樓市白銀時代來了，如何精準研究客戶？

本文系克而瑞房價重慶（微信ID：cqcricfangjia）原創。

房地產黃金時代已去，目前的市場，已遠不如2016年底到2017年的那般火爆了。一個熟悉的詞語，又被更多人提到，那就是房地產的「白銀時代「。

白銀時代，是相對於「黃金時代「而言，最早於2009年由著名地產研究專家楊紅旭提出。楊紅旭綜合了城鎮化、人口、經濟、住房等多個指標分析，並預測白銀時代持續至2020-2025年。

為什麼說白銀時代已經開始於2011年？

其一，看量。回顧全國商品房成交量，從2010年開始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低於10%，2014年估計為負增長。2010年便是全國房屋成交量分水嶺，之前十年左右屬於高增長，其後步入中低增長。

其二，看價。1998年房改之後，行業與項目暴利時期，主要集中於2004-2009年。全行業的好日子，自2010年，尤其2011年就已結束，只剩下結構性牛市。

其三，看供求。國家統計局有一個指標，商品房待售面積，指代已竣工但未售出的房屋，雖然不含預售房源，但觀察其歷史變化數據，可知全國庫存壓力變化。2011年之後庫存持續快增，目前在一線和部分二線城市樓市繁榮的同時，很多三四線城市依然顯著供大於求，全國市場分化趨於加劇。

其四，看利潤。房地產行業、企業、項目利潤率的變化，總體與房價變化相一致。即便是當前的白銀時代，房地產開發行業的總體利潤率仍高於多數其他行業。但從「萬保招金」的凈利潤率來看，2010年的約18%左右是高峰期，其後呈現下降。

其五，看投資。房地產開發投資金額與增速，既反映了房地產業與經濟的量化關係，又說明了開發商投資、建設、經營的態度。2001-2011年期間，除了2008年受國際金融危機衝擊只有16%，其他年份皆超20%，但是從2012年開始，這一指標連續多年都在20%以下中速增長區間徘徊，增速明顯下滑。

房地產白銀時代，客戶研究更加重要

事實上，在過去的上升周期中，房企也能過得風生水起。偶有不舒服的時候，堅持一下也都能過去。

但是目前，卻進入了無路可退的地步，要麼快速增長，要麼迅速衰敗。

所以，對開發公司的要求，就更高了，要提前制訂好的資金方案，提前更好的深入理解地塊的價值，還要知道做什麼產品。

而這些，都離不開客戶，離不開對客戶價值的理解。

客戶研究，離不開大數據

2016年3月23日，克而瑞房地產大數據系統發布；

截止2017年至今，大數據系統，覆蓋全國23個機構，108個大型城市。

在互聯網深入影響到每個行業，以及房地產市場以及客戶的迅速變化的大背景下，對客戶研究的要求，也越來越高了！

2016年3月23日，克而瑞在國內率先發布了房地產大數據。信息覆蓋百餘城市，在幾十萬項目住宅、商業及土地項目上進行了數據實踐。依託積累的一手房、二手房、售樓部訪客、房價點評網等信息渠道，逐步形成了全面的大數據平台系統。又通過與國內互聯網巨頭強強聯合，最終實現大數據下的對客戶信息的精準掃描。

數據展示—精準計算客戶特徵、年齡、職業等，行動軌跡，從而預測需求

數據展示—依託大數據，看到城市客群的實時變化

我們相信，可以依託大數據，更好的的看到每一類土地的投資機會；每一類客戶的購房需求；而且可以做到實時監測，動態分析。

我們相信，依靠「客戶大數據」，房地產企業可以走得更穩、更快。