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Airbnb:做全球短租房東會違法嗎?

Airbnb:做全球短租房東會違法嗎?

近年來共享經濟風靡全世界,其中與房地產搭界的莫過於大名鼎鼎的Airbnb。今年三月其估值約為3100億美金。2017年3月Airbnb藉助其分公司的合資夥伴「寬頻資本」和「紅杉資本」,希望在市場推出新品牌「愛彼迎」,來改變公眾眼中「外資科技公司容易不服水土」的印象。Airbnb目前在全球191個國家擁有3百萬套房源,就而言,愛彼迎有8萬套房源和160萬的訪問量,單純就在Airbnb的全球房源上租過短租房的用戶就達到530萬,單在2016年, 在境外租用Airbnb房源的用戶數同比就上漲142%,和印度是Airbnb重點投入的高增長市場。

最近,其服務平台「Trips」由上海正式進入。可以說,Airbnb似乎已不滿足於當一個普通微型業主分享住所的平台了,漸漸在奢華型旅遊、機票團購、團體支付和房客管理等方面施展拳腳。Airbnb去年11月宣布他們正在開發一個機票預訂工具和行程安排功能,今年2月收購了總部位於蒙特利爾的高端假日房屋出租服務公司Luxury Retreats。

法律法規或許是Airbnb甚至很多其他共享經濟企業,發展過程中遭遇的挑戰和隱憂。倫敦、紐約、阿姆斯特丹、舊金山、巴塞羅那的官員都曾表示Airbnb這樣的短租生意違反了土地使用分區的相關法規,對普通長租客不利。相比於傳統長租,短租帶給房東的收益大概能有三倍,如此這般會來踩長租房市場供應量下降,長租價格也容易水漲船高。這一現象對房地產,特別是租房市場的相關人士值得關注,具有借鑒意義,現在世界範圍列舉幾例,以饗讀者。

2015年9月,舊金山的反Airbnb運動人士Bilda Linares在該公司總部打出反Airbnb標語,來源:衛報網站

日本 : 有限度的合法

今年6月日本參議院通過法律,允許房屋所有者短期租給付錢的房客,但有兩點限制:一年內最多180天、必須在當地政府報備並遵守當地規定。

經過一年多的準備籌劃程序,這一所謂的「Airbnb律令」還是讓一些房東不甚滿意:180天的限制一定程度上斷了他們的財路。事實上,和倫敦的90天、阿姆斯特丹的60天的限制、甚至巴塞羅那斷然拒絕,官員「零容忍」的態度相比,已經算好的了。

日本街頭的Airbnb 招牌

Airbnb的數據顯示,日本是他們全球前十的市場,16年6月至今就有5百萬人使用,去年共接待外國370萬遊客,全年其用戶社群「貢獻了830億美元的經濟效益」。Airbnb在旅遊業中帶來的巨大利潤恐怕是促成此項法律的重要因素。再加上日本旅館供應一向緊俏,隨著2019年英式橄欖球世界盃和2020年奧運會的到來,這些數字將只增不減。據日本旅遊業協會的估計,2020年將會有4千萬外國遊客赴日。

Airbnb日本市場總經理田邉泰之(Yasuyuki Tanabe)表示,Airbnb在日本的前途一片光明,「有極大的機會撬動這個國家未曾企及的房地產資源。」

除此之外,該項法律還允許其他公司為Airbnb的房東、房客提供服務。田邉泰之表示,他們已經在和一些日本的供應商接觸,但不願意給出具體的名字。

泰國 :有法難依

Airbnb落地泰國已有5年之久,正如Uber一樣,泰官方將其視為「破壞性技術」,違法的商業模式:將住宅短期轉租給遊客的行為違反了商業法規和稅務法律。

Airbnb聯合創始人Joe Gebbia表示,他們正在在和泰國立法方討論監管措施。「我們和每個國家的政府都密切聯繫,緊密協商。」

Airbnb報告顯示:如今全泰國共有約430萬家Airbnb民宿,2016年約77萬4千外國人在泰旅遊時入住,環比增長150%。泰國有關短租和旅館業的管理條例推出時間分別為1979年和1935年, 因此,誕生於21世紀的Airbnb的商業模式在舊有的泰國法律框架下被視為非法。1979年,泰國發布法律規定,禁止國民將住宅建築短期出租;1935年,泰國曾出台法律規定,一切住宿商業單位必須註冊為賓館,並按床位和時長徵稅。顯然,Airbnb房東不會註冊成賓館,自然也不按此法律規定繳稅。

對此,Gebbia回應說這麼操作沒毛病:「Airbnb的房東只是偶爾把房間借出去,並不是他們的全職收入。」

來自賓館和公寓交易公會的代表強烈呼籲政府採取行動,然而相較於針對Grab Car和Uber的大規模公開口誅筆伐,似乎鮮有對Airbnb業主的採取措施的跡象。曼谷市政府確有表態,但執法力度上卻沒有實質跟進。

今年三月,Airbnb宣布在泰國跟進倫敦、東京的腳步,對其用戶新增旅遊體驗產品「Experiences」。該服務允許用戶預訂當地的旅行遊玩項目,包括自由騎行、烹飪課程、泰拳課程等,價格在1千泰銖至4200泰銖之間。

有些Experiences項目與傳統的旅遊項目很類似,根據泰國法律,導遊證是必不可少的。無證導遊可能面臨一年的牢獄之災,或/和10萬泰銖的罰款。政府近年來這方面的打擊力度不小。

Airbnb的一位發言人在本文發表后聯繫了原載媒體,稱對文章「完全非法」的描述表示異議,應為陳規舊律管理的「灰色地帶」。同時轉發了Gebbia的原話:「據我們所知,這些法條都是在互聯網出現很久之前制定的,人們不應該需要請律師一頁一頁翻閱幾十年前的法律來判斷是不是可以偶爾讓人住在家裡的空房間里。

德國柏林 : 立法容易 執法難

自2016年5月1日起,柏林的「反Airbnb法」(禁不當使用令)正式生效。其中規定,Airbnb是完全合法的,但沒有註冊、許可證件的,和/或將居住面積50%以上作為短租供遊人住宿的行為是違法的,房東將面臨10萬歐元的罰款。但據知情人士透露,普通個人是比較難獲得許可證的,最中心的米特區就宣布他們會拒絕95%的申請,因為他們在一幢樓里發現,300間公寓里280間都是以短租生意為主的。可以看出,該法律旨在限制公寓住宅的「不當使用」,打壓那些「專業」出租給遊客的房東,讓常規的長租客找得到房子住。

然而一年過去了,並沒有顯著的效果。

《該死的創業幻想: 互聯網經濟如何摧毀福利國家》(《Die Start-up-Illusion: Wie die Internet-Ökonomie unseren Sozialstaat ruiniert》)作者Steven Hill認為,這部法律執法成果有限的原因很簡單:熟悉老辦法的政府尚未理解該如何監管數字化公司。 網上大量的Airbnb交易很難用傳統方法追根溯源。據獨立數據公司Inside Airbnb的信息,現在柏林共有2萬多個活躍房源,過去一年新增7200個,同比增加54%。而且該法律明確針對的整套房出租也只增無減:環比增多54%至1萬多個,德國Airbnb差不多一半的房源都是政府出台禁令后掛在平台上的。

政府行動速度不出意外的慢。柏林的心臟,米特區區長馮-達瑟爾表示,今年估計能處罰20-30個房東,還有有近千個案子正在審理。事實上,一個房東被抓,又有百千個房東冒了出來。

德國政府從執法中收穫到的教訓是:除非Airbnb主動把細節告訴你,政府靠自己基本上不可能完全知曉哪些人是房東,他們的房子在哪裡,租幾個晚上,租金多少等等具體信息。根據這些信息,政府不但能監控違法行為,還可以照傳統賓館的標準收稅。在Steven Hill看來市政府目前要求的信息還不夠具體,不夠「侵略性」。在紐約市,Airbnb就以隱私為由拒絕提供整套記錄。

「一言蔽之,法不責眾矣」

全球普遍來看,Airbnb仍存在於灰色地帶,不受大部分已有的法律所歡迎。儘管如此,其高管也毫不避諱打擦邊球的做法。Gebbia表示,Airbnb的商業模式是不可逆轉的:「共享經濟既然來了就走不了了,潑出去的水就回不來了。我們有機會在全世界的城市生根發芽,並在業務和監管之間找到平衡。由此看來,目前在聲響不大到也是明智之舉,不急著擴大規模,似乎能最大限度減少法律層面的糾紛,經濟效益同樣得以保證。

2015年聖塔莫妮卡的人們反對政府對Airbnb更嚴格的監管條例

美國:Airbnb商業生態孵化專業型短租服務創業企業

「專業」的Airbnb房東不在少數,並不是柏林市政府獨有的煩惱,在全世界範圍內並不鮮見。如今美國就有一些創業公司專門幫公寓樓業主把空房間改造成酒店客房,用於短期出租。

儘管目前這些服務遭到了各地方政府的強烈反對,也不受一般租客歡迎,有些創業者有信心迎難而上。

2016年紐約反對Airbnb的遊行一瞥

弗吉尼亞州阿靈頓的WhyHotel主要是把公寓樓改成即拆即建的快閃酒店,還有前台和房間服務。這樣業主在找不到長租客的時侯也能賺錢。邁阿密的YouRent.com會租下一部分甚至整幢公寓樓,再請設計師把房間改成酒店客房。一般來說8-16個月就可以完成一個項目。

據美國多戶型住房委員會的統計,全美大概有2900萬個公寓單位;CoStar Group Inc數據稱,自2014年起新造單位約80萬個,今年一季度市中心公寓單位空置率從6.8%同比增長至8.1%,約45%在2016年第一季度竣工的公寓樓一年後的空置率可達10%,而前一年的只有38%。由此可見,普通的長期租客是越來越難找。

WhyHotel是從弗吉尼亞五角城一炮而紅的。他們改造了信託公司Vornado擁有的一幢樓里50套空房間,收費為每晚$179-$329。從一月到五月,幾乎客滿。聯合創始人兼CEO傑森-福定不願透露每晚的收益究竟幾何,但他表示事先和當地政府有過協議,這個項目運營不會超過24個月。他還強調,這種商業模式只有在超過200個單元的公寓樓里才合理,因為既不需要大的結構性調整,也有足夠的空間來保證在短期內能夠盈利。同時他們也盡量避免徹底改造成永久性的客房,以免陷入爭議的漩渦中。

YouRent則僅僅是租下整棟高端公寓樓,再像酒店一樣轉租出去。CEO布萊恩-費迪南德表示,主要是看中豪華公寓庫存太多而城區酒店需求較高這點。他們一般會比一般房客多付20%租金,檢查客人背景,多繳稅獲取當地政府許可,還有買租房保險。費迪南德承認高額的利潤確實能承受這些成本:每晚定價和酒店類似,平均每個房客住3.5晚。該公司目前在美國南部邁阿密、奧斯汀、納什維爾擴張,並計劃進軍聖地亞哥、丹佛和波士頓。

這樣的公司其實是跟Airbnb一條陣線的。傳統上房東業主是不太情願讓房客再轉租出去,通常會在合同中規定,未經允許不得轉租。Airbnb試過與大型公寓樓業主合作,因為這會是一個新的領域:完善的配套設施很吸引商務人士。

實際操作當中這樣的模式並不那麼順利。事情一多就亂,人多手也雜,房東普遍對那麼多今日來明日去,進進出出的二房客不那麼放心。Airbnb卻沒有立即回應這些問題。

以Airbnb為代表的共享經濟是一個新興的商業模式,使市場出現了新的供給需求鏈條,那麼就有新的利潤來源,引領了一波新的商業模式。新技術新商業模式的發展在活躍經濟市場的同時,或許是有利於資源充分利用和節約的,又有多少只是借個殼躲避監管、逃避賦稅義務繼而令其他傳統商業競爭者於不利地位的,值得監管機構、相關部門注意並思考。全球化的年代,新經濟凸顯的「監管」舊儼然是一個世界性的問題。監管者該如何治理新經濟,需要各方充分協商、探討,制定出廣為各界接受並尊重的新商業規則。而監管者的學習速度是否能跟上創新者的速度,是監管機制能否跟上時代的關鍵之一。

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