房價走勢的三個關鍵因素，到底誰說的算？

「兩 會」是每年決策層意志最集中體現的時候，這時候基本上可以看出一年經濟走勢，包括房地產。那麼這兩天有什麼樣的信號呢？

信貸風險要防範，央媽未來放水難

昨天，央行副行長易綱表態了，「防風險，防止資產泡沫在一直在我們腦子裡」；在談到房地產信貸政策時，他表示「會非常穩妥」。

從去年房貸餘額高速上漲，到今年的「防風險、防資產泡沫」，是今年金融系統非常重視的事情，也是未來金融安全的重中之重。具體到政策的制定，易綱透露說是「要等待」，那麼也就暗指了今年信貸政策有調整的可能。

信貸是對房價影響最為直接的一個因素，未來調整的方向，很可能延續了「分而治之」的思想。對於三四線城市的高庫存量，可能會延續優惠的利率政策，但首付比例在防風險的前提下，不要期望「零首付」或者20%以下。

至於熱點城市，房貸利率的優惠空間肯定會進一步縮小，提高首付比例幾乎是板上釘釘的事兒；至於何時出台，從以往的經驗看，只要房價還有漲勢，政策幾乎會火速出台。因此購房者要為自己的資金做最壞的打算，以免簽署購房合同后信貸政策收緊，自己出現資金困難的局面。

房價，到底誰說的算？

全國人大代表、石家莊市市委書記邢國輝在參加河北團小組審議時，詳細介紹了石家莊市房地產的相關情況；石家莊將嚴格對新建商品房定價，降幅約為200元-1000元。同時還會適當增加供地數。

誒，等等，為什麼說要「嚴格對新建商品房定價，降幅約為200元-1000元」？房價不是市場決定的嗎？如果政府可以定價，為什麼還讓房價漲上去呢？

其實，作為生活必需品的住房，很大程度上和食鹽、糧食一樣，在一定範圍內，是市場定價，比如某種糧食政府指導價是2.4-3.7元，那麼就在這個範圍內按照市場規律浮動；同理，住房也是這樣，一方面要有漲跌機制，吸引投資；另一方面，要嚴控幅度，以免喪失了住的本質。這也契合了「房子不是用來炒的」精神。

因此，對於房價的熱門城市，無論是一線還是二線，調 控將繼續，只不過新舉措不會一下子出台，畢竟市場承受力也是需要考慮的，大起大落並不是市場所能承受的。新舉措會像「擠牙膏」一樣分步實施，不斷試探市場反應，來決定下一步的策略。

土地賣得火，好事？壞事？

數據顯示，截至3月6日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4731.6億元，同比上漲了62.2%。其中，武漢、合肥、南京土地出讓金額位列前三。

要買房的人看了會不會心裡一咯噔——房價又要漲了吧？

實際上，短期來看，土地成交放量，恰恰是抑制房價的又一手段，增加土地供應量帶來的效應，有利於平抑房價。至於土地供應難以增加的一線城市，未來房價不說暴漲，也一定會堅挺的。

綜上，信貸、調控和土地，是未來房價走勢的三個關鍵因素；好在決策層都注意到了，那麼2017年大概對剛需購房者是個機會，因為房價走勢基本上是平抑的；只不過信貸收緊后，對於資金不足的購房者，可能要費一番心思或者乾脆降低期望值，先買個小房子住進去再說；至於投資者，房價短期內變化不大，可以考慮適當套現，去多元配置資產。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家。。