不成型的商鋪，給100個理由，為什麼也不建議投資？

不成型的商鋪，到底能不能投資，這個不是一概而論的，成型與不成成型，是看的未來，對不對？

買商鋪就是賣的未來，未來市場成不成型，成不成熟，租金會不會漲，來判斷商鋪的價值；

那麼，那些商鋪可以不成形的時候投資呢？

只有一類，那就是社區商鋪，可以在不成形的時候，投資；

但是持有到能租出去的時間較長，一般會持續2-5年不等，這個還要根據情況，來確定；

為什麼社區商鋪，可以提前投資呢？

一是有未來的預期，未來住宅房子都賣出去了，隨著入住率的增高，商鋪的價值凸顯；

這是與住宅地產，期房掛鉤的這麼一個事情；

但是，一般情況下，開發商出售商鋪的時候，一般都是住宅建成以後，有的開發商甚至自持；

二是人口基數，是一個參考標準；

一般情況下，小區入戶數，能夠達到2000以上，就算是大一點的小區了；

這個人口基數就在6000左右，若是3000戶以上，人口基數會在1萬以上，對不對？

這類小區，一般的商鋪，都會值得入手；

三是這類商鋪也有一些特點，內鋪和外鋪又有區別；

外鋪主要是針對一些行業，服務大眾的這類行業，內鋪又是服務小區居民的一種入口；

內鋪的價值也不容小視，而且價格會低很多；

外鋪的的話，盡量選擇小區門口的位置，或者回家必經之路的通道上，這類商鋪兼顧居民服務類型；

純外鋪，有時候也不會享受到居民人流的福利，那就是悲催了而且這類外鋪價格高昂；

小區越大，內鋪價值越高，甚至超出了外鋪價值；

對於商業街，商業廣場來講，不成型的額商鋪，購買上以後的風險，就會加大，為什麼呢？

第一：過於依靠運營方，千鈞一髮的感覺；

一些商業廣場，在主體起來之後，一定是先招商，線運營之後再出售，對吧？

運營好了，商鋪的價值倍增；

往往是開發商在資金層面的一些問題，必須要求一邊招商，一邊出售，這是最常用的辦法；

那麼，就得有套路，對不對？

一是會根據客戶心理，去設計招商的事情；

那麼一般會簽約一些大品牌進來，代表著逼格高了，一方面容易招商，一方面促進出售；

一想到高大上，都有一種不可抗衡的誘惑力，這也是普遍的心理；

二是設計的銷售，政策符合當地市場；

地下商場，會設計成格子鋪，總投資額度低，容易上手，租不出去可以自營等等；

還有就是金融支持，零首付，首付貸，等等；

三是按照份額銷售，設計出來了這種，純理財地產投資；

也就是所謂的產權商鋪，沒有標號，只有份額；

假如，8萬塊算是一個投資份額，一個鋪面按照8平米計算，來給你租金回報率；

說完了以後，最後只能靠什麼才能賺錢呢？

運營效益好，才能賺錢，運營一般般那麼投資的這一切都等於白瞎了，運營佔據的分量太大；

第二：凡是依靠運營，才能取勝的投資，要多思考；

商鋪投資本身就有風險，這個風險來源於沒有支撐，沒有未來；

一是沒有運營品牌方的支撐；

說白了，大悅城也好，萬達也好，一些大的超市也好，都屬於品牌運營商；

包括肯德基，麥當勞都屬於品牌運營商，利潤的很大一部分都是來源於地產零售，租金上漲；

若是不成形的商鋪投資，就要選有品牌運營能力的商業旗艦品牌；

除此之外，不成熟的商業，絕不可貿然投資；

二是商鋪投資，不可過多動用槓桿；

投資有風險，進入需謹慎，特別是一些動用槓桿的投資客，小小投資客，要注意一下；

阿永哥點評：

一是不成形的商鋪投資，除了社區商鋪，以及品牌運營的商鋪，其他絕不可冒進，包括地理條件好的商鋪；

二是商鋪的內部管理結構，決定著商鋪的生死存亡；

現在有太多的商鋪，被一些雜七雜八的人買到，最後變成了雞窩的案例太多了；

買房賣房，怎麼增值，怎麼識破買賣花招？

請搜索關注微信公眾號《樂福居》

或者直接加微信：599194173，有問必答！

本文為作者原創，未經授權不得轉載