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2021/12/25
「房子是用來住的，不是用來炒的」。在這一思想指導下，中央屢出重拳穩定房地產市場，並在昨日放出重磅殺招，發布了《利用集體建設用地建設租賃租房試點方案》（以下簡稱《試點方案》）。
為構建購租並舉的住房體系，穩定房地產市場，政府做足了鋪墊：
今年4月，住房和城鄉建設部、國土資源部印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》提出：
「在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。」
今年7月，住房和城鄉建設部、國土資源部等九部委聯合印發《關於在人口流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》再次提出：
「按照國土資源部、住房和城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。」
按照上述文件要求，8月21日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發《試點方案》，選擇13個城市開展試點，對11個省級國土資源、住房和城鄉建設主管部門推進試點相關工作
做出具體部署。
《試點方案》一出，引起各方關注。在農村集體土地上建房，難免讓人想到那些不受法律的「小產權房」，這些房屋能否轉正？新政一出，房價會漲還是跌？
「小產權房」轉正？
很可能只是收編
《試點方案》提出利用集體建設用地建設租賃房，集體建設用地主要集中在農村，不少人驚呼：這些在村集體土地上的「小產權房」終於要轉正了。
所謂「小產權房」，是一種約定俗稱的稱呼，通常是指「在農民集體所有土地上建設的、向本集體經濟組織以外居民銷售的住宅」。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
一直以來，「小產權房」沒有找到一個相對合適的定位，這種房子已經形成規模，但直接轉正已經不可能，但由於小產權房承載了大量居住需求，直接「判死刑」也不合適。
有觀點認為，現在小產權房通過發展集體租賃住房的機會，找到自己的定位，應該是一種相對合理的解決方案。但通過這種《試點方案》轉變成可以用於出售的「大產權房」顯然是天方夜譚。
國家國土資源部發布的《利用集體建設用地建設租賃租房試點方案》的通知
《試點方案》規定，新建的房子只能用於出租不能用於出售，如果未來這些「小產權房」被劃分到發展集體租賃住房的方位內，就有可能被集體住房租賃公司「收編」，統一用於租房。值得引起警惕的是，從產權的角度來看，新建的集體租賃住房跟小產權房非常相似，雖然強調了只租不售，但這裡仍然屬於模糊地帶，真正推進運行時要加強監管，防止走偏。
房租會跌？房價難漲？
剛需仍然存在，效果還需檢驗
杭州房市近幾年一直「水漲船高」，相關部門也是對房市屢屢進行干預，但價格也限了，通知也出了，還是偶有車庫捆綁、捂盤銷售等違規現象發生。房價、房租上漲本是市場行為，要想從根本解決問題，還得從供給上下功夫。此次《試點方案》正是在住房供給上下的一劑猛葯。
《試點方案》一出，意味著一大批低成本土地入市，由此一大批低成本房屋也將應運而生。土地由集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。
以北京、上海等一線城市為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房建設成本可能只有商品房的20%到30%。更加充足的供給理論上會對抑制高房價、高租金將產生巨大作用。
這個驚人的折扣看起來很美，但是否能夠通過市場對試點城市的房價起到調控作用，穩定樓市，涌金君並不十分樂觀。建設房屋只能用來租賃，對於「安家落後」觀念根深蒂固的人來說，租來的房子永遠不如買來的安心，對於購房的需求或許並不會因為租賃房的出現削減太多。
低成本房屋的供應對房價、房租的上漲產生一定影響
但也有人對租賃房的調控能力持樂觀態度。認為商品房將成為有錢人的遊戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是「高端有市場、中端有支持、低端有保障」。
而對租房市場而言，村集體用地多位於大城市偏遠的郊區，一些租客可能會將一些隱性成本考慮進去，在市區租房仍然是一種剛需，調控效果到底如何還要經過市場檢驗才有結論。
只不過有一點可以肯定，新建的這批租賃房成本低，租金低，確確實實能夠解決一部分人的燃眉之急。
城中村拆遷中的「蒲公英」何處去?
安家有了希望
去年以來，杭州加速城中村改造，大批城中村被拆除，許多住在城中村中的外來務工人員亟需尋找別的住處。沒有了廉價的城中村住房，讓一大批人選擇直接「搬」離這座城市，留下來的也承受著越來越大的經濟負擔。而《試點方案》一出，讓這些在大城市打拚的外來人員喜上眉梢，終於看到了安家的一線希望。
杭州的九蓮庄去年拆除了，整改的風一吹，九蓮庄的租戶們就像蒲公英就被吹散在城市的角角落落。
九蓮庄的改造，讓原來的租客失去了「家」
去年8月，在餐館打工的謝強（化名）離開租住一年多的九蓮庄，帶著母親、老婆和女兒搬到下沙金沙湖，在永裕大廈重新租了兩間20平米的房。從九蓮庄10平米環境髒亂差的城中村搬到金沙天街對麵條件不錯的單身宿舍，謝強一家的居住環境得到了極大改善，但5倍於之前的房租給謝強帶來了不少困擾。
謝強一家搬家之前在九蓮庄租的兩個房間，每個月只需要交600元房租，現在要交3000元。「拖家帶口在異鄉，過得難早有準備，之前每個月還能存點錢，但拆遷後有點扛不住了。」兩年前，本想來杭州闖一闖，讓家裡人過上好日子，兩年後毫無起色的生活讓他打了退堂鼓。謝強說，現在每個月掙的錢基本全部用來租房，媳婦已經大半年沒有買過新衣服了。
謝強不想回老家，他覺得這樣對不起女兒，在杭州的兩年，小穎的成長他都看在眼裡。「她現在會算數，普通話也說得很好。」談到小穎，謝強有點哽咽，小穎一點點的進步是這個家堅持下去的唯一動力，他不想再帶她回重慶山區，想讓小穎接受好的教育。思前想後，他打算下個月把母親送回老家，自己跟媳婦帶著小穎在杭州讀書。
對於謝強這樣的家庭，租賃房屋的建設無疑是一個利好消息，今天上午，涌金君把這個消息帶給了謝強一家。
據了解，杭州在進行城中村拆遷時，給每個村留了10%的土地作為村集體土地，在《試點方案》沒有下發前，這些地大多被村集體作為物業開發，例如建設寫字樓、商業綜合體等，以為村集體帶來一些收益。隨著《試點方案》的推進，未來幾年必定會有越來越多的租賃房在杭州出現，隨著供應量的增大，成本相對較低，租金自然會比當前租住的商品房、酒店式公寓要低。「到時候再把母親接過來，我們終於能在杭州有個穩定的家了。」謝強對未來充滿了希望。
編輯 / 陳佳瑩
版式 / 恬恬（實習）
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