註冊建築師筆記 | 關於可行性報告

文 / Tony Tang

近年房地產市場火爆，不少朋友因此賺了不少。趁著這股東風，好多朋友都希望能繼續投資，為早日實現財務自由而努力。筆者發現這一類的朋友好多，所以現在買地的成本已經變得很高了，正因為這樣，購買物業之前先做好可行性研究就顯得特別重要。

為什麼要額外做一份可行性報告（Feasibility Report or Due Dilligence Report）？

通常在買賣之前，賣房中介都會有一個預測該地塊可以做點什麼開發，那麼為什麼還要花錢去做一份可行性報告呢？可行性研究報告包括了什麼呢？怎麼才能保證沒有花冤枉錢呢？

其實賣房中介的廣告里雖然會有一個地塊開發的預測，但是這份預測通常都會有那麼一個括弧（STDA），這個意思是 subject to development application，中文就是要根據開發的申請來確定是否真的能做預測的開發，如下，是一張從www.domain.com.au上的廣告截圖：

那麼這個預測的開發其實就很難說得准了。筆者過去兩年幫不同的朋友做了不下三十個開發的可行性報告，賣房中介所推薦的開發預測好壞參差。

可行性報告可準確預測開發的利潤

有的跟最終可開發的結果相差了非常的多，最離譜一個案例，一塊地council有做study說可能會提高FSR，從2：1，提升到2.5：1。那麼有16戶當地units的居民就想聯合賣房，中介做的報告書說該地塊可以起58套units。筆者調查了一下，如果按容積率來說，58套房的容積率高達3.5：1了。如果按2.5：1的容積率計算，如果一房的戶型占的比例很高（40%），那麼大約可以起38套，如果按兩房戶型比例佔80%來算，那麼只能起29套了。

大家可以自行計算一下，如果買家輕信了中介的預測，這個開發的損失有多大？

可行性報告可以為開發利潤最大化

另外一個案例，在西邊一個地塊，賣主找了一家設計公司

來做了一個Pre-DA document，說是已經向council遞交了DA申請，可以建130套units。朋友找了筆者做可行性分析，我做了三個可能的方案，一個是一房比例最高的，這個方案可以建133套units，一個是一房比例稍低的方案，可以建120套units，最後一個是兩房佔80%，一房和三房各佔10%的方案，只能建108套。當時朋友看到筆者的可行性研究報告，直接指責筆者在浪費他的時間。因為當時的觀念，做開發肯定是套數越多越賺錢，賣家也是按套數來賣地的。

過了一段時間，筆者請朋友重新審視筆者的可行性報告，我們把一房、兩房、三房的造價和賣價分別輸入筆者所做的三個方案，最終結果把筆者的朋友嚇了一跳，居然是108套的方案比133套的方案利潤高了2百萬。

以上兩個案例都證明了做apartment項目開發，可行性報告的重要性。

可行性報告為house改建項目降低風險 - Risk management

那麼做小開發，可行性報告就可以不用了吧？其實不然，項目越小，利潤點也就越低，這樣風險控制就越是重要。

筆者曾經接到一個客人，項目在West Ryde，他想把房子拆了重建。但是在筆者審查資料后發現該地塊水土流失嚴重，前builder在起房子的時候回填了很多建築垃圾，同時通過一顆大樹來保持水土。在幫客人安排了geotech report（土質報告）之後，更是確定了此房屋如果拆了重建會有很多整理土地的問題。最終客人不能做任何改建，只能把房屋賣了。（除了筆者以外，客人還找了其他公司去研究，得出的是一樣的觀點）。

另外一個客人 ，在很開心的買下地塊后想找筆者做房屋設計，他希望把房屋推到重建，然後加個granny flat。筆者研究之後發現地塊擁有足夠的面寬，而且面積也足夠大，其實可以做個duplex。因為這樣客人買的地塊利益得到了最大化。反過來如果地塊面積不滿足，或者面寬不滿足，如果提前做好了可行性分析，那麼客人就可以避免高價買下的地塊卻不能做到自己想做的開發了。

雖然一份可行性報告並不是一套完整的房屋設計，但也是一份經過專業分析得出來的可行性研究，不可以，也不應該草率進行。在此祝願大家的開發投資都能順利進行。

作者：Tony Tang

擁有15年建築設計經驗的新州資深註冊建築師、BIM的管理經理。過去12年裡一直參與悉尼的各種大型基建項目，包括蘭蔻隧道，西北鐵路，Wynyard火車站的更新以及Barangaroo渡輪碼頭的設計與施工