一張10億元門票 綠地要助雅居樂旗下物業分拆上市

繼6月底的一次收購后，雅居樂和綠地再次走到一起，雙方的最終目的是要將雅居樂旗下物業打包上市。

8月17日，雅居樂（03383.HK）官微發布消息稱，近日雅居樂旗下物業板塊——雅生活與綠地集團達成戰略合作關係，綠地集團以10億元入股雅生活，取得雅生活20%股份，成為其長期戰略性股東。

雅居樂方面表示，這次戰略合作，具有明顯的互補性和協同性。今後，雅居樂和綠地將在物業管理、社區增值服務、廣告及營銷等服務領域全面合作。同時，雙方還會在社區養老、社區金融、社區保險、社區醫療等領域實現全面鏈接。

這是近期雅居樂和綠地在物業層面的第二次深度合作。6月底，綠地集團曾將旗下的綠地物業100%股份轉讓給雅生活，代價同樣是10億元，這次又輪到綠地以這個價格入股雅生活。

雙方這次完成反向交易背後的本質是，綠地以旗下的綠地物業換取了雅生活兩成股權。這兩次均為10億元的交易對價，則是給出了兩家物業公司目前的估值。下一步，綠地將深度參與雅生活的分拆上市。

當初雅生活收購綠地物業，曾為綠地帶來了約9.93億元的投資收益。雙方當時趕在6月30日敲定交易，可以讓這筆不小的收益進入綠地今年上半年的報表。這筆交易，還讓綠地物業的市盈率達到了驚人的350倍（按照2016年的靜態利潤計算）。

如今，綠地又以當時的價格拿下了雅生活兩成股權，讓雅生活在這次交易中的估值達到50億元，也為其後續的上市打下基礎。從收購綠地物業，到如今接納綠地集團戰略入股，雅生活的目標就是要實現規模擴大，完成上市前的資產重組包裝，進一步梳理股權結構，增加上市籌碼。

在物業管理行業仍處於探索盈利模式的背景下，以規模取勝，幾乎是所有期望打開資本市場通道物業公司的必經之路，正在謀劃上市的萬科、碧桂園物業也在極力擴張規模，提出明確上市目標的雅生活也不例外。

接近雅居樂的人士告訴界面新聞，雅生活的目標是今年在香港實現上市，目前已委任專業財務顧問著手研究分拆及獨立上市的可能性、構架及具體時間。在募資后，它們會有更多資本在市場上併購，從而進一步做大規模，通過這一方式擴張兩三年後，再回歸A股。

收購綠地物業后，雅生活已經獲得了它們旗下417萬平方米的物業管理面積，包括「第一高樓」武漢綠地中心等大型高端商業體。未來五年，綠地還將向雅生活提供不高於1000萬平方米的物業管理面積。

有了綠地這家行業規模前五的房企支持，雅生活在規模上獲得了一位強有力的援手。對它們而言，在上市籌備階段，規模的擴張可以擴大資產包，也更能獲得資本市場認可。而綠地物業，也能在雅生活的擴張中獲得發展。

以雅生活為代表的物業板塊，已經成為雅居樂集團在走過25年後，全新戰略中重要的一環，並被雅居樂主席陳卓林寄予厚望，他希望這項業務，能成為未來雅居樂最重要的競爭力之一。到2020年，雅生活的目標是實現百億產值和十億利潤。

2016年底，雅生活管理的物業面積已經接近6000萬平方米，這一年的收入實現了31%增長，達到10.68億元。雖然這一物業管理面積，還不如萬科、碧桂園和綠城等，但營業收入卻有不小規模。按照各家物業公司的運營效率來看，雅居樂還處於中上水平。

衝刺上市，已經成為雅生活面對今後物業市場競爭的主要方式。目前管理著超過2億平方米面積的碧桂園物業已申請在A股上市，當前處於「已反饋」狀態，但最終能否成為A股第一隻物業股，仍有待監管層審核。

早已透露上市目的的萬科物業，如今管理的面積已超過3.5億平方米，2016年它們的收入達到了42.6億元，通過市場併購進一步增強規模，也是它們一直做著的事情。

另外，央企保利地產旗下的保利物業已在7月底率先登錄新三板，雖然流通性和估值不及A股和港股市場，但成功對接資本市場后，保利物業也定下了今後數年管理面積超過3億平方米的目標。

物業公司在成功上市后的估值方面，綠城服務（02869.HK）給了眾多物業公司不錯的期望。於去年7月在香港上市的綠城服務，目前最新的市值約110.66億元，這相比上市之際已高出一倍。

通過大規模「跑馬圈地」后，再對接資本市場，是目前主流物業公司的普遍做法。雅生活和綠地物業的合作，也是希望能在這一輪物業公司的激烈競爭中佔得先機。