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樓市有風險，離婚需謹慎

2021/12/25

yidianzixun

今年以來，全國多地樓市調控再次升級。而北京作為此輪調控的重點城市之一，繼上周出台「認房又認貸」的政策之後，今天再遭央行一記重拳：「認離」。

▲圖片來源：視覺

剛剛，北京再傳大消息

3月24日，央行營管部、北京銀監局、北京市住建委和北京住房公積金管理中心聯合發布《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》（下稱《通知》），對貸款人資格和商業銀行發放房貸提出進一步的細則。

這一輪新政的主要看點是：

1、對於離婚一年內的北京市房貸申請人，無論是商業貸款還是公積金貸款，都參照二套房政策執行。也就是說，即便是申請人離婚之後沒有住房，也沒有購房記錄，都要把首付從普通住宅35%（非普通住宅40%）提到普通住宅60%（非普通住宅80%）。當然，這還涉及到利率的變化，比如商業貸款首套房目前是90折或者95折，二套房則是1.1倍（基準利率4.9%）。

2、嚴格執行首套房認定標準；嚴格審查首付資金來源，禁止加槓桿；嚴格審核借款人還款能力，落實月供收入比不超過50%；合理評估房屋價值等等。

央行今日發布的這則文件，是自3月17日出台「認房認貸」的調控政策以來又一記重拳。

「離婚要趁早」

如果說上次推出的「認房認貸」是「處女貸」，那麼此次推出的則可以叫做「離婚貸」。

比如一對北京戶籍的夫婦，目前名下有兩套住宅，已經沒有了新的購房資格。他們把房子過戶到太太名下、離婚，丈夫沒有貸款購房記錄，此前可以作為首套房申請房貸，現在只能作為二套房了。

假如他們希望購買1000萬元的普通住宅，下面我們對比一下今天新政出台前後的月供、首付情況（按照等額本息還款方式，不考慮公積金因素）：

註：表內新政前的貸款利率，按照北京最新首套房95折計算，二套房則是1.1倍基準利率。貸款年限按照最新的不能超過25年的規定，按照25年計算。

可以看出，新政出台之後，這個家庭此次購房的首付從350萬元大幅提高到了600萬元，可以獲得的貸款大幅降低，利率有了顯著提升。當然，由於貸款金額減少，月供也有所下降。

應該說，這項新政主要在於提高門檻，對於中產階層投資購房有較大的限制作用。雖然這個「阻滯期」只有一年，但加一年是一年。而且，這種做法會在全國的中心城市創造先例，為其他城市效仿提供了先例。

上海是「離婚半年內不能購房」，北京是「離婚一年內購房視作二套房」，看來離婚也要趁早呀。

還有網友調侃：事實證明，現在異性戀的生存環境是多麼惡劣。

七天三限令幾乎「粉碎」了北漂的買房夢

3月17日，北京樓市「史上最嚴限購」出台——「認房又認貸」。此次新政規定，居民購買二套房時，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%，這一比例也創下了歷史最高記錄。

「沒有最狠，只有更狠。」繼3.17樓市調控新政發布后，3月22日晚，北京市地稅局、市住建委聯合發布公告，在購房資格上，非京籍納稅從5年改成連續60個月。這無疑是對購房資格認定的進一步從嚴。此前關於納稅記錄的認定，是5年期間，每年至少一次納稅記錄即可。此次新的公告發布后，就改為往前推算的5年裡，每個月都要有納稅記錄。

算下來，從3月17日到24日這七天里，北京一共出台了三道「限令」，幾乎「封死」了北漂在北京買房的可能性。

而「瘋狂」的城市並非只有北京。2017年3月以來，已有近20個城市加入調控大軍，上海等地樓市政策再次達到「史上最嚴」，廣州、石家莊等地連夜出台新政，更有一些城市在短短几天內連續多次調控，不斷加碼。

自2016年9月以來，已有超過35個城市出台了110餘次房地產收緊的調控措施。僅雞年春節之後，就有超過22個城市出台了針對購房的新規新政。這兩年，樓市調控政策出台之密集，力度之大，堪稱少有，令人咋舌。

剛好看到兩位大佬近期對房地產的不同觀點↓，你站哪個？

【延伸1】巴曙松：房價再漲10%就能買下上交所

昨天（3月22日），觀點地產新媒體主辦的2017觀點年度論壇上，巴曙松在主持討論「萬億時代的房地產」時表示：

現在老百姓持有的住宅房地產市值大概270萬億人民幣（2016年下半年估算），還能一直漲下去嗎？270萬億每漲10%就是27萬億，27萬億是什麼概念呢？

把上海證券交易所、深圳證券交易所和香港證券交易所三個證券交易所所有上市公司全買下來是70萬億。

巴曙松列舉數據：如果的房子漲10%，就能把上交所買下來，再漲10%，把深交所買下來，再漲10%，把港交所買下來。

巴曙松對此提出了疑問：「房地產這一個資產已經高達270萬億的市值，如果繼續漲，跟其它資產的估值越拉越大，跟周邊其他經濟體的價格差異越拉越大，我們能不能想一下大概什麼時候是拐點？」

看到這裡，目前房地產市場的過度繁榮不得不引起我們的警惕。

此外，國家統計局公布的全國70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示，今年2月份，有26個城市的房價同比漲幅超過10%，而同比漲幅超過20%的城市也有13個。

統計局數據還顯示，2016年，全國新建商品房成交金額近11.7萬億。而據鏈家數據顯示，2016年，全國二手存量房成交金額近6.5億元。可以說的房地產市場已進入存量房時代。

【延伸2】任志強再放豪言：未來一線房價還將暴漲！

一向語不驚人死不休的任志強，這次又給我們丟了一個深水炸彈。近日，在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上，任志強與張維迎等經濟學家對2017年房價展開了一次深刻的探討。

在此次研討會上,任總的核心論斷是：錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以後集中爆發，所以下一輪會比這一輪漲得更高。

任志強主要從供應和需求兩個方面佐證了他的觀點：

1、供應端：土地供應已經連續兩年下滑

任志強表示：2015年土地供應就是負的33%，很多城市土地已經出現短缺，包括上海和北京。2016年，政府的土地供應繼續下滑，部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少？1960億。去年才到前年的差不多40%。

而土地是兩年開工，所以它15年和16年連續2年的土地供應負增長將影響到未來城市的庫存。通過翻查一線城市的庫存量，確實觸目驚心。目前一線城市庫存平均已經只有6個月左右，已經遠低於12個月的安全庫存標準。

如果一線城市不再建房，不出6個月，市場上將沒有新房庫存，這樣房價怎麼會不漲。當然這是最極端的情況，我們現在的銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什麼關係？任志強給出的數據是1：2.12，什麼意思呢？平均每竣工了1套房，就賣了2.12套，按照一線的6個月庫存，這麼個調控法，等到無房可賣，房價肯定要出大問題。

2、需求端：一線城市人口還將繼續飆升

對於一二線城市房價的上漲，我們要客觀地看待，它是一個全球性的共同的特徵，當然發達國家沒有解決好稀缺資源的平衡問題，怎麼樣解決今天三四線城市的教育資源、醫療資源、養老等軟環境的資源，減少區域發展失衡的問題。

我們會發現，大量的人的流出、資金的流出，集中在一個已經沒有辦法承受一二線城市的這樣的地方會造成貧富的分化。最後你會發現一波一波的換人，有實力的都是今天資金的擁有者，而很多人也利用這樣有實力的平台尋找自己賺錢的機會，最後造成貧富差距越來越大的問題，所以關鍵是資源稀缺的問題要解決。

目前，因為土地稀缺，部分一線城市已經在限制人口，比如北京最近提出一個「誓死守住人口2300萬的底線」。並且市裡給各個區還下了任務，區里就把任務分割給了管轄下的各個企業，但結果卻收效甚微。

這是必然的，一線擁有更好的教育，更好的醫療，以及更好的前景，「把人轟走，你轟得走嗎？」人往高處走是人的天性，不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計劃註定必然失敗！

世界歷史上，早就無數次的證明限制人口根本行不通。

早在東京還是1200萬人口的時候，當時就跟北京一樣，下決心把人口控制住，於是就發展東京的衛星城市，修了條高速鐵路，說半小時就能到大阪，大家去大阪生活吧。結果路是修好了，東京人不但沒去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來了，現在東京多少人了呢？3750萬。

只要人口還在源源不斷的往一線城市湧入，房價怎麼會不漲呢？

新聞多一點

繼北京樓市「3.17」新政實施后，

全國多地樓市調控再次升級！

北京

進一步嚴格購房資格：非本市戶籍需連繳60個月個稅

3月22日，北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布《關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》。

公告稱，為進一步嚴格購房資格審核中相關政策執行標準，根據《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發〔2011〕8號)第六條關於「...在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)」的規定，現就「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」的政策執行標準公告如下：

「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」,是指按「工資、薪金所得」繳稅的納稅人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；按「個體工商戶生產、經營所得」繳稅的納稅人，根據其適用的計稅期間，從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。

上述政策執行標準自2017年3月22日起執行。