2017年上半年房企銷售榜單，你讀懂了嗎？

【瑞志君按】

《2017年上半年房地產企業銷售TOP200》排行榜於6月30日震撼發布！此榜依託於克而瑞豐富的房地產大數據，從銷售金額和銷售面積兩個維度出發，對各大房地產企業進行了梳理。

2017年上半年，雖受政策影響，房企月度銷售波動，部分月份甚至環比下降明顯，然而從上半年房地產行業的集中度來看，龍頭房企市場份額卻繼續提高。恆大單月580億，重奪權益榜冠軍；融創半年破千億，單月銷售創新高。30強房企競爭愈發激烈， 規模房企的門檻提升更加明顯，強者更強，但各梯隊黑馬也是頻頻湧現。

此外，龍頭房企不僅在地產開發領域優勢明顯，其為尋求新的利潤增長點，紛紛在多元化業務上進行布局，在社區物業、海外投資、產業新城、特色小鎮、長租公寓等領域也動作頻繁。

2017年上半年房企銷售金額排行榜TOP 200

2017年上半年房企銷售面積排行榜TOP 200

此外，克而瑞研究中心還深入剖析了此份榜單背後所包含的內容，並對未來房地產企業的發展趨勢進行了詳細解讀。

榜單解讀

自4月份開始，在各城市持續加強的調控政策壓力下，大部分房企銷售業績環比出現持續下跌。然而從上半年房地產行業的集中度來看，龍頭房企市場份額卻繼續提高。30強房企競爭愈發激烈，門檻提升更加明顯。此外，龍頭房企不僅在地產開發領域優勢明顯，其為尋求新的利潤增長點，紛紛在多元化業務上進行布局，在社區物業、海外投資、產業新城、特色小鎮、長租公寓等領域也動作頻繁。

◆ ◆ ◆

集中度進一步提升，30強房企競爭激烈

2017年上半年，雖受政策影響，房企月度銷售波動，部分月份甚至環比下降明顯，但是從半年數據來看，規模房企的門檻和行業集中度均在提升，強者更強的趨勢明顯。其中TOP30房企內的競爭尤為激烈。

從金額門檻來看，TOP30房企規模繼續保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%；TOP30房企的入榜門檻增幅最大，大幅增長78%至309億元。龍頭房企規模快速擴張，與其他房企的規模差距越來越大。

從面積門檻來看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增長近50%。在市場調控持續加碼的背景下，龍頭房企仍能實現如此高的增長實屬不易；而其他房企受調控影響更大，TOP200面積門檻則較去年同期有所降低。

除了門檻的變化外，2017年上半年行業集中度進一步提升。金額集中度的增速整體高於面積集中度，百強房企銷售均價提升明顯。我們預計隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，未來房企集中度還將進一步上升。

金額方面，各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較去年上升了10多個百分點。TOP100房企的集中度達到58.1%，佔據了房地產市場

的「半壁江山」。TOP200房企的集中度也超過6成。

◆ ◆ ◆

龍頭之爭愈演愈烈，恆大重奪權益榜首

恆大6月銷售達到580億元，成為本月銷冠。同時，恆大超過碧桂園

重奪銷售權益榜榜首，達到2088億元。權益銷售金額更能反映企業的資金實力和實際投資能力，這也是我們堅持做權益排行榜的原因。可以預見的是，恆大今明兩年利潤將有更明顯的增長。

碧桂園和萬科表現也各有千秋，繼續保持穩定增長。碧桂園仍然保持流量榜冠軍，萬科也在6月發力，單月達到447億元，比上月增長24.5%， 股權之爭結束后，未來增長也有更大潛力。

◆ ◆ ◆

各梯隊皆有黑馬湧現

融創、魯能、中梁、恆泰、新力突飛猛進

即使在政策高壓下，本月再次湧現黑馬。不同規模的梯隊中，總會有企業憑藉自身的優勢獲得亮眼的表現。這些企業上半年增長速度明顯高於行業水平，甚至在最近兩個月仍能逆市上揚，例如融創、魯能、中梁、恆泰、新力等。

TOP10房企中，融創1-6月實現累計銷售額1088億元，僅用半年時間達到千億規模。本月企業更是實現銷售金額285億，創企業單月銷售歷史新高。融創的增長，主要得益於其提前布局重點一二線城市，且通過收併購獲得充足的土地儲備，有力促進了銷售的增長。

TOP20房企中，魯能集團近兩年來憑藉突破式的業績增幅，今年上半年累計銷售金額507億元，同比增長85%。魯能主要得益於泛產業地產戰略布局，深耕優勢城市，前期布局的海南、北京、重慶、濟南等區域銷售形勢較好，成為業績主要貢獻地區。

TOP30房企中，中梁地產憑藉著高品質、高周轉的運營策略，上半年銷售業績同比增長153%，達到354.7億元。中梁業績增長較快主要源於其始終堅持走高品質路線，著力打造的高端產品在取得較好的市場口碑的同時，也帶來較高的銷售回報。

TOP100房企中，新力地產上半年實現銷售金額120.9億元，繼續位於百強行列。其項目布局主要集中於南昌市，南昌上半年整體市場形勢較好，項目去化良好，僅南昌單城市半年銷售額就破百億。

TOP200房企中，恆泰集團貨量大，潛力十足，這家企業以合肥為起點，近年來開始全國化布局，已經成功布局長三角、京津冀、珠三角和西南市場，並於2017年5月份開始進駐西北市場，6月份連續在西安、蘇州、徐州等地落下項目；截至2017年6月，恆泰累計未開發面積1600萬方左右，累計貨值1005億左右，未來具有沖百強房企潛力。

◆ ◆ ◆

多數房企完成率超50%，千億目標仍是大方向

在部分已公布2017年銷售目標的企業中，大部分房企目標完成率已超50%，平均完成率已達59%，說明房企銷售目標整體完成情況形勢較好。此外，龍湖、碧桂園、旭輝這三家房企目標完成率已在7成以上。一方面是由於這四家房企今年銷售業績較好，像龍湖和碧桂園，今年以來銷售同比增幅一直屬於領先行列；另一方面是企業對外公布的目標都較保守，而企業內部目標可能更具有野心。此外，路勁基建上半年完成165億，同比大幅增長，也是今年表現出色的企業之一。

去年千億房企的數量擴充到了12家，在房地產集中度逐漸提高的背景下，今年以來陸續有房企公布明確的千億目標時間表。隨著門檻值的不斷提高，越早完成千億目標將讓自身處於更有利地位。在已公布千億目標的企業中，按照實現時間可以分為三檔：

• 第一檔是將千億目標作為近期目標，今年或明年要實現，像龍湖、招商蛇口和正榮；

• 第二檔是將千億目標作為中期目標，用三年左右時間去實現，像雅居樂

、佳兆業、禹洲地產、濱江集團等；

未來趨勢解讀

雖然2017年上半年標杆房企業績規模和行業集中度進一步提升，但在土地價格不斷走高和限購、限貸、限售政策的影響下，房企的利潤空間卻進一步受到擠壓，盈利能力繼續降低。在此背景下，房企對房地產相關多元化業務布局的拓展日趨活躍。從長遠來看，社區物業、海外地產、產業新城、特色小鎮、長租公寓等多元化運營的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競爭力。

物業管理整合或分拆如火如荼

隨著國內房地產逐步邁入存量房市場，作為房企多元化業務的主要戰略之一，物業管理業務的整合或分拆正進行得如火如荼。物業管理板塊涵蓋傳統的物業服務、也有涉及社區教育

、社區金融、社區健康等社區O2O業務。

房企海外投資熱情未減

2017年上半年，在國內房地產市場競爭日趨激烈以及調控政策的限制下，更多房企加速了海外市場的投資布局。海外地產開發的高利潤空間也進一步刺激了房企的境外投資。2012年以來，萬科、萬達、綠地、碧桂園、富力、首開等20餘家房企已經在海外開設房產項目或確立投資計劃，投資總規模已達上百億美元。

一類海外地產的投資主要集中在美國、英國、澳大利亞等發達國家核心城市，以開發住宅和高層公寓和收購持有型物業長期盈利為主。另一類則是在發展家開發大盤及新城項目。目前包括碧桂園、富力、雅居樂在內的多家國內開發商在已馬來西亞布局逾15個項目。「一帶一路」的戰略機遇結合房企自身在城市開發和運營上的豐富經驗，都使得在這些發展家的新型城市開發、城市綜合體建設等大型項目得以順利推進。

政企合作開發產業新城、特色小鎮

在城鎮化進程不斷加速和「十三五」期間國家發改委的政策支持下，政企合作開發的產業新城和特色小鎮吸引了各大房企的積极參与。通過產業新城、特色小鎮的開發模式，房企可以以較低的價格獲取一、二線核心城市經濟圈周邊的優質三四線城市進行戰略布局。華夏幸福自2002年進入固安工業園區以來，已專註在產業地產的開發運營上深耕多年。在2016年邁入千億房企陣營后，華夏幸福也提出了三到五年內完成百城布局的規模目標。

今年上半年，碧桂園、融創、綠地等房企也在積極布局產業地產和特色小鎮。碧桂園今年在惠州已有三個科技小鎮項目啟動的基礎上，還在東莞市黃江鎮和三河市黃庄鎮新布局了兩個科技小鎮項目。綠地5月與河南省許昌市簽訂了全面戰略合作框架協議，將合作快軌PPP項目、特色小鎮等，涉及資金超過510億。

長租公寓市場潛力較大

長租公寓作為未來房企多元化業務的一個盈利點，也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發展潛力來看，一方面基於政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點一、二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。

搶佔長租公寓在未來的存量房市場可謂是房企的一個戰略選擇。目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。今年來，龍湖將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，通過冠寓品牌發布三條產品線。碧桂園上海區域5月也開始了長租公寓管理部、商業管理部等組織架構的搭建。

◆ ◆ ◆

總結：上半年，在不斷加碼的調控政策影響下，多數房企銷售業績受到明顯影響，環比下跌明顯，房地產市場風險也逐漸暴露出來，出於對未來企業發展的考慮，上市房企積極尋求地產主業外的新的業務增長點，在多元化布局上也更加頻繁。

像社區物業和特色小鎮，作為房地產產業鏈的重要環節，在存量市場下的前景廣闊。重點房企或拆分物業尋找上市，或加大長租公寓品牌的運營規模和力度，都想提前搶佔市場。在國內市場風險加大的情況下，部分房企開始積極「走出去」，加大海外地產的投資布局。

此外，受到政策的積極引導，部分房企積極尋求與地方政府的合作，加強在產業新城和特色小鎮上的戰略布局，這些房企既有專業的產業地產開發企業，如華夏幸福，也有新進入的企業，如融創。