分階段性講解房屋買賣糾紛中「賣方違約，買方要求繼續履行合同」的可能性

文/唐慧 江蘇邁圖律師事務所

房屋買賣交易時間長、交易價格高、市場波動大，越來越多的房屋買賣交易糾紛因此產生。受一、二線城市房價飆升的影響，目前三、四的房產市場也日漸火爆，眼看著一天一個價的房屋價格，賣方似乎有些坐不住，捂房不賣、坐地起價等違約行為時有發生。然而，受交通、工作地點、交易價格等諸多因素的影響，買方往往在決定簽訂一套房屋買賣合同時，花費了大量心血，所以對於賣方任意的違約行為，實難接受，要求繼續履行合同也成了多數「被違約」買方的一致訴求。

筆者在辦理了多起房屋買賣合同糾紛，結合分析了各地區出現的司法判例及最高院關於房屋買賣合同的相關意見后，對房屋買賣糾紛中「賣方違約，買方要求繼續履行合同」的可能性進行了解析，希望能給正在買房或者希望買房的讀者些許啟發。

房屋買賣流程圖如下：

在這一階段，買家僅簽訂了預銷售合同，但還未簽訂正式的買賣合同，就預售房合同的性質來看，合同標的為標的房屋的購買權，而非標的房屋本身。賣方若發生違約行為，不願賣房，買方可向其主張雙倍返還定金，主張違約金賠償或者可期待利益損失，但是不能向其主張繼續履行買賣房屋義務。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」該條款僅對正式商品房買賣合同未能簽訂時當事人收受的定金如何處理進行了規定，對於守約方能否要求法院判令繼續履行預約合同，訂立本約，未予規定。而《最高人民法院關於買賣合同司法解釋理解與適用》對於違反預約合同的違約責任，作出了更為明確具體的規定。該司法解釋第二條規定：「當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」但該條款對於違反預約合同后能否強制繼續履行房屋買賣合同也未規定。因此，判令雙方繼續履行房屋買賣合同，從現行法律法規上來說也沒有依據。

此階段下，買賣雙方已經簽訂了正式的買賣合同，若賣方不願意賣房，買方是否可以要求繼續履行合同呢？根據姑蘇法院召開的二手房買賣合同糾紛新聞發布會的統一口徑：「如果買賣雙方僅在中介處簽訂三方協議，且該協議對房屋坐落、房款等有明確約定，但雙方並未辦理網簽手續，則在賣方不配合網簽的情況下，買方可能無法通過銀行辦理貸款支付購房款，如果買方不能自籌資金解決購房款，則繼續履行可能存在障礙。在此情況下，法院將對買方主張繼續履行的訴訟請求行使釋明權，告知買方可主張違約責任或損失賠償。」

姑蘇法院的意見應當算是各地處理此類事件的通常做法，概而言之就是賣方在第②階段違約時，若買方堅持主張繼續履行合同，則需將房屋貸款問題及剩餘房款自行解決，此時法院大多會判決支持買方訴請；反之，法院則會以無法實現合同目的為由，駁回買方訴請。

此階段下，買賣雙方的合同行為已經基本進行到尾聲，相比前一種情形，買方能夠買到房子以及合同順利履行的可能性增加很多。由於雙方已經經過網簽手續，完成了備案，降低了賣方將該套房屋再次出售或設立他項權利的可能性。

根據法律規定，人民法院在審理二手房買賣合同糾紛的過程中，賣家拒絕或怠於履行合同，而買家堅持要求繼續履行的，如經審查合同繼續履行不存在現實困難的，法院一般會判決雙方繼續履行合同。

「合同繼續履行不存在現實困難」主要是指，一涉案房屋沒有因為其他案件而被法院查封；二涉案房屋上沒有抵押等他項權，若有，也應具備滌除條件；三買方應當有支付剩餘購房款的資金實力並提供相關憑證。由於買賣雙方已經完成了網簽程序，要求繼續履行合同的買方對支付剩餘的購房款有一定的把握，基本不存在上一階段買方無法解決資金問題的可能。故此時，若賣方違約，無論買方要求繼續履行合同還是主張違約責任，進入訴訟階段的勝率都是很大的。

在最後一個階段，賣方違約，拒絕協助買方辦理過戶手續，此情況下買方已經完成了自己所有的合同義務，即如第三階段所述，只要合同繼續履行不存在現實困難，買方完全有理由要求賣方繼續履行合同。

但是需要注意一種情況，對於可以獲得產權證的拆遷安置房買賣中，有些合同行為發生在安置房產權證還未下發之時，這樣就會產生一些法律問題。在筆者近期經手的房產糾紛中，就有遇到過類似案件。

2004年A、B雙方訂立房屋買賣合同，A為買方，B為賣方。當時的出賣房屋還未過5年，所以房屋的產權證未下發。雙方針對此問題，達成如下約定：「甲方（B）在拿到房產，土地證及相關材料兩周內無償提供給乙方（A）。」A於2004年11月21日付清房款，並於2006年入住至今，但B卻遲遲未將房屋正式過戶給A。經A多次催告，B以其妻女不同意賣房為由，直接拒絕過戶。

本案案情介紹完畢，從法理角度出發，根據《物權法》第九十七條規定：「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」經查證涉案房屋確系B及其妻女共同共有，如按照B的說法，B及其妻女不同意處分房產，那麼A、B之間的房屋買賣合同就屬於B的無權處分行為，A要求的「過戶」的物權請求自然很難實現。

其實不然。法學家霍姆斯曾說「法律的生命不在於邏輯，而在於實踐」。房屋作為家庭中的重大財產，夫妻雙方應當知曉其具體情況。家庭因拆遷安置所得房屋，B的妻女說自己時隔10年才知道她們的丈夫及父親轉讓房屋的事實，顯然違反生活常理。法院完全可以據此認定B及其妻女知道並認可B代表她們轉讓房屋，也應受協議的約束，從而判令B及其共同共有人協助A辦理上述房屋的權屬轉移登記手續。

綜上所述，一般在最後一階段賣方違約，買方要求繼續履行合同的訴求絕大數情況下會被支持。但若出現上述案例中情況，在產權證下發之前，出賣方僅為房屋共有人之一，則要分情況區分合同的簽訂是否徵得或視為徵得其他共同共有人同意，從而最終判定出賣人的行為是有權處分行為還是無權處分行為。這也是法官判令是否繼續履行合同，協助房屋過戶的關鍵所在。

在房價處於高位的今天，很多家庭都是傾幾代人之心血購買一套房屋，故購房者在關注房屋價格、質量、位置等之餘，筆者建議購房者更應當花精力多關注房屋買賣過程中的法律風險，以免精力財力付諸東流。