未來5年，揚州新房均價真的能突破2萬/㎡嗎？

最近，揚州樓市可謂風雲湧現。上周，揚州國土局出讓3幅優質地塊，引發揚州市民極高的關注；下周，揚州即將再次上演土拍大戰，出讓4幅地塊，其中就有備受矚目的火車站南GZ057地塊。

7幅地塊的出讓，飽受揚州買房人的關注。與此同時，大家對樓市有很多疑問，今天我就把一些口無遮攔的問答，記錄下來，供大家參考，博大家一樂。歡迎拍磚！

揚州新房供應短缺，買房人選擇較少

問： 最近揚州很多樓盤開盤，都說自己賣光了，這是真實情況嗎？

答：據我了解，是這樣。你去實地走訪一下，就會發現，現在揚州大部分區域都在「鬧房荒」，西區、南區、東區目前在售樓盤屈指可數，庫存也都相對比較少，且區域內存在二手房倒掛現象，所以造成新房更加搶手的情況；北區雖然在售樓盤多，但是很多剛需都被高房價擠壓去北區買房，也存在著一房難求的情況。

（數據來源：金剛石數據）

而且，上周我去香堤春曉開盤現場發現，外地投資客、縣市級買房團都已經加入買房大軍，一定程度上加大了競爭，所以很多樓盤幾乎是開盤當天賣光。當然，不排除有部分樓盤雇水軍、虛報數據的情況。

下半年，揚州房荒將有所緩解

問：下半年，揚州的房子還是會和上半年一樣不好買嗎？

答：我的判斷是，下半年買房可能會相對容易一點。首先，上半年揚州樓市的瘋狂消耗了比較多的購買力，下半年買房的群體數量可能會降低；另外，下半年多個新盤即將上市，一定程度上會為揚州樓市解渴。

不過，目前揚州政府對新房上市的價格把控較為嚴格，一些開發商可能因為審批價格達不到心理價位，寧願把開盤計劃推遲，這也在一定程度上提高了買房的難度。

值得注意的是，目前，揚州部分銀行貸款政策已收緊，商業貸款批複已延緩至一到兩個月，大部分銀行已恢復基準利率，一定程度上也為買房人置業帶來了難度。

要買品牌開發商或本土知名開發商的房子

問： 現在揚州什麼樓盤的房子，最值得買？

答：我認為，兩種房子比較值得買，一是品牌開發商開發的房子。首先，品牌開發商拿地眼光都比較長遠，從長期持有角度來看，跟著品牌開發商買房子會有較大的升值空間； 另外，目前揚州市場基本都是期房，買品牌開發商的房子也是給自己一個保障，出現爛尾的概率相對來說比較低。

第二種值得買的是，本土知名開發商開發的房子。作為在本土生存的開發商，他們對於揚州的社會責任感、使命感會更濃厚，也會相對「精雕細琢」一點，更加註重品質與口碑。

從區域方面來看，買房人可以參考自己的居住習慣以及工作地點來買房，我認為目前，揚州東區和南區較有發展潛力。

揚州房價下跌可能性幾乎為零

問：揚州房價現在這麼高，會不會有下跌的風險？

答：大跌的基礎是大漲，事實上雖然揚州已經23個月連漲，但從新房價格來看，揚州房價上漲幅度其實有限。之前，我曾盤點過2017年上半年漲幅最大的樓盤排行榜，最高的為品尊國際，從1月的18000元/㎡，6月上漲到26000元/㎡，半年時間漲幅為44%。這個漲價幅度，相比於其他樓市紅火的城市動輒翻番來說，還是有差距。

另一方面，目前揚州新房供不應求，很多二手房房主趁勢漲價惜售，有些二手房甚至高過區域內新房的價格；同時，揚州下半年會有很多高價地項目上市，或將打破區域天花板。

所以就此判斷，揚州房價下跌甚至大跌的可能幾乎為零。除非揚州政府通過限購和嚴格限貸等政策，來更加嚴格地約束房地產的發展，扭轉人們對房價上漲的預期。

揚州下周的土拍可能會再掀波瀾

問：下周的土拍，會拍出最高限價嗎？會對揚州樓市帶來什麼影響？

答：我個人認為，最高限價不太可能，但是有可能會接近或達到指導價。目前，揚州政府出台了「商品房首次申報備案價格不得高於周邊地塊同類產品住房的備案價格」，一定程度上約束了開發商的利潤空間，GZ057地塊周邊房價約13000元/㎡ ，如果開發商拿地時的樓面地價超過6000元/㎡，就需要考慮利潤問題。

但是，如果達到指導價，即轉換為現房銷售模式，建造時間最少要兩年以上，樓市風雲變幻，兩年之後的情況誰也不好說，是一場豪賭；另外，GZ057地塊容積率最大限值為1.6，如果高價拿地，那麼建築形態也可能往別墅、大戶型、精裝房等方面發展。

簡單來說，GZ057地塊位於房荒且發展較為優異的西區，地理位置優越，勢必會引發資產大鱷的強勢關注。只要開發商想拿地，那麼玩法有很多種。而地價對房價、以及買房人心理預期的刺激，更是不用多說。

揚州房價是合理補漲，還有空間

問：你覺得揚州的房子還值得投資嗎？

答：從揚州的城市價值來看，之前揚州是一座被資本大鱷幾近遺忘的城市，很多大牌房企沒有注意到揚州這塊風水寶地。現在的上漲行情，我認為是屬於合理的補漲。

隨著多個城建利好的推動，揚州勢必會引發全國各地資產大鱷的注視。在全國各地資金湧入揚州來買地買房的形勢下，揚州房價還是有上升空間的。可能短期有一些泡沫，但是買房本身就是與泡沫共舞，是貨幣超發背景下的資產泡沫中的全民狂歡。

未來五年，揚州新房均價會漲到2萬/㎡嗎？

問：未來5年，揚州新房均價真的會漲到2萬/㎡嗎？

答：在貨幣超發背景下，資金如水，已經從一二線城市漫溢到三四線城市。北京上海深圳本來就一直在漲，前年開始南京蘇州合肥廈門四小龍起來了，隨後，杭州武漢鄭州等城市也火起來了。預計接下來，揚州的樓市還會火上一段時間。

如果說，揚州緊抓「寧鎮揚一體化」、「揚子江城市群」的發展機遇，城市建設更加給力，那麼會吸引更多資本的目光，樓市會長期火下去，全面突破2萬/㎡並不是沒有可能。

目前，揚州已經在加快發展交通，等連淮揚鎮鐵路、北沿江高鐵都開通以後，勢必會帶來新一輪發展機遇。當然，在房價上漲的同時，揚州要大力招商引資，提升揚州人民的收入水平，樓市才有可能健康、持久地發展下去。