房價降房租漲？租售同權的真正意圖是什麼

從共有產權房、到租賃用地的掛拍、再到集體建設用地建設租賃住房，租售同權似成大勢所趨，更有人認為此舉堪比1998年的住房制度改革（停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化），那麼什麼是租售同權？的租賃現狀如何？大舉推進租售同權的意圖是什麼？

一、什麼是租售同權？

租售同權，是指租房與買房居民享有同等權利。作為買房者的權益通過所屬房產證能夠得到保障，除了依法對所購房屋行使占有權、使用權、收益權和處分權外，還將享有隨之帶來的孩子入學便利等。但目前租賃市場的租賃合同，對受租人和承租人之間的權利約束主要體現在房屋及設施本身的使用毀壞與否上，租賃人基本不享有其他權利。而在今年7月廣州出台的租賃新政上，重點強調的是租賃子女上學問題。針對此，住建部也提出將立法明確「租售同權」，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

二、租賃現狀如何？

從租金上看，目前一線城市租金回報Lv較低；從租賃供給來看，主要私人閑置房屋和長租公寓，其中後者普及率不高；從租賃需求來看，選擇租房的人群主要有兩大類，一類城市流動人口，離鄉務工人員；另一類是暫無經濟能力購房的年輕人。

租金回報Lv低

智谷趨勢8月發布的《100個城市租金回報Lv排行榜》，一線城市北上廣深的租金回報Lv均不超過2%。對比全球其他城市租金回報Lv不難發現，國外大都市的租金回報Lv幾乎「碾壓」北上廣深，這和一線城市房價高有著直接關係（租金回報Lv=1年租金-房屋保養費）/房屋價格）。

長租市場萌發

長租市場這塊蛋糕吸引了開發商和房產中介。萬科於2008年開始試水長租市場，2014年推出面向青年人的泊寓品牌。龍湖在2016年8月宣布推出長租公寓「冠寓」品牌，目標客群定位為20-35歲年輕人，旨在為租客打造溫暖便捷的青年社區。此外還有自如寓，我愛我家的相寓，世聯的紅璞公寓。

三、推進租售同權的意圖是什麼？

隨著城市化的推進，城市人口增多，但是隨之對應的住房問題也開始凸顯。有數據顯示，倫敦的住房自有率僅為41%，東京的住房自有率為60%，紐約市總租賃房套數接近住房存量的三分之二，德國出租房中98%為私房，而上海租賃市場中私房比例僅佔4.8%，租售同權可在一定程度上有效利用閑置房屋，改變買房觀念，控制房價。

改變單一住房觀念。90后的購房觀念在發生轉變，他們不希望被二三十年的房貸束縛，尤其是在付了首付之後，每個月的月供比房租還要高很多。若租賃和買房可以享有同等的權利，對租房的接受度更高。

多種的租賃模式，有效控制房價。租賃用地的掛拍、共有產權房的推進和集體建設用地建設租賃住房，尤其是集體建設用地建設租賃住房改變土地出讓模式，土地成本降低，房屋成本下降，房租也能控制在合理範圍內，同時又盤活了集體建設用地。