馬光遠：本輪房地產調控會不會虎頭蛇尾？

人民日報海外版最近發表文章《樓市調控不會「虎頭蛇尾」》。文章認為，在「房子是用來住的，不是用來炒的」已經成為社會共識的背景下，樓市調控政策不會反反覆復、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，並為建立房地產長效機制創造環境。

對於房地產調控政策為什麼不會虎頭蛇尾，文章列舉了兩個觀點：

一是引用了張立群先生的觀點，他認為，房地產市場存在的問題從根本上看源於城鎮化過程中「人口過度集中在大城市」帶來的不均衡。隨著一線城市周邊城市群的發展及諸多二線城市的崛起，這種不均衡有望得以緩解，但這需要一個較長的過程。因此，在房地產長效機制真正建立之前，仍將堅持因城施策的分類調控，不會反反覆復、虎頭蛇尾。

二是文章認為，就穩增長而言，經濟轉型升級的良好勢頭決定了不可能通過「鬆綁調控、刺激房地產市場」來實現穩增長目標。例如，目前創業人數已經超過德國人口總數，市場主體數量也超過了美國、歐盟和日本的市場主體總數。共享腳踏車、網路約車、快遞送餐、在線醫療、遠程教育等新業態保持強勁增長，不僅表明微觀經濟主體的活力，更意味著經濟長期向好有著十分堅實的基礎。

我的答案是：房地產調控肯定會「虎頭蛇尾」，除了我認為人民日報的文章中引述的這兩個觀點沒有任何說服力之外，更重要的是，目前的房地產調控政策，很多措施違背基本的市場規律，是不可能堅持的。

先反駁人民日報文章中的第一個理由。

張立群先生認為房地產市場存在的問題從根本上看源於城鎮化過程中「人口過度集中在大城市」帶來的不均衡。這是一個很多專家誤導城鎮化正確方向的而且極其流行的觀點，但這個觀點是完全錯誤的。

城鎮化的根本問題是城鎮化的方向和戰略出了問題，人為控制大城市的人口，一廂情願的希望人口流向中小城市。這個觀點是極其錯誤的，在大城市擁有最多的資源，最先進的生產力，和最有效率的資源配置能力的情況下，我們卻希望人口流向中小城市，這是很荒唐的。大城市不是人口太多了，而是我們對大城市的認識，以及大城市發展的需要。

單就土地利用效率而言，不是大城市缺土地，而是大城市的土地利用效率很差。包括北京在內的大城市容納的人口和韓國的首爾、日本的東京差距仍然很大，就資源配置而言，大城市是最優配置。

從東亞很多國家的城鎮化道路看，城鎮化最終的路徑都是建立以大城市為中心的城市群，而不是把人口趕向中小城市。要改變大城市的土地供應和住房短缺問題，正確的辦法是按照未來大城市發展的趨勢供應足夠的土地，特別是居民居住的土地，而不是通過限制土地供應，導致房價暴漲后把所謂的低端人士和低端人口趕走。

很顯然，目前的政策恰好是違背城市發展規律的政策，這樣的政策是不可能持續的。因城施策是對的，但不是通過打壓大城市把人口逼向中小城市，而應該順應城鎮化的規律，提高大城市的人口吸納能力。

特別是，我們的很多大城市犯的最大的錯誤是不斷減少住宅用地的供應，北京和上海是典型。在我之前關於土地供應的文章中都有論述。

另外，再次強調，任何一個城市都不缺土地，土地短缺完全是我們的土地制度出了問題，除了土地供應的完全壟斷，還有，人為壓低住宅用地的比例。

我這裡引用一下連平先生文章中的數據：「國際上大城市的土地組成與大城市相比明顯不同。紐約和東京居住用地佔城市建設用地面積的比重分別為44%和73%，而工業用地占城市建設用地面積分別僅為3.9%和5.1%。而北京、廣州和深圳這兩個數字分別為28%、29%和26%；22%、32%和36%。」

至於經濟對房地產的依賴，和過去沒有太大的區別，無論是地方財政的問題，還是經濟增長問題，離開了房地產，是難以想象的。2016年經濟為什麼能夠取得6.7%的增長，關鍵是因為房地產出現了強力的反彈，房地產和基建是確保經濟不滑坡的關鍵。坦率而言，共享經濟、大數據，創業創新雖然很熱鬧，但暫時還替代不了房地產的地位。

當然，最重要的是，當下房地產調控政策本身就是短期政策無論是限購、限售、限貸還是限離，都是為了為房地產短期降溫，目的性非常明顯。這些政策短期肯定能讓市場降溫，這是我一直堅持今年下半年房地產市場會變天的原因。

但是，這些政策大多是通過嚴厲的行政手段執行的。比如限價政策，一些城市，不管土地價格，卻規定新房銷售價格不能超過去年10月份的價格，導致一手房和二手房價格相差很大，開發商為了規避政策，要麼不開盤，要麼通過各種名目收取裝修費，車位費，茶水費等費用。

而且，過去的歷史告訴我們，一旦市場降溫，一旦房價真的調整，地方政府立即放鬆調控。我在過去的文章中梳理過1998年以來房地產政策做「俯卧撐」的周期差不多是兩年。

按照目前嚴厲的調控措施，如果調控政策堅持兩年，房價必然暴跌，如果房價暴跌，房價暴跌導致的風險恐怕不比房地產泡沫小，調控不放鬆是不可能的。

但是，我同意文章中最終還是要靠長效機制的觀點，特別是要真正加大住房的土地供應。事實上，長效機制沒有那麼複雜，最該啟動的是修正城鎮化的戰略和土地政策，不真正在土地政策上動刀子，引入競爭機制，大幅度增加住宅供應的比例，就靠短期的調控，房地產政策仍然擺脫不了做「俯卧撐」的怪圈。

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