剛剛，北京再傳大消息！樓市最強限購+市場「利率」

作者：本文為暴哥原創，轉載附帶二維碼視為自動授權

樓市又刷屏了！

僅僅今天，暴哥就瀏覽到一堆關於樓市的重磅消息！

有來自地方的：

據揚子晚報，昨天是南京樓市新政「3.0」版本施行的首日。同時，昨晚央行南京分行還打出了此輪調控的「組合拳」——針對新加入限購區域的六合、高淳、溧水三地收緊了房貸政策。人民銀行南京分行發布通知，宣布將按照國家對限購地區住房信貸政策的要求，將六合區最低首付款比例由原來的25%調整為30%；高淳區、溧水區最低首付比例由原來的20%調整為30%。

據財新記者從多位銀行及中介人士處獲悉，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已經跟工商銀行、銀行、光大銀行等銀行暫停了合作，原因系這些銀行無額度可放。同時，農業銀行及浦發銀行等也都暫緩了放款。

據南方都市報，目前上海房貸市場已現「堰塞湖」，放款時間普遍延長至兩個月。而廣州地區，本周再有銀行調整房貸利率。去年底，人行就對各家銀行進行了窗口指導，要求各家銀行控制房貸的放款額度。其中，房貸發放的同比、環比增速均不能超過上月增速，且需逐月下降。滬穗兩地多位受訪的銀行人士均證實了此事。

據《北京青年報》消息，今日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。

另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

有來自中央的：

據網消息，3月17日，國務院新聞辦舉行吹風會，國務院研究室副主任韓文秀解讀《政府工作報告》修訂情況。

韓文秀表示，這次《報告》修改共78處。補充了「健全購租並舉的住房制度」、「遏制熱點城市房價過快上漲」、「安全高效發展核電」、「對重點工業污染源確保監控質量」等內容。

在房地產調控方面，一是要落實地方政府的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策，不同地方房地產市場庫存、房價差異很大。今年既要去庫存，也要穩房價。在加強短期調控的同時，也要抓緊建立健全房地產市場平穩健康發展的長效機制，這些長效機制也包括財稅、金融、土地等方面的制度安排。

最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方政府也正在陸續採取措施。針對房地產市場變化的情況，包括房價上漲的情況，相信相關部門和地方政府會進一步採取措施。

還有昨天，暴哥原本應該分析而沒有分析（暴財經每天只能發一條推送，昨天暴哥把這僅有的一次機會給了美聯儲）的大消息：

昨日央行通過公開市場操作，逆回購、中期借貸便利（MLF）均上調10BP，7天、14天、28天期逆回購中標利率分別為2.45%、2.60%和2.75%，6個月、1年期MLF中標利率分別為3.05%和3.20%，同時MLF操作增量至3030億元。另外，國庫現金管理中標利率4.2%，較上期上行125個基點。

可能有不少朋友和暴哥的好基友暴君一樣，看到這麼多關於樓市的信息，感覺腦子已經轉不過來了，完全找不到感覺和方向，究竟樓市接下來會如何發展呢？

別急，暴哥這就來給大家解惑一番。首先暴哥先幫大家把這些政策抽絲剝繭，化繁為簡，屢屢清楚，然後在給出暴哥對於後市的看法。

上述中央和地方的各項政策其實歸納起來就六個字：兩味葯，兩種疾！

兩種疾指的是，熱點城市房價過快上漲以及非熱點城市存貨太多。為了解決這兩個問題，中央和地方聯手開出了兩味葯，即限購和利率。

限購主要是用來針對房價上漲過快的城市，從2016年重點畫出的16個熱點城市逐漸擴散到核心城市周邊以及自身條件比較誘人的二三四線城市。當然，還有已經執行限購政策力度繼續升溫的。

利率針對的群體就比較多了。

首先是購房者。儘管，央行一直沒有動直接影響購房貸款利率的基準存貸款利率，但是暴哥想說，銀行紛紛調高或者取消購房貸款優惠其實對於購房者來說等同於+息。

打個比方，我們買車票坐車，車票票面是100元，可陸運公司一直採用大酬賓的方式打8折，連續打了好幾年。對於旅客來說，已經習慣的票價是80元，腦子裡或許根本就沒有票價100元的概念。現在陸運公司說，要減少優惠甚至直接按照票麵價值，旅客肯定是反應強烈，但是陸運公司會說，我們沒加價啊，票價本來就是這樣。

利率其次影響的是金融機構，尤其借貸機構。央行在美聯儲加息之後迅速做出反應，提高了利率走廊中麻辣粉、奧妙等基點，央行對此做出的解釋是：我們沒加息，利率隨行就市。

央行的說法沒毛病，確實麻辣粉和奧妙的基點上升並不是央行「主動」做的，而是金融機構「自願」出價競購的。不過無論是誰主導，結果是金融機構短期、中期和長期各種借款成本都提高了。金融機構的資金成本提高了，它的「產業鏈」上下游焉有不「隨行就市」的道理？

限購和利率這兩味葯吃下去的結果會是什麼呢？用經濟學用於來形容就是，凍結市場流動性（限購），逐步提高持有成本（利率）。用大白話說就是關門da……

細細想來，其他能夠調控房地產市場的工具還都在考慮和醞釀中，暫時排不上用場，所以目前我們只能依賴限購和利率兩味藥方。儘管中藥的成分少，但是藥效不見得就差，而且對於我們分析問題來說，添加物越少，純度越高，結果越精準。

樓市預判：

所謂熟悉的配方，熟悉的味道，限購和利率政策一起下鍋可不是大姑娘上花轎——頭一遭！早在2006年、2010年曾經兩次出現過限購和利率政策一同出現的情況，當時是真加息。

基準利率變化（2006年和2010年限購之後分別五次加息；）

限購配合利率政策的結果，我們可以從兩個維度來看一下，第一、成交面積；第二、價格。

從成交量上來看，兩次有加息配合的調控政策，一次波動性大，一次波動性小。2006年那次波動性大，2007年銷售面積增幅近30%到了2008年陡變為-10%；反倒是2010年那次，增幅從10%左右降到接近於0。

從價格來說，據房天下的統計，四個一線城市，也是限購最狠的城市，無論是2006年還是2010年房價都沒有產生太大的變化。（這個統計君子可以所見不同）

住宅房價指數，來源房天下，暴哥製作

如果這麼推的話，那麼這次的限購配合目前市場利率上行（未來不排除加息的可能）其結果從房價來說也應該是溫和的回落。

看到這可能有不少暴友放心了，不過這個時候暴哥可能要澆一盆拔涼拔涼的涼水了！暴哥這麼講是因為本輪的調控極其特殊！

第一，我們先看上一輪調控，也就是2013年那次，儘管當時沒有配合加息，可樓市出現了劇烈的波動。從房天下的數據來看，一線城市都回調了10%左右，深圳更是接近20%。這個信號就說明，房地產價格的整體穩定正在逐步的消失，波動性進一步加強。

第二，2016年開始執行的一系列限購政策以及後續逐步上馬的限購方案可以說是歷史上最嚴的。以最近北京的限購來看，停貸，60%以上的首付等辦法出台基本上意味著北京的樓市流動性完全枯竭，交易基本會停滯。

交易停滯意味著什麼？經歷過2016年股市熔斷的都知道，流動性的枯竭對市場的影響很嚴重，尤其是市場的氛圍逆轉的時候。山東大學教授曾經測算過一個數據，說的樓市心理預期漲1%，那麼不需要供需結構的變化等等實質性因素，房價就會上漲0.8%左右。這個正向反饋可以看做是投資界明顯ed羊群效應；正向有反饋，逆向同樣有反饋，至於反饋的多少，就要看投資者和投機者們能抗多久了。

第三，房地產行業對經濟的貢獻越來越不敏感。回溯經濟的近期發展會發現，房地產行業的周期和經濟周期匹配度很高，正好領先半個身位。

從商品房銷售面積增速和PPI增速，兩張圖可以發現暴哥所言非虛。（PPI可以簡單看做企業利潤的粗略反應）

PPI

房地產行業正好領先PPI半個身位說明房地產行業對於經濟的內在影響力和對經濟的巨大貢獻。如果這個影響力仍然能夠完美匹配，那麼暴哥可以斷然，本輪調控之後房價仍然會是溫和的，不會有大的起伏。

然而從2013年那輪調控以來，經濟和房地產行業就產生了微妙的變化，暴哥形容為經濟對房地產行業越來越不敏感。如果我們把PPI換成GDP的增長率會發現，房地產銷售的變化已經不再能夠作為明顯的GDP變化領先指標了。

GDP

經濟「突然」對房地產不敏感了是因為，在2014年發生了一件很重要的事情：第三產業超過第二產業！

GDP增長率

房地產行業作為需求端，下遊行業，能夠有效的引領上游和中遊行業的發展，比如水泥、煤炭等等，可對於第三產業也就是服務業來說，和房地產行業本身幾乎可以說是絕緣的。也就是說，就經濟的韌性來說，越來越可以不依靠房地產經濟了。所以，之前以經濟鼓吹房地產的人們可以歇一歇了！

第三，有關城鎮化率。按照統計局的統計，目前的城鎮化率不到60%，以每年1%左右的速度增長，到發達國家的80%的水平，還可以搞20年。

但是，這裡面有幾個Bug：1、如果以非農就業人口和城鎮非就業人口做分子比較全部人口的話，城鎮化率已經到了73%。

2、暴哥在比較了發達國家的，尤其和我們的文化接近的日本、韓國等東亞國家發現，和發展階段相同的時期，他們的城鎮化率要比我們高10%。暴哥對此一直想不明白，難道我們就這麼特殊。最近暴哥有了些感覺，這很有可能是因為的土地制度，即就是並不私有產權，不同的土地所有制下讓最後的這些人很可能長期不會成為城鎮人口。這一點其實我們從農民工朋友回潮等等都能看一些端倪。這麼看待問題的話，在農村土地改革方案之前，城鎮化進程可能比我們預計的快得多。

第四，需求人口逆轉。儘管房地產有居住屬性，也有投資屬性，但最終決定房地產價格的決定是需求。就像股票的估值，可以高估和低估，長期看是圍繞著基本面在運動。暴哥很不幸的告訴大家，的需求人口早已出現了拐點。

暴哥製作

看到圖表有朋友說了，既然2010年有效需求人口已經出現了拐點，怎麼沒有反映在房價上。其實2010年調控的那次波動已經說明問題了，後續則是因為金融政策的支持而回暖。而且從日本的發展情況看，人口結構變化是遭遇房價反應的，就像房價早於經濟發展一樣。

日本勞動力人口佔比，來源於網路

來源於網路

第四，一個房地產行業的完整周期大概是40年左右，日本和韓國均是如此。以日本為例，從1980年到2007年我們可以認為是一個完整周期，歷時37年。如果匹配的發展來看，從1998年房地產行業真正市場化開始，到目前2017年恰好19年，也就是十分接近轉折點。

這個周期除了反映在人口結構變化上，還反映在房地產投資的變化上，即所謂的倒U型。通過觀察，日本的房地產投資佔GDP得比值從巔峰的8%到9%左右，一直在隨著人均GDP下滑，知道近期的5%左右。

日本房地產投資佔GDP比值，來源於網路

根據暴哥的統計，的房地產投資佔GDP也已經階段性見頂，且目前沒有繼續回升的表現。

暴哥製作

第五，外部環境作用。外部環境具體來說是美國的變化。以前，經濟都是先於美國好轉。比美國更快好轉，意味著有更大的主動權調整貨幣政策，避免受到美元的干擾。而最近，美元加息周期總的來說要早於一段時間。這個轉變過程給人民幣的穩定帶來相對負面的影響。為了維護人民幣的穩定，和未來人民幣國際化的部署，平衡兩國的利差是十分必要的。這麼一來貨幣政策就有需求繼續趨緊。

以兩國的基準利率看，美國目前為1%，2019年目標是3%，目前的基準利率是4%左右，所以我們後續可能會有動作，這也是暴哥一直強調2017到2019年盡量不要買房的原因所在。

值班編輯：黃 稀 投訴反饋：[email protected]