變天了！房地產把接力棒傳給了誰？

好買說

從變化中發現趨勢，從趨勢中尋找機會，這是高凈值人群甩開普通人的賺錢方式，也是他們與眾不同的一點。

過去十多年來，很多人藉助炒房快速實現階層跨越。房產是家庭堅信的「宇宙第一配置」，有錢就買房，閉著眼買、買、買，就能跑贏其它所有資產收益。

然而，伴隨著一系列嚴監管政策出台、租購併舉政策的積極推進，房地產市場已然變天。炒房已今時不同往日，相反，權益類資產一路猛追，收益表現亮眼。種種跡象已表明，財富風口已變，A股投資機會已到來。

數據來源：wind

從圖中我們發現以下現象：

1.過去十年，買房子幾乎是穩賺，房地產可以說是最穩定的資產，買房越早賺得越多。不過，最近5年來，房地產收益座次有了些變動，這其中受調控的影響非常大。2012下半年房價瘋漲，2013年初新國五條出台，2013年下半年房價開始回調。2012、2013年買房的人，相當於站在了一個波浪的頂峰。而今年年初買房的人，甚至還面臨房價下跌帶來的負增長。

2.股市雖然短期波動大，但從長期看，上證50、滬深300指數都是上漲的。從長期看總有賺錢機會，前幾年是創業板，今年是上證50。

3.企債和國債收益通常處於中間地帶，穩定性不錯。

4.原油和黃金波動性比股市還大，大多數時候都是虧錢的。

房地產變天了

從去年「9.30」到今年「3.17」風暴，樓市畫風大變，各項調控政策接踵而來，調控持續加碼，時隔近一年，仍未鬆懈。寒風凜冽，分外不同。

從各種跡象看，樓市上漲基礎已不存在，過去20年推動房價高速上漲的幾大動力已經熄火。

從短期看：貨幣寬鬆結束

貨幣政策和供需關係是房地產市場的第一邏輯。下圖反映了貸款利率和房價的走勢關係，從圖中可以看出，信貸寬鬆、房價上漲，貨幣收緊、房價不漲甚至下跌。

數據來源：wind

區間：2008.12.31-2017.6.30

現在，央行已多次表示，寬鬆貨幣政策已結束。嚴調控下，各大商業銀行已經紛紛提高房貸利率。限制信貸是最可怕的，如果信貸的水龍頭關住，等於關門打狗斷糧。

從中期看：土地供應增加

過去熱點城市房價瘋漲的關鍵是土地供應不夠，這裡面不排除一些城市搞「土地飢餓營銷」，導致對未來市場預期的恐慌，加速房價在短期內出現恐慌性上漲。如果高層對地方政府施壓，要求其增加土地供應，你會發現，土地一點都不稀缺，土地供應如果充足，預期很快就會逆轉。

從長期看：人口紅利消失

房地產長周期其實就是人口周期的一部分，人口帶來購房需求。

經歷過兩個人口出生高峰，也就是嬰兒潮，一個是1962-1971年，一個是1980-1990年。房地產第一個黃金10年（1998-2007年），是第一個嬰兒潮（26-36歲）為主力的10年。2008年時候，第一個嬰兒潮出生的人普遍在36-46歲，第二個嬰兒潮出生的人普遍18-28歲，由此房地產開啟了第二個黃金10年（2008-2017年）。

數據來源：wind

區間：1945年-2016年

經濟學家根據歷史分析得出普遍規律，房地產的一個大周期大約20年。隨著人口紅利消失，置業人群達到峰值，房地產長周期拐點到來，貨幣的高發行周期也漸進尾聲，供需市場面臨嚴調控，房地產市場經過近20年的發展，黃金時代結束。

「

伴隨著房地產投資的變天，誰將接棒房地產，成為下一個淘金地，這無疑是大家更為關心的。

」

A股有望成為下一個「淘金地」

與房地產變天形成鮮明對比的是，滬指突破3300點關口,創出近18個月的新高，上證50更是創了兩年的新高。

興衰更替，歲月輪迴。和股市上漲交相呼應的，是以下幾條新聞：

1.《1160家公司「賣房」套現，26家「清倉」式拋售》：要知道，2016年上半年的時候，上市公司可是「不務正業」，房子一套套的買。如今，形勢逆轉了。

2.《高善文：經濟增速下行底部確認，A股已轉入牛市》：不過，媒體報道之後，高善文回應了，稱牛市說法不符合其本意，也不利於促進市場的穩定，從而受到有關方面的關注和電詢。

3.《私募倉位遠超5000點，滿倉的越來越多，牛市要來了？》：據媒體報道，在大部分私募機構持續加倉的同時，不少私募機構更是滿倉運作，7成堅持中高倉位。入選華潤信託對沖基金指數的開放式證券投資私募產品8月末平均股票倉位為84.4%，是近28個月以來私募倉位最高的時候。具體看下圖：

數據來源：華潤信託

區間：2015.5-2017.8

上市公司、經濟學家、私募機構，作為市場先知先覺者，他們的一舉一動都預示著股市投資機會的到來。

從宏觀看：經濟基本面向好

從宏觀層面看，國內經濟向好已是不爭的事實。

國家統計局數據顯示，今年前兩個季度，經濟增速均為6.9%，開局良好，濟穩中向好態勢進一步延續。國家統計局9日公布數據顯示，8月份CPI（全國居民消費價格指數）同比上漲1.8%，較上月反彈0.4個百分點，PPI（工業生產者出廠價格指數）在連續三個月持穩在5.5%之後，意外反彈至6.3%，CPI和PPI漲幅超預期。但目前不存在明顯通脹壓力，此前宏觀經濟政策的方向和節奏仍會延續。

從投資上看，全國固定資產投資(不含農戶)上半年增長8.6%，增速仍高位運行。民間固定資產投資增長7.2%，與1-5月份相比提高0.4個百分點，反映出經濟的民間活力在逐步增強，民間投資意願在不斷釋放。

從消費上看，全國居民消費價格增長1.4%，社會消費品零售總額為10.4%。人們收入和消費的較大幅度增長，為經濟發展提供的需求量增大。

從對外貿易上，進出口總額上半年同比增長了19.6%，其中出口增長15.0%，進口增長25.7%。

消費、出口、投資等指標改善，都對經濟增長形成良性支撐。9月初，經濟體制改革研究會副主任樊綱表示，經濟增長雖然在放緩，但仍有韌性，不會硬著陸；當前經濟的L型已到了谷底，但是在谷底可能還有兩三年的徘徊、調整時間。

與此同時，改革持續推進、監管經濟發展中的不利因素，比如債務問題、銀行壞賬、房地產泡沫、產能過剩等都伴隨著去槓桿得到抑制。

從微觀看：企業盈利向好

截至8月底，A股上市公司均已披露2017年半年報，逾九成上市公司實現盈利。營業收入同比增速由2016年三季報的 3.74%，增長至年報的6.78%，再攀升至2017年一季報的20.74%，中報小幅下行至19.86%。利潤增速自去年三季報由負轉正以來，持續上行，從1.46%增長至4.25%，再升至17.32%，二季度小幅下跌至13.62%。

上市公司營收和利潤的兩位數增長是近年來罕見的好成績。

企業盈利能力明顯提升,在一定程度上印證了上半年國內宏觀經濟穩中向好的態勢得到夯實。

而且，服務業和新興產業上市公司業績比較靚麗，尤其是人工智慧、新材料、新能源、高端製造、信息技術、環保、生物醫藥等新興產業表現突出，經濟結構進一步優化。在供給側結構性改革的推動下，經濟增長正在向依靠新經濟板塊與消費共同驅動的模式轉變，這對上市公司業績改善提供了有力支撐。

從估值看：A股估值相對較低

縱向來看，A股當前估值較低：

數據來源：wind

時間：1999.9.17-2017.9.11

和其它國家資本市場比，滬深300的估值相對較低。當然，這只是一個簡單的分析思路，市盈率會受到上市企業未來利潤的影響而隨時變化，實際判斷起來要複雜得多。

數據來源：wind

截止日期：2017.9.11

從市場動向看：各路資金爭相湧入A股

據媒體報道，2015年7月曾被監管部門連下兩道金牌「圍剿」的民間股票配資，近期又有活躍之勢。場內資金也呈現出加槓桿的趨勢，截至9月6日，滬深兩市融資融券餘額為9619億元，年內首上9500億元並創出新高。

外資也在加速湧入A股。據星石投資統計，今年以來，外資通過滬港通和深港通北上的速度明顯加快。2015年和2016年北上資金累計凈流入792億元，而今年前七個月的累計凈流入已經達到1189億元，超過了過去兩年之和。

與此同時，你會發現期指近段時間連續上漲，市場對股票後市普遍看多。

「

對於專業機構來說，股市是一個非常好的掘金地。不過，讓很多認感到困惑的是「為啥上證50漲、滬深300漲，我的股票卻不賺錢？」股市裡「一贏二平七輸」的規律亘古不變，為何如此？

」

太關注「炒」，短線思維太強

相比其它資產，股票確實波動性較大，從短期看，未來的收益不確定性高。但我們把時間拉的足夠長一些，把股票作為一項長期投資的權益類資產來看待，看看會有什麼不同。

數據來源：wind

區間：2002.1.1-2017.9.11

從圖中可以看出，上證指數雖然歷經幾次大波動，比如2008年金融危機跌幅高達72.8%，2015年暴力去槓桿幾近腰斬，但從長期看，股指依然是上漲的。不過，如果你是在高位買入，那情況就不同了。隨著經濟增長，你總有解套一天，但無疑年化收益會很低。所以，不要在估值高的時候買入，而但凡估值低的時候買入，長期持有通常都能賺到錢。

海通策略在一篇文章中做過一個統計「1991年來股指年化漲幅14.1%、GDP年化名義增速14.2%；美國自1929年來分別為4.92%、6.03%；英國自1984年來分別為5.53%、5.27%；德國自1970年來分別為6.55%、4.66%；法國自1988年來分別為4.45%、3.25%；日本自1955年來分別為7.63%、6.88%；韓國1980年來分別為8.81%、10.47%；台灣1967年來分別為9.64%、9.86%」。也就是說，股市大都能賺到經濟增長的錢。

圖片來源：馬克論基公眾號

信息不對稱且投研能力不足

為什麼個人投資者特別容易虧損？

股市裡，大多數個人投資者靠聽消息、賭運氣，公司基本面不看、行業不研究、數據不分析，完全靠「感覺」，就想逆襲成為「股神」。這種超級自信似乎與生俱來、驚天動地。

試問，你有去過上市公司深度調研嗎？你能和上市公司高管見上面嗎？你知道調研的核心在哪裡嗎？你有深度調研分析的能力嗎？

相反，為什麼不論牛熊，私募機構業績都會比個人投資者出色？以好買精選的一隻私募基金為例：

數據來源：wind

時間：2007.9.7-2017.9.11

炒股是一個專業的活、高智商的活。私募基金管理人不僅擁有專業工具、專業思維、投研能力、資金優勢等，還會對上市公司持續走訪調研。好買合作的一家業內知名私募機構，不是在調研分析中，就是在調研路上。這就是為何專業的私募機構往往比個人投資者有更大概率獲得高收益。

「

當然，也有很多人問，「為啥我看到，機構今年發布的基民調查報告顯示，2016年65.2%的基民處於虧損狀態?」那一定是沒有選到好基金。

」

不信，看看好買精選的私募產品業績：

根據好買長期對私募走訪調研，2萬多家私募里，其實只有100家值得關注！10年漲10倍的私募真的有，但每年都要漲1倍，真的沒有。所以，即使再好的產品都會有波動、都會有回撤，但優秀的產品往往經得起長期牛熊轉換的考驗，你拿得住就有機會賺錢。

賺錢總結

1.世界上最賺錢的生意是什麼？不是金融，不是互聯網，是趨勢。伴隨著房地產的變天，股市掘金機會已到來。

2.世界上沒有穩賺不賠的生意，資產價格永遠在波動，再好的私募基金產品都有回撤。但一隻好的私募基金，長期來看，平均每年年化通常能跑贏GDP和通脹。

3.可以不會配置股票，可以不會選基，但不可以隨便。選產品，找懂的就好。實質性信用風險的可能性較小。

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