龍湖萬科綠城的精裝竟然已經做成這樣了，再不學就徹底落後了！

隨著各地精裝修政策的相繼出台，各房企之間在精裝修領域的火拚也將更加激烈。關於如何從0開始做精裝，明源君在前幾天的推文《要麼做精裝,要麼被淘汰!房企如何對標碧桂園、中海，從0開始做精裝？》（點擊標題即可閱讀）中進行了闡述。那麼，具體到設計層面，標杆房企又有哪些亮點可以學習？

首先，從標準化下的個性化到真正意義的定製化。做定製精裝風險較大，因此戶數較少的豪宅項目才敢為客戶提供定製化精裝服務，但其實通過菜單式的選擇，也可以完成風格的多樣化，實現個性化。

其次，做到極致的人性化。經過幾年的實踐，標杆房企的人性化設計又有了很大提升，光是插座這一項設計，就有9個令人驚嘆的細節……

第三，新技術、新工藝或新設備的應用。隨著客戶生活水平的提高，大家對於健康、安全、便捷的生活有了更高需求，房企如何才能將其應有到精裝房中實現溢價呢？

下面明源君詳細來說。

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從標準化下的個性化

到菜單式的定製化

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一直以來，很多房企對精裝修是又愛又恨，愛它可以溢價，恨它難管控。

曾有關於知名開發商的高端精裝修研究數據表明，一般住宅精裝修的溢價在10%~20%，高端住宅的溢價甚至高達50%以上。

很多標杆房企為了搶佔這塊的利潤，投入了大量的時間精力進行精裝修產品研發，而為了降低風險，控制成本，精裝修大多建立了分級體系，並按照標準化要求在全國各地項目落地。

比如綠城就對二代高層產品進行豪華型、舒適型、經濟型3個檔的次劃分，並規範不同檔次產品的精裝標準及相應成本限額要求。

以外立面為例，A檔的全部為石材，而B檔只有2層以下為石材，C檔的要求則會更低一些。

在標準化的要求下，很多項目風格相對統一，難免被客戶詬病為千篇一律、缺乏個性。市場上也只有少量豪宅項目真正能做到定製化精裝。

但實際上，通過給客戶提供菜單式的精裝則可以解決這個問題。

比如萬科去年推出的「美好家」精裝體系中，換裝系列規劃有6大定製核心，包括功能可選、材質可選、風格可選、軟裝可選、全居住周期可選以及量身定製。

舉個例子，櫥櫃、衣櫃的尺寸是統一的，但門板顏色、衣櫃材質、門把手樣式都可以不同，加上不同顏色的壁紙、牆地磚，就可以形成N多種排列組合。這樣一來，整個精裝風格就多樣化了。

同時，萬科把所有空間收納功能做了模塊化設計，甚至模塊之間可以自由組合。

在此基礎上，客戶也可以通過功能載入，進行顏值、收納、健康升級。比如升級吊頂、地板、背景牆，加上更多的儲物櫃等等。

02

做到極致的人性化設計

沒有做不到只有想不到

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如果說個性化是更高級的需求，那麼人性化則更考驗開發商對於生活細節的理解。

經過這些年的實踐，標杆房企人性化設計又有了不少新的提升。比如金地推出的五心精裝家，提取出十五個系統，五十個價值點。

成都龍湖前兩年呈現的27處魔鬼細節，更是瞬間火爆整個地產圈。那麼，在這些人性化設計中，有哪些值得反覆推敲的細節？

舉例來說，很簡單的一項插座應用，其設計細節竟然可以達到10個。

（1）玄關處：玄關櫃檯安裝24小時不斷電usb介面，回家可以直接給手機

或充電寶充電，出門也不會忘帶，且可供吹風機吹乾鞋子等其他烘乾需求，非常實用。

（2）衛生間：馬桶旁預留插座。龍湖認為，過幾年後，業主可能會更換更好的馬桶，可能需要插電，因此專門在旁預留了一個插座。

（3）衣帽間：據說這是龍湖調研業主而來，衣帽間里為掛燙機預留插座。

（4）主卧預留落地燈的插座：總有人不喜歡檯燈而喜歡落地燈，那就多預留一個插座咯。

（5）卧室的床頭設計有USB的充電口，這個設計簡直是手機黨的福音，睡覺前哪個現代人不是要刷一遍朋友圈才肯睡覺，如果手機沒電那估計要失眠了。

（6）水龍頭下預留插座，有了這個插座，業主可以自行安裝凈水器和垃圾處理器。

（7）廚房插座一個是高度有門道，一個是要帶開關。防濺水又防潮防漏電。

通常這個位置的插座是用來給電飯煲或者燒水壺插電的。一旦插座位置偏高，就會因頻繁的蒸汽而縮短壽命，還會有漏電的風險，但如果過低又不方便插電。因此，龍湖設計師經過反覆測量后選擇了一個最適中的高度。

當然，加上一個開關會更加安全。可以避免手濕時拔插座可能造成的意外，同時為了避免像電飯煲這類常用家電需要經常插拔的問題。

（8）客廳設有地插，有了地插，業主泡茶不用再拉個長長的插線板了。

舉完插座這個例子，明源君下面來說說，「6大系統」下的設計亮點分別有哪些？

1、玄關係統

華潤針對玄關係統提出了8大設計細節，基本包括了大部分需求。

愛心掛鉤：很多房企在做HD設計時都會想到的一個細節，但這個版本的愛心掛鉤在設計上還花了一點小心思——在掛鉤外圍設計了一個圓形保護圈，這樣一來，掛鉤不用時就可以收回保護圈裡，以此降低被掛鉤誤傷的可能性。

入戶門鎖：很多房子要麼是鑰匙要麼是密碼，但綠城的入戶門鎖採用鋼木混合結構；有密碼、指紋、卡、機械鑰匙四種開啟方式（選配）。忘記密碼或忘帶鑰匙，還可以通過指紋開門，這對於粗心大意的小夥伴不要太實用了。

玄關收納：萬科認為具有強大收納空間的多功能玄關非常有必要，既要便於換鞋，放置進門隨身物品，同時又有充分的空間放置當季鞋和過季鞋。4類滿載鞋櫃，可滿足約150雙鞋的收納需求。考慮到女性冬季靴子的放置，設計了可靈活調節的隔板。

一鍵開關斷電：設施也配備於玄關櫃處，日常上班或出遠門時，換好鞋子后，發現某處燈或電源未關，也不用麻煩再換鞋折回去，在玄關處一鍵輕鬆切斷電源（除冰箱），方便更安全。

無把手玄關櫃：龍湖這個設計很贊，不止是玄關櫃，所有柜子都設計成無門把手狀態，並做暗槽設計，這是為了防止尖銳的把手對嬰幼兒造成傷害。

2、客廳系統

在一線，房價越來越貴，請人到家裡做客的情況越來越少，客廳更多成為家人聚會的地方，一家人一般不會同時使用客廳和餐廳；很多家庭都是由父母輔導孩子做作業的，一般又都是在晚飯之後。

所以，在一線的剛需、剛改項目里，把客廳、餐廳、廚房乃至書房一體化，變成「家庭廳」正在成為主流。

這樣的話，同一個空間，不用變來變去就能滿足多種需求，而且空間較大，如下圖所示。

地面輻射供暖，不易造成污濁空氣對流，室內空氣更潔凈。採用干法地暖安裝，方便檢修，傳熱更快。

3、衛浴系統

衛浴除了收納整理，防潮防漏電也是關注的重點。

吹風筒的收納：在潔櫃的檯面上特別設置的吹風筒收納——一塊簡單的鋁合金托板上，設計一個直徑8厘米的圓孔，不但可以收納吹風機，還能防止遇水漏電。

鋁合金托板：選擇這種材質的托板，就是為了避免傳統托板遇水發霉、爆邊等問題。

馬桶伴侶：對於明源君這類馬桶族，沒廁紙不是大事，沒手機才是。但玩手機卻沒有收納台怎麼辦？在衛生間特別設置了一個馬桶伴侶（如下圖），書啊、蘇菲啊、手機啊，統統可以收納，這也太洞悉人性了~

漏水口設計：在潔櫃的漏水口設計上，不像一般的設計處理做在中間，而是做在了水槽邊上，這是為櫃體騰出多餘空間。由於漏水口設計在邊上，如此一來下水管就可以設計在里側，下身櫃體的空間利用率就提高了。像衛生間常用的紙巾就可以直接存放在柜子里。

懸挂式櫃體：懸挂式櫃體設計，使得櫃體下面能騰出30到40厘米的空間，這個空間可以放放孩子的浴盆、水桶、小板凳等物件。

溫暖乾燥系統：在浴室配置乾燥系統，不僅配備暖浴快，更有鏡櫃下方的暖足機，從頭到腳，讓人置身於溫暖如春的美妙環境中。

電熱毛巾架：電熱毛巾架的設計，不僅能夠將潮濕毛巾變干，還能有效殺死上面的各種病菌，同時，對於毛巾的收納也非常方便。

潔具可遙控：衛生間採用的是頂級杜拉維特智能潔具，可以根據男女主人不同習慣，設置水溫、水量大小，時間，一鍵選擇，且可通過遙控進行控制。

高級風暖浴霸：衛生間使用的是高級風暖浴霸，整體除了排風、換氣、保暖之外，有除濕，除菌，加溫的諸多功能，並可遙控。

無影燈箱鏡櫃：左右兩側燈光柔和照明，讓臉部不受遮擋影響，方便女性化妝。

4、廚房系統

從早期的L型、U型設計，到現在的更注重社交需求，廚房的創新設計也不少。

比如萬科的4人西廚早餐台（吧台）設計，配置水盆，可以在上面做美食，也可以作為孩子寫功課的空間。牆面預留方便家庭火鍋的電源插座，吧台下方空間兼顧雙邊開門設計。

中式廚房U型布局，收納空間採用全吊櫃設計，方便業主存取餐廚物品，減少人體疲勞感。

雙色櫥櫃拉伸空間：龍湖的豪宅項目中，吊櫃和地櫃的顏色不同，深色在下，淺色在上，形成對比層次感，可以有拉伸效應，感覺層高要比實際的要高。

5、陽台系統

觀景+生活陽台完全隔離開來，生活陽台預留安裝電動晾衣桿插座。

觀景陽台預留澆花水龍頭，方便業主隨意培育花草。

6、卧室系統

智能燈光場景控制：萬科豪宅項目中的配備，不同的生活場景下，燈光由你設置，比如派對、晚餐、閱讀或入睡，都可以做到一鍵切換。

一鍵電動窗帘設定：手機上設置起床時間，窗帘會自動拉起，燈光的色溫與室內的溫度略微調高。

03

新概念+新技術、新工藝

推廣效果更佳

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在越來越注重環保和健康的今天，房企通過一些新技術可以有效降低成本，而對於新材料

和新設備的應用，則可以從健康、環保的層面打動客戶。

1、 新技術

新技術更多從提高效率以及降低成本的層面出發。比如萬科目前很多項目都開始使用BIM技術設計，降低人力時間和成本，避免二次返工。

2、 新材料

現在的客戶對於健康、安全、環保都非常注重，新材料的應用也主要圍繞這幾個層面。

壁紙：比如龍湖北京一個大平層項目就採用棉線壁紙，替代了普通壁紙，這種壁紙能做出漂亮的肌理之外，材料是完全天然的棉線製成，甚至用來粘貼的膠水也來自天然糯米材料，無毒可食用。

防噪音：三層中空玻璃靜音，將室外噪音降至最低，同時具有隔熱、防腐、防塵、密封等特性。

另外，萬科有項目在入戶門裝了靜音器與防撞條，在開闔之時，做到幾乎沒有聲響，盡量將室內聲音降至45分貝以下。

樟木板：在主卧衣櫃放置1-2塊樟木板替換原衣櫃層板，降低使用樟腦丸的健康隱患，達到防蛀、防霉和殺菌功能。

3、 新設備

除霾新風系統：實現室內空氣24小時不間斷、持續更新。正壓式整體送風換氣，低能耗、低噪音，不開窗也能享受新鮮的好空氣；

凈水設備：項目內裝有雙重凈水裝置，其中廚房安裝超濾凈水器，過濾精度為0. 01μm，經五重過濾后，達到直飲水標準。

而為新材料、新工藝包裝一個新概念，可以達到更好的宣傳效果。比如去年杭州萬科

的樣板房使用了除霾新風系統，通過包裝城首個除霾主題樣板間，而受到廣泛關注，從而省下了大筆的宣傳推廣費用。

小結

在政策的助推下，精裝修競爭將越來越白熱化，對於缺乏精裝房經驗的房企而言，留給你們的時間已經不多了，趕緊對標標杆房企，學起來，否則將面臨殘酷的淘汰。