長租公寓靠譜嗎？

六月份是又一茬畢業生們步入社會的時候，一年又一年，有關黑中介的故事總會出現。而長租公寓的到來，似乎給了租房者們更多的選擇……

相對通過中介散租來講，長租公寓的運營方長期持有物業，讓房屋的租賃能夠更加穩定，同時也免去了遭遇黑中介的事情。而另一方面，長租公寓的價格也是很多租房者望而卻步的原因。

但今年，在鼓勵發展專業租賃機構、盤活城市存量的政策紅利驅動下，各方資本在長租公寓領域長驅直入，魔方公寓、you+、新派公寓、樂乎公寓等專業長租品牌在一二線城市加速布局。而以鏈家旗下自如為代表的房產經紀經營的長租品牌也在不斷擴展規模。包括萬科、龍湖、佳兆業、石榴集團在內的房企也依託其存量資源加入到長租公寓行業中。

如今的長租公寓究竟發展到了什麼樣子？品牌繁多的同類產品究竟存在著哪些共性和差異？與周邊住宅區相比，長租公寓性價比如何？

最近，新京報記者走訪了位於北京東三環至東五環之間的多個長租公寓，對其配置一探究竟。

鏈家自如寓

鏈家自如寓酒仙橋店

位置：北京市朝陽區將台東路將府公園往東200米

戶型：34-64平方米開間至一居室

租金：3720元-6999元/月不等

一年起租 公共空間小

在北京長租公寓品牌中，鏈家旗下的自如寓品牌起步較早。2011年自如開始著手長租業務，業務形態分為獨棟的自如寓和住宅樓合租的自如友家。

最近記者走訪了自如寓位於朝陽區將台東路將府公園東側的酒仙橋將府公園自如寓。從捷運14號線將台站出來，轉983或659路公車，經過三站地在東八間房下車，就能看到自如寓「ziroom」的標誌。雖然公寓緊鄰著機車工廠，但褐棕色調的公寓外立面將自如寓的四層小樓和周邊相連的建築區分出來。

據自如寓的工作人員介紹，該自如寓共有160餘套房源。租戶大多在望京附近工作，還有部分租戶在亮馬橋、國貿等區域工作，眼下正值租房旺季，目前僅四層的兩套房源待租。

「現在有一套34平方米的開間剛好結束了上一個租期，可以看房。」在該工作人員的帶領下，記者搭小型電梯進入公寓四樓的一間開間。該房間北向臨街，房間里配備了衣櫃、書桌、沙發、雙人床等日常傢具。除此之外，電視、冰箱、空調等日用家電也同樣齊全。

「冬天是集中供暖，無線網路包括在房款中，但水費和電費需要根據使用情況另付。」上述工作人員介紹，該房源的租金是4699元/月，房租押一付三，一年起租。「除此之外還有一套60多平米的一居室，租金小7000元/月，今天還不能看房。」

記者注意到，在該自如寓的一層，公共廚房、健身房等公共空間雖面積不大，但是清晰地分割出功能區。據介紹，這些配套供租戶免費使用。

記者了解到在將府公園附近的將府家園，裝修較新的一居室租金在6000元/月，100平方米的大兩居租金在7400元/月左右。而在臨近捷運14號線將台路站的飄Home社區，60平方米的一居室租金則在6500元/月左右。

點評：在交通通暢的情況下從公車站等車到捷運站用了25分鐘。公寓步行範圍內的小型商超等配套較少。

萬科泊寓

萬科泊寓勁松店

位置：朝陽區松榆南路美景東方小區

戶型：17-29平方米

租金：3700元/月起，租金10%服務費

北京六店 收10%服務費

萬科是較早進入長租公寓市場的品牌房企，記者在萬科微信公眾號泊寓北京上看到，目前，其在北京已經有六個項目開始向市場開放。

據北京萬科方面透露，作為萬科集團城市配套服務商戰略中創新業務的一個分支，其面對對象主要是新進入城市的人群，為他們提供較高品質的居住環境。泊寓的運作方式主要是通過購置或租賃市場內閑置、低效的資產，將其進行改造為提供中長期公寓租賃服務的物業，而其主要利潤回報則是通過租賃、客戶增值服務、不動產增值等方式獲得的。

泊寓這一品牌目前已經在北京、上海、廣州、深圳、廈門、西安等18個城市開業近200家門店。開業3個月以上物業出租率超過90%，此外還有超過20000間正在籌備開業。萬科方面還透露，泊寓作為萬科的一支新興力量，被萬科寄予很高的期望，未來，泊寓有可能剝離萬科，作為獨立而完整的產品品牌出現在長租公寓領域。

位於北京的不同區域，泊寓產品的價格自然也同周邊租賃市場的價格相掛鉤。比如首都機場區域，泊寓產品的定價較低，1250元/月起。而在上清店，泊寓產品的價格則高達4200元/月起。

以價格居中的勁松店為例，在萬科泊寓勁松店附近，48平方米左右一居室的租金目前為4300元/月左右，內有簡單的家居用品以及家用電器。而泊寓勁松店25平方米房源月租金為3700-4000元，且按照現代風格進行了精裝修。從價格上來看，泊寓產品還是擁有一定的優勢。此外，在泊寓內的公建部分還有會議室、公共廚房等基本配套。

據萬科泊寓工作人員表示：入住者還需要繳納每月房費的10%作為公寓管理費，涵蓋每月的維修費、網費等支出。租金押一付三。

點評：相對周邊這是一處價格便宜的獨立空間。

新派公寓

新派公寓CBD旗艦店

位置：百子灣

面積：15-140平方米不等

月租：7600元/月（40平方米戶型）

瞄準白領 租金較高

相對來講，新派公寓的定位則較為不同，他們雖然瞄準的是較年輕的人，但卻明顯是針對城市裡的中高收入人群打造的產品。其產品位置也均分佈在城市核心的繁華商圈附近。

位於城市核心區，主打人群也以都市白領為主。

根據新派公寓官方網站公開信息顯示，新派公寓成立之初，借鑒了美國REITs模式並進行式改良，通過收購、租賃物業的組合策略收購北京CBD核心區域獨棟物業，改造成新派公寓全國旗艦店。並且將用戶鎖定為月收入在1萬-2萬元的白領用戶。

相對來講，這款長租公寓產品的特點在於，擁有非常豐富的戶型可供選擇。按照官網介紹，其CBD旗艦店打造了14款不一樣的戶型，其中包括15-25平米mini戶型、40-75平米的一居室戶型，以及140平米的大居室戶型，供不同消費能力的白領人群選擇。

其產品以比較明亮的淺色係為主，搭配簡約的裝修風格及傢具設計，並且擁有供白領人群居住的公共休閑大廳、mini健身房、屋頂花園等公共空間。

比較值得一提的是該產品大部分戶型的採光做得都比較好，通過落地窗實現較好的採光設計。

不過相對來講，新派公寓的房租也更高一些。比如在百子灣附近的新派公寓CBD旗艦店，其租金大大高於一般長租公寓的水平。不過從新派公寓目前公布的銷控信息上來看，這一產品在這一區域仍然不缺乏市場。以新派公寓CBD旗艦店為例，該店101套房，目前僅剩三套處於待租狀態。而且這三套租金最低的一40平方米一居室也要7099元/月。

點評：高額的租金，帶來了更精細化的服務和更優質的居住空間以及公共空間。

魔方公寓

魔方公寓百子灣店

位置：朝陽區百子灣西里甲108號

戶型：15-20平方米開間

租金：3200-4000元/月不等

類似酒店式公寓 個別房間無窗

魔方公寓起步於南京，之後相繼在蘇州、武漢、上海、廣州、北京等一二線城市布局。目前在北京的紫竹院、北苑、通州梨園、亦庄榮京道、三元橋、亮馬橋等區域開設門店。

魔方公寓百子灣店位於金都杭城社區的商底。在金都杭城小區門前就能看見公寓的招牌。公寓一層為物業，二層為出租房源，公共空間為一間三十多平方米的公共廚房，一體式櫥櫃和兩排餐桌椅，可以進行簡單的飯菜料理。

「周邊上班的年輕人比較多，再加上是出租旺季，房源不多。」魔方公寓工作人員介紹，公寓最短租期為一個月，租金可押一付一，也可以押一付三。

在目前可供長租的一間房間里記者看到，一個十五六平方米的空間里，床、桌椅、衣櫃和淋浴房就幾乎佔滿了房間的大部分空間。而另一方面，該房間沒有可供通風采光的窗戶。據介紹，該套房源的租金為3500元/月。

之後記者參觀的兩間面積相當的房間中，其中一間同樣沒有窗戶，面積在18平方米左右，家裝配置略遜於上述房間，月租金為3100元。而在其後有窗西向的房間，其裝修風格更接近酒店式公寓，月租金則在4000元/月。

記者走訪中了解到，目前金都杭城50平方米的一居室租金在5300元/月左右，金都杭城東區85平方米左右的兩居室租金在8500-8800元/月左右，140平方米左右的三居室目前報價在13000元/月左右。

點評：環狀的通道布局、通道地板上紫色地毯、牆壁上的掛畫……使得這座青年長租公寓看起來更像是一家酒店式公寓。臨近住宅區，永輝超市等生活配套齊全。從捷運7號線百子灣步行至公寓的雙車道容易出現擁堵情況，道路邊停靠的車輛也有佔用人行道的情況，步行和騎行環境不算理想。

熊貓公寓

熊貓公寓北工大店

位置：東南四環，北工大附近

戶型：單套面積28-35平方米。

租金：4000元-4650元/月

APP幫忙管理 門店數量少

石榴集團旗下的熊貓公寓，也是房企在長租公寓領域進行創新的一個典型案例。

「從去年9·30之後，國家就釋放了明顯信號，市場要進入存量房時代。所以從去年開始，石榴地產就已經開始布局長租公寓。」據熊貓公寓總經理王璽龍介紹。「長租公寓最重要的投入有兩項，一個是所拿物業的租金，一個是改裝投入有多大。目前我們最主要的兩個收入是租賃收入和社區生態所能提供的增值服務。」

同樣的，熊貓公寓主要面向的客群也是以一二線的城市青年為主，目前在北京已經開業的熊貓公寓主要有兩處，分別位於北京工業大學附近以及通州K2百合灣附近。

在熊貓公寓北京工業大學店，記者注意到，與同類型產品相比，熊貓公寓在公共空間上還是做出了較大的投入，將整個物業的一層開發成了供全體租客使用的功能空間。涵蓋了健身房、遊戲室、咖啡廳、超市、公共廚房以及餐廳等設施。另外，熊貓公寓的亮點在於其擁有比較豐富的裝修風格。在北工大店內，記者看到了韓式、美式、現代、日式等風格的樣板間。

除此之外，熊貓公寓的另一特點就是使用基於移動互聯網技術開發的APP解決管理、人力分配等問題。「長租公寓最重要的還是運營。」王璽龍介紹說，「有溫度的社區，最重要的是有溫度的科技。我們需要用APP這個技術做一個橋樑，把運營做好。」

而據熊貓公寓北工大店店長介紹，北工大周圍，主卧的租金約2300元/月左右，而單獨開間或一居室的租金則基本在5000元/月以上。熊貓公寓的北工大店的定價則在4000元-4650元/月之間。

點評：公共空間較大，功能比較齊全，社區生態這一理念對年輕人來說很有吸引力。

樂乎城市青年社區

樂乎城市青年社區望京北店

位置：朝陽區來廣營朝來高科技產業園東北角

戶型：24平方米開間

租金：3299元-3999元/月

房小租金較低 無公共空間

在大望京區域，樂乎城市青年社區的定位相比如鏈家自如寓顯得更為年輕化。

從捷運14號線來廣營站出站，東行一公里左右的路程，在葉青大廈北園一路之隔的四層樓棟就是樂乎城市青年社區望京北店。

由樓棟西側的入口進入即是公寓的物業管理間，由此延伸樓道內側向里延伸的是門與門相對的40餘個房間。

據工作人員介紹，該公寓共有近200間房間，面積均在25平方米左右，租金從3299元-3999元/月不等。除此之外，需要繳納房租5%的物業費，電費為1.4元/度，水費10元/噸。在網路方面，每個房間有鐵通網路介面，需要住戶自己購買路由器才能使用，網費為100元/月。

記者在可供出租的房間看到，房間內基本的家電俱全，衛生間不是獨立房間，而是淋浴房形式隔離而成。另一方面由於房間面積限制，房間內活動面積顯得過於局促。

不同於自如寓，該公寓一層至四層均是房間，沒有公共活動空間。據公寓工作人員介紹，與樂乎其他分店不同，該公寓目前沒有公共廚房、健身房等相關配套，「公寓二期現在還在修建，建好后配套會跟上來」。

「公寓提供一個月兩次的免費房間內保潔，需要住戶提前到前台預約。」該工作人員坦言，公寓從三月初開始正式入住，5月份漲過一次價，目前住戶主要是附近區域的上班族，「人員流動相對較大」。

點評：該公寓雖然緊鄰葉青大廈等辦公區，但是沒有公車站，公共交通出行只有步行至距離公寓一公里左右的捷運14號線來廣營站。

最後回到一開始提的問題，長租公寓靠譜么？小編覺得：靠譜，但是比散租單間要貴！