農村土地紅利來了，下一個30年的風口

• 在人口紅利基本消失后，農村土地紅利才剛剛釋放。國家也鼓勵農村土地承包經營權有序流轉，提倡土地適度規模經營，引導工商資本合理參與農業。
• 無論以何種方式從事農業，農村土地都是一個繞不開的話題。但因其複雜和陌生，不少人對農村土地知之甚少，本文做一個簡單的梳理，以幫助大家更好理解。

一、相關法律法規

要對農村土地、土地承包、流轉、經營權證、土地徵收等有一個基本了解，學學以下四部法律法規是必要的。

1、《土地管理法》；

2、《農村土地承包法》；

3、《農村土地經營權流轉管理辦法》；

4、《農村土地承包經營權證管理辦法》。

二、土地的兩個重點：權屬、用途

按權屬，土地分為國有土地、集體所有土地。按用途，分為建設用地、農用地（未利用地不在討論範圍）。

我們比較關心的宅基地，屬於集體建設用地。耕地、林地屬於農用地，一般為集體所有，也有小部分屬於國有。

三、主要管理手段

各級政府對土地的管理，主要包括：土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地變更登記手續。土地變更登記手續，會在第四點著重說明。

1、土地利用總體規劃

鄉鎮一級規劃，須市級政府審批，其他一般規劃，省級政府審批。

2、土地年度利用計劃

在土地利用總體規劃下，各級政府會制定土地年度利用計劃，以有效實行對建設用地總量控制。

四、土地變更

如上所述，土地變更涉及到：土地權屬（集體變國有），土地性質（農用地專為非農建設用地）。

1、土地徵收

土地徵收，事實上是把集體所有資產收歸國有，因此，在審批上很嚴格，超過1000畝（70公頃）就需要國務院審批，而徵收基本農田，不管面積大小，一律歸國務院審批。

2、農用地轉用審批

被徵收的土地，若用作非農建設用地，還須辦理「農用地轉用審批手續」。如果徵收的農用地，未超出總體規劃、年度利用計劃，則由原規劃審批機關同意即可。

五、耕地保護制度

為了守住18億畝耕地紅線，土地管理法對耕地保護制度做了詳細說明。包括：土地佔補平衡、基本農田保護、耕地閑置處理等。

土地佔補平衡：按照「佔多少，墾多少」原則，確保開墾的耕地面積不低於被佔用耕地面積。

基本農田保護：這個好理解，不贅述。

耕地閑置處理：

如果企業佔有耕地用作非農建設，連續2年未開工使用，縣級政府可無償收回。這點應該高度重視。

至於承包方（農民）連續2年棄耕則強制收回的規定，現實中執行得少。我老家很多水田多年閑置，政府也基本不過問。

土地經營權流轉后，受讓方（承租方）若閑置土地如何管理，上述法律法規中似乎無規定。現實中，一些農業企業租賃土地后，多年撂荒的現象是有的。

六、農村土地承包

國家提倡的農村土地「三權分置」，系指所用權歸集體、承包權歸農戶、經營權可流轉。土地承包，調節的是發包方（鎮、村集體組織）與承包方（主要指村集體成員）之間法律關係。

1、絕對多數決

土地承包方案，須經集體經濟組織的村民會議三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。

2、農轉非

承包方全家遷入設區市，轉為非農業戶口，承包土地應交回集體。其他情況，不得收回。

3、婦女保護

婦女結婚，如在嫁入地未取得承包土地，則原承包地不得收回；若離婚或喪偶，無論是否在原居住地生活，只要其後來未取得承包地，則原承包地不得收回。

對在農村仍處於弱勢地位的女性而言，這種法律上的安排，有力地保證了婦女合法權益。

七、土地承包經營權流轉

農村土地承包經營權流轉，是近幾年很受關注的話題，《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》均作了詳細規定。刪繁就簡，我認為把握好以下幾點即可：

1、流轉方式

土地流轉有互換、轉讓、轉包、入股、出租等方式，跟工商企業、城市白領相關的，其實就一種：出租。

2、流轉程序

如何走流轉程序，取決於流轉協議簽訂對象、流轉土地性質。大致有四種方式：

跟承包方（農戶）直接簽，與一般的租賃沒什麼區別。雙方簽訂流轉協議，一式四份，合同雙方各執一份，發包方（一般為村集體）、鄉鎮經管站各備案一份。簽協議前，作為受讓方，應該複印承包方的承包合同、土地經營權證（有些地方確權頒證還未完成）。同時，為保險起見，可以要求鎮經管站做合同鑒證。

與中介方（發包方、產權交易組織）簽。發包方（村集體）、產權交易組織，作為承包方（農戶）的受託方，代為簽署。這時，需要補充雙方的委託協議。目前，全國各地的農村產權交易所正在積極開展這項業務。

統一流轉。如果一家企業，因經營需要，須承包村裡幾十戶農民的集中連片土地，一個一個簽費時又費力。這時，村集體可與轉讓農戶簽訂委託協議，企業再與集體簽署流轉合同。

流轉村集體未承包用地。村集體組織，除了大部分土地會發包給農戶，還有少部分未承包用地，包括機動地，和承包方依法、自願交回的土地。

如果企業要承租這種形式的土地，則需要村民會議三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。