瘋狂的房地產市場，為哪般？

春節后重新開始留意廣州的房地產市場，這次走了不少的地方，廣州市區的，還有佛山，增城。

我認為過去十年，自從06年起，我對國內的房地產市場看得還是比較準的，這麼多年，我是一直強烈看好一線城市，中性看待二線，看淡看空三四線。無論是08年，遭遇慘烈的金融危機，還是11年起，第一次大規模限購政策出台，我的理念只有一個，堅持一線城市的優質物業，主要是地段因素，譬如捷運旁，生活配套，學位房等等。如果把炒股和投資房產對比起來，我認為買樓還是一件很簡單的事情。首先，大方向要看對，堅持長期看多的決心不動搖。再者，政府對土地財政的依賴性。區域發展的不均衡，一線城市優異的就業，教育，醫療資源。

回頭看，本輪房價暴漲，首先是一線城市起頭，然後因為房價的溢價性，擴散到周邊鄰近區域，譬如佛山的千燈湖，廣佛交界等，一線城市優質物業漲幅驚人，而事實很多三四線城市的房價也沒怎麼漲。

這部分能夠暴漲很大程度因素還是因為地段，和優秀的物業素質，譬如次新房，電梯樓，但隨著去年這一波的暴漲，個人認為這些物業階段性頭部已經到了。表現兩個方面，1，租賃回報比看，普遍只有1.5左右，譬如1000萬的房產，一年的租金也就15萬左右。剔除空檔期，中介費，實質更低。2，總價太高，投資客入手空間不足。以二手房成交為例，就算滿2年唯一性住房，1%個人所得稅加1.5契稅和1.5%中介費，買家成本就要增加了4%，目前基本只能採取貸款方式入市，等額本金前期還款利息比例極重，根據經驗，3年之內如果漲幅達不到30%，買家基本都要虧錢。目前一線城市的優質物業普遍在600萬以上，極高的房價，有限的空間，過低的租賃比，是限制他們進一步拓展的重要因素。

去年11月的時候，曾有人做過一份統計，認為四個一線城市當中廣州的房價是最低，已經徹底拋離一線城市的地位。而實際情況是12月起，不少二手業主在放盤的時候已經抬高價格，尤其春節后，二手樓更是牛氣衝天。賣家惜售，買家追漲心態迫切。廣州房價已經進入快速補漲階段，有空多去二手樓中介走走就知道了，這個數據才最真實的。

一句話概括目前樓市狀況：高端滯漲，低端補漲。

當然，這種低端不能簡單概括為價格便宜就一定要漲。必須從政府的規劃去洞悉未來的人口轉移結構。要判斷房產潛力，有個簡單辦法，人口凈流入的地方，未來房價上漲具備基礎，人口凈流出的地方，未來房價就是俗稱的虛高。拿廣州來說，因為受到13號線年底開通和富士康610億投資的刺激，新塘的房價是坐火箭一樣上去，但即使新塘，也只是捷運沿線的樓盤在漲，老城區東江旁的房價還是原地踏步。

就未來房價的走勢，我個人認為會出現如下趨勢：

1，未來房價繼續呈現分化狀態，部分區域繼續上漲，部分區域原地踏步，甚至租都沒人要。投資者需要好好把握政策趨勢，從人口轉移結構方向去把握未來的投資熱點。

2，一線城市優質物業進入一個天價狀態，將會維持長期穩定的成交量和價格水平，外圍低端物業存在強烈補漲預期，譬如廣州捷運沿線100萬出頭的二手房，業主反價厲害。6萬漲到9萬，漲幅也值不過50%，但1.5萬漲個6000，已經是40%，這個和股票是同個道理的。

3，過去十年只漲不跌的市場，在國民心目中造就一個怪像，認為投資房地產是包賺不賠，恰恰相反，房地產一樣是個高風險市場行為。過去十年，一線城市的房地產黃金周期，是建立在超低房價基礎之上，譬如廣州，06年的時候，市中心6000元的電梯樓一大堆，但目前這些二手房基本達破了3.5萬，漲幅接近6倍，再漲6倍就是21萬了。目前95%的投資者只能通過信貸方式入市，以一套150萬二手兩房樓梯房為例，買家需準備至少50萬首付，貸款110萬，20年每個月月供就需要至少6500以上，持續的供樓會消耗大量的現金流。尤其一些邊緣地區，以投資為目的炒樓，租都沒人要，只能長期以養老鼠為目的去幻想房價暴漲。目前投資樓市，確實很考驗投資者的目光，尤其對趨勢未來的把握細膩性，能夠預測到政策對人口的引導分流意義。

房子說最多就是淚，祝大家股票大賺吧。