商業土地遭「滑鐵盧」 流拍潮仍在持續

受力度空前的調控影響，商辦類產品交易進入低潮期甚至呈階段性「零網簽」，速凍效應傳導至土地市場上，表現為各城市商業地塊的持續遇冷乃至「流拍」。

5月，北京發生三次「流拍」情況，或底價或接近零溢價成交；5月4日，南京句容商業用地流拍；5月26日，合肥近期最受關注的巢湖2016-32號商住地塊，因競買人未達3人而取消供應。

業內認為，禁售個人的商業類地對開發商而言失去了以往的吸引力，反增加開發難度和長周期運營壓力，除部分專註商業開發的企業外，各房企均有意減少商業類拿地意向，似乎「流拍」現象仍有持續趨勢。

關鍵詞：底價成交或流拍

「以3月26日的調控為分界線，商辦用地一下從『香餑餑』轉而進入了底價成交或流拍的新常態。」調查中，北京一位常年關注土地交易的研究人士稱。

以往藉助於「不限購、不限貸」空子、打著住宅擦邊球的商辦地，一夜之間變成「燙手山芋」，令眾多房企避之不及。

僅5月份，北京就接連發生三次底價成交或流拍事件。5月5日，房山、順義兩宗商業地塊現場爆冷，一宗因只有一次報價取消現場競拍，另一宗慘淡地一拍落槌、以25.95億元成交；5月12日，通州一處商辦地塊僅獲一次報價，以底價6.2億元出讓；5月18日，麗澤商務區兩宗商業地塊，再度上演「流拍與底價成交」雙重奏。

不僅北京，凜冽氣氛似乎席捲了全國各城市的商業土地市場，包括南京、合肥等城市的商業用地也遭「滑鐵盧」，原因在於開發商懼調控之壓、收縮了拿地戰線。

「這從側面也說明了一點，過去商業用地拍賣之所以火熱，在於政策層面比較寬鬆，所以房企會積極獲取此類用地。」上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，目前出現的習慣性流拍有其必然性，「但現在商住項目整頓以後，商業用地的開發面臨諸多變數，使得此類用地面臨較大的出讓風險。另外，近期拿地資金審核趨嚴，也會倒逼此類房企理性拿地，部分則會把有限資金轉移到住宅項目上去。」

房企拿地熱情驟減

「公司以前對商業地塊一直很關注，綜合體項目是我們多元化開發不可或缺的部分，但是現在這一規劃似乎面臨調整的需要。」一位從事多年商業項目開發的開發商告訴記者。

這似乎代表了許多開發商的真實心聲。目前來說，不少此前曾拿過商辦用地的房企，或開發未完，或處於銷售中，均面臨庫存難去的困境，量多者商辦儲備甚至占待銷售庫存的一半以上。開源節流的原則下，部分開發商透露，除加緊去化手頭的商辦房源，至少短期內不再有拿商辦地的計劃。

而令房企拿商辦地的熱情驟減的另一原因，則在於土地出讓條件的愈趨苛刻。此前北京出讓的兩宗麗澤商業用地便是如此，一方面須依照土地出讓年限全部自持，另一方面，項目的體量較大，需沉澱大量資金來持有運營，且回收周期過長。

「當配建條件太高，又加上自持要求，對房企來講開發運營壓力都很大，所以大家都不願意拿這樣的地塊。」同策諮詢研究部總監張宏偉接受採訪時如是說。

多城市推限價商住地 仍待觀望

儘管商業土地連受房企冷落，「流拍」潮有持續之勢，但近日，各城市仍在陸續推出新的商住地塊。

據記者了解，5月16日，江門推出兩幅商住地，設置最高限價加配建需求；5月19日，常州市區今年「首次掛地」，推出的4宗商住地均設最高限價加搖號；5月26日，佛山限價6.48億推禪城商住地，體量5萬平米，最高自持2.8萬平米。上述地塊都將於6月正式出讓，但拍賣前景似不明朗。

張宏偉認為，當「商轉住」在市場上行不通，地塊開發將面臨資金周轉的巨大壓力，房企拿這樣的地塊只能開發商辦，而商辦本身即使在上海、北京這樣的大城市也有過剩之勢，言外之意是開發難度與開發前景並不成正比。

「當然，如果商住地的住宅比例比較大，房企還是願意拿的。」他補充道。