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「租購同權」掀租賃市場熱 萬億級蛋糕背後考驗運營能力

「租購同權」掀租賃市場熱 萬億級蛋糕背後考驗運營能力

近日,「租購同權」一直活躍在話題榜,並將租賃市場推向風口。


日前,住建部門有關部門負責人提出,將通過立法明確租賃當事人權利義務,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。
業內人士認為,在打造多層次住房結構的房地產政策指向下,住房供應正從「重售輕租」轉向構建「租售並舉」態勢,住房租賃市場將迎來新一輪發展期。
萬科董事長兼總裁郁亮表示,「購租並舉」是建立房地產調控長效機制的重要舉措,現在發展租賃市場是在「補課」,未來市場前景看好。
在鏈家研究院院長楊現領看來,大城市、特大城市的租賃市場活力在很大程度上決定城市的活力,租賃發展將是未來城市的希望所在。
面對這萬億級租賃市場,各方力量爭相湧入。一方面,諸多公寓品牌藉助資本優勢加速擴張市場份額;另一方面,越來越多的開發商也開始轉型,由銷售物業轉向持有型物業。
然而,租賃市場搶灘熱潮背後,卻是無法忽視的現實考驗。

租賃紅利顯現

7月,廣州率先明確保障租購同權,賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益,允許商業用房改租賃住房,鼓勵城中村做好安防,統一出租等;隨後,住建部門等9個部門近日聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,廣州、深圳、南京等12個城市首批試點;7月24日,上海首批公開出讓的兩幅只租不售的住房用地正式成交,住建部門表示將對「租購同權」立法的消息也隨之傳來。江蘇無錫市7月28日出台新政,宣布從9月1日起,外地居民只需要滿足一定條件,就可以實現租房落戶。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,本次政策反映出中央政府對於住房租賃市場比較重視,「目前房價限制情況差不多了,把住宅市場管理重點轉移到住房租賃市場上去,這也是在未來一個時期內工作重心的轉換。」
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示,發展租賃住房市場可減輕購房人壓力,減少購房需求,在一定程度上抑制房價上漲,有利於解決流動人口的住房問題,確保「居者有其屋」,推動住房市場制度和體系更加完善。
楊現領直言,新的房地產階段已經到來,現在,租賃市場是房地產市場的紅利。
國家統計局數據顯示,住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮租房居住,以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主。
鏈家租賃數據、自如數據的測算結果顯示,一線城市租金收入比為30%左右,二線城市一般不超過25%,三四線普遍在20%以下。其中,一線城市中深圳租金收入比最高,為34.27%,其次是北京、廣州、上海,分別為29.81%、29.16%、24.41%。熱門二線城市中杭州租金收入比最高,為28.5%,其次是廈門、天津、南京,分別是27.91%、26.91%、24.62%。
對比國際大都市,紐約、倫敦、香港等城市的租金收入比普遍超過50%。楊現領指出,一線城市較低的租金收入比,恰恰是未來的城市的活力與希望所在。給年輕人希望,就是給城市希望。
華菁證券房地產行業首席分析師周雅婷認為,租賃領域是目前地產產業鏈中得到頂層制度紅利的領域。對於地產這樣一個政策對行業發展影響力巨大的領域,制度紅利的出現和加強是具備劃時代意義的。鼓勵租賃業的發展是目前地產銷售調控政策的必要補充,也是緩解居住矛盾的重要手段。制度紅利將會一直護航租賃行業的發展,未來的政策只會越來越細化,越來越可執行。

市場搶灘熱潮下的冷思

鏈家研究院報告指出,目前的房屋租賃市場規模是1.1萬億,預計到2025年,租賃市場規模將增長到2.9萬億,到2030年將會超過4.6萬億。
行業發展潛力可觀,巨大的市場蛋糕顯現,各方力量爭相湧入。
然而租賃市場火爆背後,其紅利並非雨露均沾。楊現領認為,但不是所有城市都有租賃機會,事實上它只屬於重點城市。
「從城市的角度來講,存在租賃供應不足的城市主要集中在TOP10城市,尤其是房價最高、投資需求多的北上廣深,房屋閑置問題突出與租賃供應不足的問題並存,其餘城市的問題並不突出。」
楊現領進一步闡釋,有四個指標決定租賃市場開拓機會。第一,有持續人口凈流入,且凈流入人口以年輕人為主;第二,服務業佔比超過50%,且持續上升;第三是房價收入比偏高,交易市場價格門檻高;第四,租金基數不高,且上漲空間廣闊。滿足這四大特點的城市,未來租賃市場將大有活力,而這些城市多布局於珠三角和長三角的重點城市。
除了地區差異外,對市場運營主體的素質要求也越來越高。
目前住房租賃形式大致有兩種:個人住房租賃和由專業租賃機構運營或房地產企業自持經營的長租公寓。上海公寓企業聯盟研究數據顯示,目前出租房約有1億套,其中超過90%為個人出租,品牌公寓企業總佔有率低於2%,開發商自持經營的居住用房不足1%。
個人住房出租在住房租賃市場中占絕對優勢,滿足了多數租房者不同層次的需求。但這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權難、二房東及群租現象屢禁不絕等問題。
清華大學法學院教授程嘯建議,一方面要大力發展新型租賃模式,另一方面,對傳統的個人住房出租市場應該加強監管,儘快制定行之有效的辦法使之更加規範,保障租客和房東的合法權益。
相比個人住房出租,由專業化租賃企業運營或由房地產企業自持經營的長租公寓,正快速崛起,發展迅猛。如自如、魔方、YOU+等。
根據克而瑞統計,目前TOP30房企中,有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。從去年開始,萬科、龍湖、旭輝等都開始布局長租公寓。
然而,市場搶灘火熱背後卻是盈利難題。目前長租公寓的盈利模式單一,租金為主要的盈利來源,但前期土地收購、裝修改造及租賃稅費的成本較高,投資回報周期長。
世聯行2016年年報顯示,包括長租公寓在內的資產服務業務,總體毛利率僅為2.32%,其中主要原因是「拓展成本和公寓前期運營成本」。

要把租賃當成「十年的生意」來做

政策的鼓勵並不會為租賃市場帶來一個快速爆發期,在楊現領看來,因為租賃市場是一個相對獨立的市場,它的內在運行規律是既定的。租賃需求的釋放也是穩定有節奏的。「不應拿租賃市場與交易市場相提並論,穩態的增長還是有空間。」
楊現領指出,要把租賃當成一個「十年的生意」來做,租賃運營至少需要投入10年的精力。「這跟開發完全不同。租賃強調的是強運營,開發強調的是快周轉,這是兩個本質的不同。」
據鏈家研究院測算,集中式長租公寓的租期一般為10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果運營得好,3~4年就可以開始盈利了。
「目前租金回報率低是事實,但是不意味著租賃市場沒前途,應該動態來看租金回報率,」楊現領表示,今天做租賃運營機構就要看五年和十年,應該算五年後的租金乘以今天的房價,未來一線城市每年大概會以8%左右的速度在複合型增長,「租賃的本質在於運營,運營的核心在於服務」。楊現領指出,無論是自如還是其他的公寓運營商,對於運營這門生意,需要有堅定不移的信念,因為,這個市場不缺機會,制勝法寶一直都是運營與服務能力。
目前,相較於發達國家,住房租賃市場制度及市場體系仍不夠完善。美國機構化運營機構持有或管理運營的租賃房屋數量佔比超過30%,日本超過80%,而在這個數尚不足2%差距非常大。
楊現領認為,亟須培養形成完整的租賃生態產業鏈。「事實上,目前對於的運營機構,規模門檻較高,管理5萬間和30萬間是完全不同的概念。在運營的過程中我們發現,當管理的房間數量少於1000間時,公司可以實現盈利,但是當管理的房間數量超過1000間時,公司的利潤消失了。很多企業難以突破1萬間門檻,解決規模擴張難題與陷阱要靠系統、靠技術、靠數據、靠互聯網。」楊現領分析。
從運營角度來說,租賃是一個重服務的產業,本質上是運營的生意。從房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服務以及衍生服務,只有專業化、規模化的機構才有能力把握住市場的機遇。「租賃管理是一個『最接地氣』,扎到泥土裡的活,不是想進就能進的。」楊現領說道。

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