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特稿|大面崛起的秘密

特稿|大面崛起的秘密

2016年,龍泉驛區全年GDP達到1039.2億元,僅次於高新區,雄踞成都全市第二。這份顯赫的經濟成績單,與區域內樓市的強勢表現交輝相應。

在過去半年多的時間裡,龍泉驛區最具能量的大面板塊開始噴發,逐漸成為成都近郊樓市裡的領軍者。該區域的房價從五千多漲至現在的八九千,甚至超越郫都區等成都近郊區域,成為成都近郊的「領漲員」。

大面終於扯掉了它價格方面的溫柔外衣。

一、購房者表情

回到曾經生活過4年的大面,24歲的達州青年李軍感慨萬千。

1年前,他畢業於川師成龍校區,之後去了深圳一家廣告公司做平面設計師。已到婚娶之時的他,有感於無法現實在深圳安家的願望,於是決定回到成都買房成家。

2月12日,農曆正月十五的第二天,他帶著未婚妻來成都看房子。他直奔大面鎮,「我在大面待了4年,我對那裡有感情。而且房價也不高,應該差不多就五千塊錢左右一平。90平的房子,首付15萬左右應該能夠搞定。」

可現實給了他一記響亮的耳光。過去的一年裡,成都樓市發生了翻天覆地的變化,全市房價持續高漲,波及到了成都的近郊——大面。

▲大面的樓盤無論從數量還是質量上都已經十分成熟

李軍在金楓路上踏進了龍湖三千庭的售樓部,這個離他母校直線距離只有850米的樓盤,房子的售價讓他感到心寒,「一般的高層最小90平,只有精裝,9000元/平起。總價最少80萬。」

走出龍湖三千庭售樓部門口,垂頭喪氣的李軍及其未婚妻二人沒走兩步,世茂城的看房車主動停在他們面前,將他們帶到公園大道的世茂城售樓部。但在世茂城,現實依然很殘酷,「90平左右的房子,世茂城也是至少8500元/平。首付3成,置業顧問算了一下,都要將近25萬元起,我的(買房)缺口很大。」

就在一年前他離開成都前往深圳工作的2015年底,大面的房價大都在五千元一平。僅僅一年,就飆升到八千元每平以上。高達三千元每平的漲幅,讓像李軍這樣,計劃入駐大面的成都樓市剛需客們感受到了無比沉重的壓力。

▲目前大面核心區域內在售樓盤一覽

關於在大面購房,李軍還給成都房頭條講了一個真實的故事,他宿舍里兩個哥們,在2015年畢業之際各自花費家裡大約10萬元,一個創業,一個買房。「A和幾個老鄉一起,於2015年10月在師大現代花園底商的3樓開了一家烤魚店,花了差不多他12萬元,僅僅維持到2016年的4月份便宣告經營不善破產,全賠光了。與此同時,B在世茂城花費大約8萬元首付買了一套房……」

二、大面往事

從大面淺短的樓市發展史來看,現在的房價確實已經攀上了頂峰。

成都的近郊,龍泉的入城口,大面就是以一種扼守者的姿態佇立在城東。它與三聖鄉相距2.5公里,到成都東站6.5公里;往南,到金融城,驅車高架僅需20分鐘左右;往外,到龍泉中心大約7公里多。

在2014年成都商報對大面樓市做的專題報道里,就將大面定義為成都的「白領之城」:在近郊PK之中,大面有著天然的優勢,距離的相近和交通的便利,讓許多主城區和城南的白領將擇居的選擇定格在這裡。再加上東向的龍泉經濟開發區強大的經歷驅動力,龐大數量的企業員工家庭選址最佳之地依然是大面。

細說大面樓市的故事,離不開四川師範大學成龍校區的進入。對該區域熟悉的某成都地產業內人士向成都房頭條介紹,「龍城1號、師大現代花園是區域的先驅者。然後是一線地產品牌的持續進入,從2010年起,中鐵建、首創、世茂、凱德、合能等先後入駐。到2012年,保利、國嘉、萬科跟進。直至去年,龍湖、藍光強勢殺入。」

六七年間,大面從一個真正意義上的城市郊區,逐漸演變成具備都市生活品質的板塊。除了因為品牌地產商的進駐之外,更重要的是因此帶來的常駐人口的大量引流,以及生活配套的逐漸成熟。

一位大面本地滴滴司機告訴成都房頭條,七八年前,大面完全就是一個鄉鎮,大樓很少,地塊很多,區域內以龍泉本地人為主。但他也逐漸發現,過去數年間,大面這個小面積區域,湧入了不少人,「本地人覺得,大面已經有都市的味道了。雖然很多都是在成都和龍泉上班的,但常駐人口明顯增多不少,這一點從餐館的數量增多以及夜市的繁華可以看得非常清楚。」

據相關統計數據顯示,在過去2年間,大面至少填進了超過5萬人口。對此,一位世茂城一期住戶向成都房頭條介紹,「我剛搬進來的幾個月,幾千戶的樓盤不超過100戶亮燈。現在小區里的亮燈率已經達到百分之四五十了。」

▲大面的樓盤夜景:入住率已經漲了上來

世茂城、天府逸家、保利玫瑰花語等「大面三代」樓盤逐漸交付入駐,給大面注入了明顯的活力。上述世茂城住戶十分感嘆,一年多的時間過去了,大面逐漸「熟」了。

三、明星房企發力

無論是成都還是大面,剛過去的2016年都是無法繞開的一個關鍵年份。這一年裡大面的樓價開始隨著主城區和城南上揚,並逐漸超越其他近郊。

區域的發熱,首先是來自「溢價王」龍湖的攪動。2016年7月9日,主打洋房的三千庭項目首次開盤,六千多的高層,八千多的洋房,它們貼著龍湖的招牌,散發著閃閃金光。

8月份以來,成都大行情的持續燥熱,最終把大面推上了漲價的快車道。8月19日,百城以6562元/平的樓麵價拿地,對大面樓市進行了一次強烈刺激。在這之後不久,大面區域內的樓盤迎來300—600元/平的普漲。

10月9日,藍光以5075元/平的樓麵價進入大面拿地,給行業一種坐實了區域價值的感覺。甚至今年1月10日北大資源在大面以東的捷運書房站口以6400元/平的樓麵價拿地,也被大面的冬粉們橫向比較為「這說明大面的地價已經超過6400元/平了」。

與此同時,三千庭、世茂城等大面明星樓盤藉助「精裝」發力,直接從7000元/平左右的房價跳升至9000元/平左右,三千庭的精裝高層,已經從六千多元每平(清水),漲到最高9500元/平。

這種行情讓房價逐漸上揚。從價到熱度,莫不如是。2月12日,李軍在三千庭、世茂城以及天府逸家售樓部里走訪發現,儘管是正月15第二天,與他一同在三千庭售樓部里的購房者依然有十多組,並沒有過年淡季的感覺。世茂城和天府逸家售樓部里都也有來來往往的十數組訪客。

世茂城的看房車張師傅和渠道工作人員負責在大面的街道上隨機尋找購房客,2月14日情人節,他們二人在金楓路與青台山路交叉路口看到顯得漫無目的頭條君,攀談幾句后就熱情地將頭條君請上車送到世茂城售樓部。張師傅坦言,最近三四個月,大面的樓市很熱,「房價漲了應該有兩千多吧,看房的人明顯量增了不少。」世茂城看房車的一站式服務很到位,在看房結束后,主動將頭條君送到了捷運站。

四、近郊領跑者

不過大面的開發商並不認可區域房價高漲這個看法。

大面某知名開發商負責人告訴成都房頭條,大面相對於城南和主城區等超熱區域,屬於弱勢區域。「一直以來,大面的房價都是隨著成都市大環境而產生波動的。成都的主力區域是城南及主城區,然後是城市周邊,隨後才輪到近郊。其實我們大面的區域房價,都不是跟著城南和主城區的節奏走,而且跟著三聖鄉的節奏。」

在2016年底,三聖鄉的房價已經突破1萬/平,大面也由五六千拉升到八千。上述開發商負責人指出,雖然看上去賬面上有兩三千的上漲,但其實這些漲了這麼多的開發商背著大約一千元/平的精裝修成本,「相對於暴漲區域,大面只能說是有小幅度上漲。」

其實,不管價格是高漲也好小漲也罷,買漲不買跌的心態一直在左右著市場行情,大面就是在過去的六七個月內火了。「買不到房」、「還要上漲」等購房恐慌縈繞在購房者的腦海里。2月20日,李軍在回家湊了8萬元之後,還是在大面某樓盤敲定了總價在83萬的90平精裝房。

在整個2016年,除開天府新區之外,大面板塊領跑近郊區域。專業數據顯示,2016年,大面板塊住宅供應總額在100萬方,而成交規模更是達到了136萬方(加上2016年之前的供應額),這兩個數據均雄踞排行榜第二。

▲數據來源:中成房業

截止2016年12月31日,大面住宅市場的庫存量為50萬方。通過查詢透明房產網,成都房頭條了解到,截止目前,大面新增的住宅面積總量只有以龍湖三千庭為主的4萬方。不過世茂城、藍光公園華府等項目正蓄勢待發,業內預計今年大面的供應量比2016年只高不低。

2017年1、2月份的市場統計數據也顯示,大面正在持續去年的強勢,領跑近郊。中成房業的統計數據顯示,2月6日—2月12日,龍泉驛以5.88萬方的成交量領跑全成都,這意味著,體量和知名度都冠絕龍泉驛的大面成為首當其衝的贏家。而在1月份,龍湖三千庭項目更是以2.9萬方的成交面積領跑整個大成都。

五、未來被看好

對於大面的這一波牛市,成都地產行業有著多種看法。首當其衝的就是城南限購之因。

西南財經大學經濟學院副教授、博士生導師劉璐認為,大面這一輪行情,得益於高新區和天府新區的限購政策,「我覺得這(大面牛市)主要是城南熱度的外溢。龍泉在成都的東南方向,離城南很近,大面緊鄰繞城,是龍泉最靠近主城區的位置。從城南金融城沿繞城到大面很近,熱度傳導效果明細。而且大面有著低密的標籤,區域適合承接城南改善性的市場需求。」

與城南同在地理位置上緊鄰大面的三聖鄉乃至成都主城區城東等板塊的購房需求外溢,也被看作是促使了大面樓市爆發牛市的因素。上述大面知名開發商負責人則認為,大面一直緊跟三聖鄉板塊,「因價格、房源釋放量等原因,成都東向的主城區購房需求會有明顯外溢,而且大多要經過三聖鄉這個『容器』,但三聖鄉的體量也太小了,目前1萬元/平也都幾乎沒貨可賣。包括三聖鄉本來的潛在客戶,自然會『下滑』到挨著它的大面。」

▲大面街道路口樓盤廣告非常顯眼

儘管目前大面正在慢慢喪失價格的優勢,但它的未來似乎被業內一致看好。有業內人士指出,大面目前已經填進了常駐人口,這個數字正在不斷擴大,「目前該板塊的交通已經相對比較便利,而且未來還有13號線要開通。區域配套也正在成熟,世茂城的20萬方商業,加之各大樓盤的龐大底商群,以及不遠的綠地大商業形態,當它們全部變現之後,居民與區域的粘性將會非常高。」

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