【掌柜日報】萬科一語道破樓市大隱憂 未來形勢或更嚴峻

6月5日，萬科召開了一次銷售業績電話會議，總結了一下5月份的銷售狀況。其中萬科董秘朱旭的話挺耐人尋味的，原話是這樣的：「對下半年房地產市場發展保持謹慎態度，未來形勢可能比想象中更嚴峻。」

這話說的中肯，從之前三個月的銷售業績來看，萬科實際上是高開低走的。

3月份，萬科實現銷售面積399.5萬平方米，銷售金額 636.4 億元。

4月份，萬科的銷售面積降至289.8萬平方米，銷售金額降至418.9億元。

5月份，萬科實現銷售面積242萬平方米，銷售金額358.9億元。

其實除了萬科，前三甲的另外兩家，碧桂園和恆大，日子也都不大好過。

碧桂園5月份的銷售額，環比下降了25%，而恆大則基本上算是維持住了。

銷售端面臨較大壓力，很多購房者因為新措施的出台，難以從銀行獲得貸款，要麼選擇棄購，小部分選擇了全款買房。

對於巨型房企來說，船越來越大，靈活性就越來越差。房子賣不動，但土地還得繼續買，現在的問題是，「現在房價有所下降，但是地價並沒有降低，土地市場競爭依然激烈」。

地買的越多，房子又賣不上價，利潤勢必被侵蝕，開發商發發牢騷當然可以理解。

融360房貸君疑惑的是，這種扭曲的狀態到底能持續多久?

要搞清楚這個問題，我們得一步步往下捋。

一、地方供地的兩難

實際上，地方是不希望地賣的太貴的，因為這對買賣雙方都不好，開發商賣房子虧本，最後傷害的是大家。

還記得前段時間，不同城市差異化的土地供應策略么，房子不夠賣的地方要多供地，甚至要加快供地。

實際上，地方在執行這一條上面還是蠻積極的，比如嘉興和南京，都在近期加快了供地步伐。但令人滑稽的是，嘉興那場土拍去了好幾百家房企，當然大家也都知道這其中多數是馬甲，為的是在最後的搖號環節能增加拿地的概率。

而南京呢，看到搖號了弊端后，直接於近期取消了搖號的規則，改為競爭保障房面積。更改規則后，南京迅疾在官網上掛出了兩個批次共24宗地塊，其中住宅15塊。融360房貸君(fangdai123)算了下，與住宅相關的土地面積大概有110公頃。這個規模相當於南京去年全年的25%，這可僅僅是一次掛牌出讓的土地。南京的意圖很明顯，一方面希望地價不要那麼扎眼，另一方面希望轉嫁一部分的保障房壓力。

不出意外的話，這些土地肯定會被房企搶食，鐵定會進入競爭保障房環節。

於是，我們看到了一個悖論，不供應土地，房價上漲的壓力很大;多供應土地，最後的地價會大概率超出周邊房價，結果是新一輪房價的上漲。

二、什麼是商品房指導價?

上面說了，無論是搖號，還是競爭保障房面積，房企拿地的成本實際上都是更高的，為了保持利潤，對房企而言，出路只有一條提高售價。

但問題是，在售價前面，還有一個商品房指導價，售價太高是拿不到預售證的。這個指導價是怎麼確定的呢，一般是參考四個維度：

1、 如果是同一個樓盤的二期三期的項目，要參考之前的一期銷售價格，

2、 如果是純新盤，則要參考周邊樓盤的成交均價;

3、 分面積確定不同戶型的均價，比如90平米以下、90-140平米的，140平米以上的，分類確定指導價;

4、 分區域確定指導價，一個城市有很多區，每個區的均價都不一樣，這個要考慮進來。

指導價的意義在於，用行政的手段，調控房價上漲的預期，但副作用也是很明顯的，那就是拿了貴的地的房企虧本的可能性很大。這也是前文中房企管理層指出形勢嚴峻的原因。

三、為什麼大家熱衷搶新房?

事實上，對購房者而言，有一個漏是可以撿的。那就是開盤的新房，由於指導價限制，後期還被要求限期開盤，開盤后還得公開公證搖號，搖號過程還得在網上直播，開發商毫無空子可鑽。

新房大都賣得很便宜，大概只有周邊項目的8成左右，這是什麼，這相當於筍盤啊!購房者會怎麼辦?當然是擠破腦袋去參加搖號買房啊。

所以，購房者現在買新房基本上不會考慮樓市行情，是漲是跌不重要，重要的是能不能買到一套房子，雖然這套房的絕對價格不算便宜，但相比周邊它可是比周邊項目便宜20%!如果買到了，那簡直算是中大獎!

相比冷清的二手房市場，新盤幾乎不用擔心銷售問題。這些房子進入二手房市場會比周邊二手房市場便宜20%嗎?當然不會，所以，現在賣新房其實挺尷尬的，遏制住了新房，但二手房是遏制不住的。得利的是搖中新房的那些幸運兒。

這個時候，不爽的有兩類人，沒買到房子的人和蓋房子的開發商。

四、搶不到新房的人怎麼辦?

上文說了，新房幾乎是大禮包，但終歸不夠分，總會有部分人會分流出去，這些人買不起所在城市的二手房，轉而去跟著投資者買三四線城市的新房。這種需求溢出是導致這兩個月以來三四線城市房價快速上漲的重要原因。

但問題是，這些三四線城市的競爭力很差啊，留不住人的，頂多也就算個睡城。所以他們房價漲得很沒有底氣，漲得快，跌得也快。現在已經看到部分三四線城市開始回調了。回調的理由表面上是因為地方的調控，比如廊坊，但實際上，他們很怕房價被拉得太高，本身缺乏根基的上漲，最後肯定是爬得越高，摔得越狠，他們清楚這一點。

當然，這些城市也不是永遠危險，安全落地時間應該是城市圈的形成，將它們納入其中，但這需要時間，不會太短。

這類城市短期有風險，長期還算可以，已經買房的也不用太擔心(炒房的不算)。現在最危險的是那些遠離核心城市的三四線城市，他們沒有老大哥帶著，房價也拉高了，未來咋辦，是個麻煩事。

五、地價和房價之間的關係

現在回到我們討論的重點，地價和房價。

地價通過一系列出讓規則限制住了，不會出現地王，房價由於有指導價這條紅線，基本也被限制了。

看似效果還不錯。購房者買到了便宜房子，剛需從一定程度上得以照顧。但也正因為如此，新房變成了稀缺商品，大家都會去搶，就像北京的車牌一樣，有沒有購車需求的人都先搖號再說。這實際上是吸引了大批購房者去搶房，新房市場壓力會很大。

目前來看，「指導價」肯定還會繼續存在下去，也許未來會有新的替代方案出現，融360房貸君也不知道是什麼時候出現，但可以肯定一點，一個城市的房價肯定會反映出一個城市的競爭力，好的城市，房價不會便宜。