通過一個數據看現在樓市，風險到底大不大？

判斷某個時間段內房地產市場是否健康，風險到底有多大的指標有很多，比如說房價走勢、貸款利率變化、相關部門的干預程度等。進入8月份，樓市依然處於調整期，大部分城市的房地產市場依然表現的很穩健，只有少數三四線城市出現了拋售甩賣的情況。

一線城市目前基本處於擠泡沫的階段，由於去年下半年的非理性上漲，導致現在的房價明顯有點虛高，因此，二手房市場有了明顯的分化。一些急於出售房產的業主，已經開始調低房源的價格。但是新房依然處於供不應求的局面，價格依然堅挺。

同樣，在熱點二三線城市城市，土D出讓依然比較火爆，因此，房價並未出現大起大落。

那麼，當下的房地產市場，水分到底有多少？是不是仍然蘊藏這巨大的風 險呢？對於普通購房者來說，現在買房，會不會被套牢呢？

要想回答以上問題，先讓我們一起看個概念——槓桿率。

槓桿率指一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為槓桿率)。槓桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。

通俗點講，就是把你的資金放大，這樣的話你得資金成本就很小，同時你的風險和收益就放大了，因為盈虧的百分比不是依據原來的資金，而是根據放大后的資金來衡量的。

而在房地產市場，也是存在槓桿的，這就是購房槓桿率。單就房產交易環節來說，最大的槓桿就是炒房者。之前小斗君就跟大家普及過炒房者炒房幾乎不用自己的錢，他們的錢大多是從金融機構、網貸平台籌集而來的。

購房槓桿率是指居民購房新增貸款與住宅銷售的比值，它表明了購房過程中運用槓桿的程度。

自2016年以來，銀行的按揭貸款高速增長，尤其是去年下半年到今年年初，增速非常驚人。業內人士表示，這個增速短期內是偏高的，但並不能推導出危險的信號。

的家庭部門在最近這些年槓桿率明顯上升，5年前按揭率大約15%，現在已經翻漲到30%，5年間槓桿率提高一倍。但從國際比較來看，這個槓桿率並不高。

以美國和日本為例，美國和日本在危機爆發時，購房槓桿率達到了100%。業內人士坦言，當一場危 機要出現的時候，最先需要觀察的是整個槓桿率狀況，其實就是它的負債狀況。美國次貸危機、日本上個世紀90年代房地產泡沫最終破滅，那個時候它的槓桿率是100%。

目前，美國的購房槓桿率是60%多，日本雖然降下來，但也高達50%多。目前是30%，屬於比較低的水平。

因此，通過購房槓桿率來看，目前國內的房地產市場風險並不大，而購房者買房的意向也開始回升。

日前，交通銀行在上海發布第42期《交銀財富景氣指數報告》顯示，不動產投資意願指數結束了長達8個月的下行趨勢，本期止跌回升，幅度達5個百分點。而市場數據也支撐了這一結論。數據顯示，今年6月份商品房銷售情況超出市場預期，單月銷售額增速創年內新高，待售面積環比減少1441萬平方米。

與以往不同的是，小康家庭對不動產投資的增長主要依靠非核心城市的帶動。本期分城市調研數據顯示，非核心城市現在和未來不動產投資意願均有大幅上升，是推動本期不動產投資意願止跌回升的主要原因。

這也就是說，三四線城市居民的購房熱情比之前高了不少，基本還是買買買的節湊。

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