中國房價泡沫收場的N種姿勢

王公子發話了！

5月3日凌晨，在將微博問答價格調整為一萬元問一次之後，王思聰將第一個萬元答案留給了這個問題——「您認為目前熱點城市的房價是否高得離譜？如何看待年輕人花光父母積蓄貸款買房現象？」

王思聰的回答簡要來說有三個信息點：1.房價的確離譜；2.租售比不合理，租房更合適；3.花光父母積蓄貸款買房，在經濟上是愚蠢的選擇。

連房地產大佬萬達的公子都回答說現在房價高的離譜，妥妥地真相了！以至於有圍觀的人評論到「王思聰雖然是含著金鑰匙出生，但是三觀絕對正……」

樓市泡沫，超乎想象！

在2016年一大波地產暴漲潮中，一二線城市中，漲3000、漲5000，甚至翻番的樓盤隨處可見，房價已經漲到「令人髮指」的地步了，可均價看起來卻是非常溫和的上漲。

在去年秋季的第一波調控后，不少城市繼續漲漲漲。可戲劇化的是，統計數據看上去幾乎沒有漲，部分地區甚至均價還在下跌！

這到底是怎麼回事呢？

真相只有一個：不是統計數據騙人，而是均價二字，騙了很多人，樓市的泡沫，遠比我們看到的還大！

以成都、長沙市場為例。

2017年4月份，成都的市場均價為9758元/㎡，而在去年房價還未瘋狂上漲時，成都市區內就很難找到萬元以下項目，攀成鋼區域，天府新區一萬兩萬的更是滿地開花，兩萬三萬也不少。

成都城市區域房價▼

再來看看長沙樓市，長沙4月份的市場均價為8795元/㎡，在去年10月份時，長沙市中心的一般住宅的價格基本邁進萬元門檻。

可從城市房價地圖上，我們明顯看到，現實和這個均價差異也是很大。

長沙城市區域房價▼

這倆城市的統計價格和實際房價二者的價格差，說明了一個大問題，那就是，房地產的泡沫，遠比我們想象的還要可怕！

樓市泡沫為何越吹越大？

1、短期，信貸槓桿撬動房價

錢流向哪裡，哪裡就會有泡沫。

這裡的錢不僅指存量的錢，更指增量的錢——信貸，也可以說是信用/貸款/債務/槓桿,它是憑空產生的。

100萬的房子，你只掏了30萬首付（存量的錢），另外的70萬是從銀行借貸的（增量的錢）——是銀行對你的信任而憑空創造出來的。

是的，短期看房價是由信貸槓桿撬動的：

日本房價起始於1980S年代的信貸擴張，終結於1990S年代初的信貸收縮；

美國房價起始於2000年互聯網泡沫破滅后的信貸擴張，終結於2006年前後的信貸收縮；

歷次調控房價漲跌最終靠的都是信貸。

是大量普通人藉助信貸槓桿的東風推動了歷次房價大漲，也因此才有「天下買房武功, 唯屌絲接盤不破」的說法。

信貸寬鬆——貸款就多——貸款流入樓市——而貸款就是錢——於是錢就流入樓市——錢多推動房價上漲。

2、長期，房價靠供需/財富積累

房價漲幅和經濟增長並非迅速相關，而是滯后的——吃飽穿暖后，才會改善居住。

日本經濟蓬勃發展於六七十年代，房價泡沫卻處在八九十年代；

經濟起飛於1980S年代，經過二十餘年的積累，泡沫啟動於2000S年代；

美國最近的一次的房產泡沫破滅於2007年前後，卻因為1970S年代經濟滯漲消除后，有八九十年代財富積累的底子；

城邦經濟體的香港有些特殊，1997年前的房價大趨勢上漲，因為經濟繁榮、財富積澱的結果，而2004年開始的這波樓市泡沫則是由大陸資金南下推動的。

是的，財富的積累產生了住房的需求，需求的增加造成了房價的上漲，而若有信貸寬鬆的刺激，就極易產生樓市泡沫。

是的，城市房價的漲跌，長期取決於人口的流入及流入人口的財富多寡和創富能力。

歷史最嚴政策「悄然而至」，按過去經驗，房價似乎陷入越調越高的怪圈，新一輪的調控從限貸限購升級到限售，從房地產市場延伸至金融去槓桿，這次是否能打破這個怪圈？

調控陷入無解的局？

去年國慶節各地就密集出台以往認房認貸的調控政策，但是即使在「房子不是拿來炒的，是拿來住的」講話後房地產市場還是如脫韁野馬一路狂奔。

顯示這次雷霆調控不如以前效果大，最終在今年只能繼續加碼調控，把傳統的限貸限購升級到限售，再在金融市場掀起一場去槓桿的戰役，凸顯出了去槓桿力度空前。

為何調控越來越難？

回顧歷史，房地產就像一個尿壺，需要的時候就拿出來用，不需要時就藏到床底下，在國內經濟增長乏力時，出台刺激計劃時總是配套鬆開房地產市場政策。

比如2008年次貸危機各地政府一改過去調控房地產，反而採取救市的政策，挽救樓市的疲態。

而到2015年在貨幣寬鬆環境下刺激房地產，房地產市場成交火爆，進而帶動其他上下游產業，達到經濟穩增長目的。

眾所周知房地產在國內的經濟中扮演非常重要角色。房地產除了自身能貢獻第三產業增加值，對第二產業的建築、水泥、家電等也有明顯的拉動作用。

根據GDP的生產法的測算，2016年GDP規模744,127億元，房地產行業本身對GDP增長的貢獻率為11.7%，而房地產及相關行業對GDP增長的貢獻率為35.7%。

2016年房地產市場的火爆使得房地產對GDP貢獻的佔比也明顯提升。

房地產行業擁有能帶動產業鏈上下游多個行業發展的特性，是經濟重要支柱產業之一，也是維穩經濟的重要手段。

但是用房地產維穩是帶有副作用的——政策對預期的調控效用越來越弱，只能依靠不斷加碼調控，甚至就像雄安，在三令五申后，最後還是用到抓人、封盤才把市場控制住。

每一次經濟乏力就搬出房地產這個救兵，群眾對「越調越高」「房價永遠漲」的預期就增強一次，最後對「房價只有橫盤-上漲這一種走勢的認知」根深蒂固。

這就像是在德州撲克中已經看穿了管理層的底牌——「絕不發生系統性風險」，那麼任管理層怎麼詐唬都沒用。

揣摩下購房者的心理應該是這樣的：管理層不會讓房價下跌到引發金融系統風險，甚至導致經濟危機。

政策只是一時將房地產市場凍結，而到經濟乏力時，又會重新鬆開房地產，萬一跌多了局勢惡化，管理層也會出手救市。

在過去十幾年時間裡這個認知一再被加深，已經變成「真理」，然後持著「大而不能倒」和「剛兌」的免死金牌，直接忽視風險不斷放大槓桿購房。

伴隨這種預期的增強，調控的效用就減弱，因為越來越少的人會相信調控力度不會持久。

可以想象房價螺旋上升的速度會越來越快，最後積聚的風險也是不斷增大，後面就只能不斷加碼調控的力度。

那麼能不能消除這種心理預期？很難，人都是依靠自己的知識與認知並且也被之束縛生活著的。

房地產市場才發展二三十年，在有限的生活經驗的認知里房價只有漲，就像在沒有看到黑天鵝之前，都認為只有白天鵝。

不管這一輪調控后政府會不會重走老路。但，天下沒有不破的泡沫，樓市泡沫終有一天會見頂！

雖然我們沒法預見房地產泡沫何時到頂，但我們可以通過一些因素，去分析一下房地產最終的收場姿勢。

一、貨幣政策中性化

2009年到2015年之間，信貸平均每年增長20%左右，大大高於名義GDP增長率。

截止2016年末，M2達到155萬億（約22萬億美元）、GDP為74萬億（11.7萬億美元）。而美國的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。

換言之，的GDP只有美國的2/3，但的貨幣量卻相當於美國的1.7倍！這是理解房價泡沫的關鍵數據。

在危機后的幾年，新增M2佔到全球的40~50%，這足以解釋資產價格泡沫的來源。令人震驚的是，2016年工農中建四大行新增貸款超過60％投入了房地產。

2017年3月央行行長周小川在博鰲論壇提出「在多輪量化寬鬆之後，我們已經到了周期的尾部……要認真地去考慮什麼時候如何離開這種貨幣寬鬆的周期」。

周小川行長的憂慮並非杞人憂天！

2009年以來的寬鬆貨幣政策產生了兩大嚴重後遺症：槓桿率激增和房價泡沫。這兩個問題目前都已經迫近臨界點，如果任由其發展，發生系統性風險是大概率時間。

因此，可以稍稍判斷，2017年十九大之後，隨著「穩增長」政治壓力的減輕，貨幣政策收緊是大勢所趨，這意味著房價泡沫將迎來重大拐點。

二、土地供應制度

市場經濟的基本規律是啥?供求決定價格呀！資產市場也不例外。

的房價泡沫既有貨幣超髮帶來的「需求無度」，也有土地供應制度僵化導致的供應短缺。

土地是國有的，且由國土資源部每年向各省市分配指標，所以說，上海等一線城市缺的不是地，而是用地指標！國土資源部不分配，就算是有地，也不敢用呀。

從目前的樓市情況看，東部沿海地區房價上漲壓力比較大，按照常理來說，應該增加土地供應。但調查發現，土地指標的分配更傾向於中西部地區而非東部地區。

這就意味著，土地供給的分配，加劇了東部地區的土地供求矛盾。

圖：中西部土地供應更加充分

問題是，土地供應制度會變嗎？答案是肯定的。

2017年4月6日住房和城鄉建設部、國土資源部共同簽發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確提出了按照庫存消化周期調整供地的量化標準：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

土地供給制度的改變，將為過熱的一線城市房價降溫。

三、破解土地財政

國務院發展研究中心原副主任劉世錦說，「城市政府總是有意無意把房價往高推，為什麼這麼搞呢？賣地有收入。」

劉世錦一語道出了房地產「泡沫剛性」的制度關鍵：土地財政。

土地財政始於1994年分稅制改革，土地出讓金被劃為地方財政收入。房地產牛市啟動后，地方政府從土地財政嘗到了甜頭，從此欲罷不能。

因此，每當房價下跌，地方政府必定想方設法「托市」，「調控」屢屢成為「空調」。幾輪博弈下來，投資者已經形成了理性預期：政府不會允許房價真的下跌。

土地財政是個怪胎，嚴重扭曲了政府行為，導致了腐敗盛行（與土地相關的腐敗佔據很大比例）。

更重要的是，政府管的任職時有期限的，每屆換任，新官上任，都希望多賣地，不顧後任有沒有地可賣。

不僅如此，地方政府是「喂不飽」的，大量賣地收入被用於各類工程，導致政府規模不斷膨脹。

的地方政府融資平台出現債務危機，不是因為地方缺錢，而是因為地方政府過度投資，而土地財政是制度誘因。

因此，終結土地財政已成共識。

四、危險的槓桿

從表面上看，的購房槓桿並不高，銀行甚至對二套房要求70％的首付款。

但這一數據具有欺騙性：很多年輕人買房，不僅借了銀行的貸款，還借了父母、岳父岳母的錢，甚至借了影子銀行資金。

短期來看，父母的錢或許可能不需要償還。但是當父母需要資金（例如看病）時就會成為子女的債務。

因此，的家庭部門負債是被低估的。

從趨勢看，居民購房貸款新增額佔新增商品房銷售額從2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次創新高至56.5%。

首付比其實已經低於美國金融危機之前2007年時平均50%的首付比例。

目前居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫時期的水平。父母可以幫忙解決首付款，難道還貸款也要靠父母嗎？

最近公布的上市公司報表讓我們得以一窺房地產加槓桿的瘋狂程度：2016年工、農、中、建四大行超過六成的新增貸款流向了房貸領域，其中銀行佔比高達81.7%。

圖：家庭部門迅速加槓桿(來源：Wells Fargo Securities)

五、經濟再平衡之困

2008年金融危機后，全球經濟再平衡。作為世界出口大國的亦深受衝擊。

顯然，經濟要在新的形勢下重新平衡，必需提高消費率，以對沖萎縮的出口需求。

目前的家庭消費佔GDP多年徘徊在35％左右，遠低於60％的世界平均水平。

房地產是制約局面消費的一個重要因素。一線城市房價收入比高達30倍以上，嚴重透支了「房奴們」的消費能力！

據國際貨幣基金組織的全球房價觀察報告，2016上半年房價收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房價租金比則均超過50倍。

如今，對樓市這顆後遺症極大的GDP激素藥丸，我們需要的就是壯士斷腕，破釜沉舟!

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