,在三令五申后,最後還是用到抓人、封盤才把市場控制住。

每一次經濟乏力就搬出房地產這個救兵,群眾對「越調越高」「房價永遠漲」的預期就增強一次,最後對「房價只有橫盤-上漲這一種走勢的認知」根深蒂固。

這就像是在德州撲克中已經看穿了管理層的底牌——「絕不發生系統性風險」,那麼任管理層怎麼詐唬都沒用。

揣摩下購房者的心理應該是這樣的:管理層不會讓房價下跌到引發金融系統風險,甚至導致經濟危機。

政策只是一時將房地產市場凍結,而到經濟乏力時,又會重新鬆開房地產,萬一跌多了局勢惡化,管理層也會出手救市。

在過去十幾年時間裡這個認知一再被加深,已經變成「真理」,然後持著「大而不能倒」和「剛兌」的免死金牌,直接忽視風險不斷放大槓桿購房。

伴隨這種預期的增強,調控的效用就減弱,因為越來越少的人會相信調控力度不會持久。

可以想象房價螺旋上升的速度會越來越快,最後積聚的風險也是不斷增大,後面就只能不斷加碼調控的力度。

那麼能不能消除這種心理預期?很難,人都是依靠自己的知識與認知並且也被之束縛生活著的。

房地產市場才發展二三十年,在有限的生活經驗的認知里房價只有漲,就像在沒有看到黑天鵝之前,都認為只有白天鵝。

不管這一輪調控后政府會不會重走老路。但,天下沒有不破的泡沫,樓市泡沫終有一天會見頂!

雖然我們沒法預見房地產泡沫何時到頂,但我們可以通過一些因素,去分析一下房地產最終的收場姿勢。

一、貨幣政策中性化

2009年到2015年之間,信貸平均每年增長20%左右,大大高於名義GDP增長率。

截止2016年末,M2達到155萬億(約22萬億美元)、GDP為74萬億(11.7萬億美元)。而美國的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。

換言之,的GDP只有美國的2/3,但的貨幣量卻相當於美國的1.7倍!這是理解房價泡沫的關鍵數據。

在危機后的幾年,新增M2佔到全球的40~50%,這足以解釋資產價格泡沫的來源。令人震驚的是,2016年工農中建四大行新增貸款超過60%投入了房地產。

2017年3月央行行長周小川在博鰲論壇提出「在多輪量化寬鬆之後,我們已經到了周期的尾部……要認真地去考慮什麼時候如何離開這種貨幣寬鬆的周期」。

周小川行長的憂慮並非杞人憂天!

2009年以來的寬鬆貨幣政策產生了兩大嚴重後遺症:槓桿率激增和房價泡沫。這兩個問題目前都已經迫近臨界點,如果任由其發展,發生系統性風險是大概率時間。

因此,可以稍稍判斷,2017年十九大之後,隨著「穩增長」政治壓力的減輕,貨幣政策收緊是大勢所趨,這意味著房價泡沫將迎來重大拐點。

二、土地供應制度

市場經濟的基本規律是啥?供求決定價格呀!資產市場也不例外。

的房價泡沫既有貨幣超髮帶來的「需求無度」,也有土地供應制度僵化導致的供應短缺。

土地是國有的,且由國土資源部每年向各省市分配指標,所以說,上海等一線城市缺的不是地,而是用地指標!國土資源部不分配,就算是有地,也不敢用呀。

從目前的樓市情況看,東部沿海地區房價上漲壓力比較大,按照常理來說,應該增加土地供應。但調查發現,土地指標的分配更傾向於中西部地區而非東部地區。

這就意味著,土地供給的分配,加劇了東部地區的土地供求矛盾。

圖:中西部土地供應更加充分

問題是,土地供應制度會變嗎?答案是肯定的。

2017年4月6日住房和城鄉建設部、國土資源部共同簽發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,明確提出了按照庫存消化周期調整供地的量化標準:

對消化周期在36個月以上的,應停止供地;

36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;

6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

土地供給制度的改變,將為過熱的一線城市房價降溫。

三、破解土地財政

國務院發展研究中心原副主任劉世錦說,「城市政府總是有意無意把房價往高推,為什麼這麼搞呢?賣地有收入。」

劉世錦一語道出了房地產「泡沫剛性」的制度關鍵:土地財政。

土地財政始於1994年分稅制改革,土地出讓金被劃為地方財政收入。房地產牛市啟動后,地方政府從土地財政嘗到了甜頭,從此欲罷不能。

因此,每當房價下跌,地方政府必定想方設法「托市」,「調控」屢屢成為「空調」。幾輪博弈下來,投資者已經形成了理性預期:政府不會允許房價真的下跌

土地財政是個怪胎,嚴重扭曲了政府行為,導致了腐敗盛行(與土地相關的腐敗佔據很大比例)。

更重要的是,政府管的任職時有期限的,每屆換任,新官上任,都希望多賣地,不顧後任有沒有地可賣。

不僅如此,地方政府是「喂不飽」的,大量賣地收入被用於各類工程,導致政府規模不斷膨脹。

的地方政府融資平台出現債務危機,不是因為地方缺錢,而是因為地方政府過度投資,而土地財政是制度誘因。

因此,終結土地財政已成共識。

四、危險的槓桿

從表面上看,的購房槓桿並不高,銀行甚至對二套房要求70%的首付款。

但這一數據具有欺騙性:很多年輕人買房,不僅借了銀行的貸款,還借了父母、岳父岳母的錢,甚至借了影子銀行資金。

短期來看,父母的錢或許可能不需要償還。但是當父母需要資金(例如看病)時就會成為子女的債務。

因此,的家庭部門負債是被低估的。

從趨勢看,居民購房貸款新增額佔新增商品房銷售額從2011年的17.3%,猛增至2015年的36.7%,2016年上半年再次創新高至56.5%。

首付比其實已經低於美國金融危機之前2007年時平均50%的首付比例。

目前居民房貸收入比0.46,已超過日本房產泡沫時期的水平。父母可以幫忙解決首付款,難道還貸款也要靠父母嗎?

最近公布的上市公司報表讓我們得以一窺房地產加槓桿的瘋狂程度:2016年工、農、中、建四大行超過六成的新增貸款流向了房貸領域,其中銀行佔比高達81.7%。

圖:家庭部門迅速加槓桿(來源:Wells Fargo Securities)

五、經濟再平衡之困

2008年金融危機后,全球經濟再平衡。作為世界出口大國的亦深受衝擊。

顯然,經濟要在新的形勢下重新平衡,必需提高消費率,以對沖萎縮的出口需求。

目前的家庭消費佔GDP多年徘徊在35%左右,遠低於60%的世界平均水平。

房地產是制約局面消費的一個重要因素。一線城市房價收入比高達30倍以上,嚴重透支了「房奴們」的消費能力!

據國際貨幣基金組織的全球房價觀察報告,2016上半年房價收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列,房價租金比則均超過50倍。

如今,對樓市這顆後遺症極大的GDP激素藥丸,我們需要的就是壯士斷腕,破釜沉舟!

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