「租購同權」會成「平權機器」嗎

「租購同權」是引導學區房價格回歸理性，促進教育資源均等化的一次有益嘗試，但僅靠這項單一政策恐難達成目標，還需一系列配套政策的支持。

近日，廣州的「租購同權」新政可謂賺足了公眾的眼球。7月17日印發的《廣州市加快住房租賃市場工作方案》，明確提出了要「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」。

政策一出，輿論反響熱烈。一些人驚呼，此次新政將成為「樓市炸彈」，會導致學區房價格的暴跌。而另一些人則盛讚，認為新政將成為有效的「平權機器」，能夠促進教育資源均等化。

不過，在我看來，新政雖好，但指望讓它成為「樓市炸彈」、「平權機器」，恐怕是讓它背負了太多不能承受之重。

「租購同權」難抑學區房價格

先說新政對房價的影響。且不說此次新政具有嚴格的限制條件，它規定租房者子女在入學的優先序上低於自有住房者，即使取消了這些限制，它對房價的影響遠不及人們想象的大。

我們知道，住房同時擁有消費品和投資品兩種屬性，其中消費品屬性可以通過租賃市場來替代，而投資品屬性則不能。在現階段，住房的上述兩種屬性在很大程度上是彼此隔離的——遠高於世界平均水平的租售比就說明了這一點。教育等附著在住房之上的公共服務，更多應被歸於消費屬性，它會對住房的投資市場產生影響，但這種影響相對來說較小。

因為從本質上講，一個人選擇是否投資某一住房，主要取決於這一住房的預期回報率和資金的機會成本的比較。如果政策的變化不改變這兩者間的關係，那麼就不會對人們投資決策產生本質影響。

舉例來說，如果某人持有資金的機會成本是年回報率8%，在新政前投資學區房的回報率是15%，那麼即使新政讓學區房的回報率降低到了10%，他投資學區房就依然是合算的。事實上，目前廣州的新政只是在一定程度上削弱，而非完全取消了學區房的屬性，加之不少學區房本身所處地段就好，其保值升值潛力依然比較可觀。

在目前居民投資渠道缺乏的大背景下，單純的新政可能不太會對學區房的需求產生太大影響，因此也恐難對學區房價格產生根本性的作用。

「租購同權」難促教育資源均等化

再說新政對教育資源均等化的影響。在我看來，這一目標恐怕更難達成。目前，教育資源，尤其優秀的教育資源是缺乏的，這就會產生經濟學意義上的「租」。為了獲取這一租金，人們會投入資源來對其進行爭奪，最終會導致「租值耗散」。

想象一下，如果現在有一件價值1萬的珠寶被以1千元拍賣，那麼發現價差的人馬上就會把價格抬上去，最終珠寶的價格會很快回到1萬。

同理，短時期內，「租購同權」可能會為人們用低價獲取優質教育資源提供一個窗口，但這個時間可能很短。隨著租金的高企，優質教育資源又會重新回到價高者得。

值得一提的是，相比現有的憑戶籍和住房入學，「租購同權」事實上吸引更多人來對教育資源產生的「經濟租」進行爭奪，這一過程中產生的不必要經濟損耗可能會更高。此外，一些最優的教育資源勢必會吸引更多的人來爭奪，與此相關的周邊租賃價格可能會由此暴漲，進而帶來更嚴重的教育資源分配不均，這是我們不得不警惕的。

總而言之，「租購同權」是引導學區房價格回歸理性，促進教育資源均等化的一次有益嘗試，但是僅這項單一的政策恐怕很難達成目標，甚至可能產生一定意外的副作用。要讓這一政策產生其預期的作用，還需一系列配套政策的支持。

從發達國家的經驗看，推行「租購同權」的前提往往是購房者和租房者都通過繳納物業稅來為本地的教育資源進行融資。這樣不僅可以避免通過租房來實現享受教育資源的套利行為，還能促進教育資源的有效供給，從根本上緩解教育資源的稀缺。

我們應認真吸收和借鑒這些經驗，儘快出台相關配套政策。「房子是用來住的，不是用來炒的」，讓住房回歸其本來屬性，依然任重而道遠。（作者陳永偉為北京大學市場與網路經濟研究中心研究員）