央廣《王冠紅人館》財經報告：集體建設用地可建租賃房，重大變革有何指向？

8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部近日聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。北京、上海、廣州等13個試點城市的集體建設用地將在2020年前探索可用於建設只租不售的租賃住房。此次試點方案如何利民惠民？體現出怎樣的房地產改革方向？對房租和房價又將有怎樣影響？央廣《王冠紅人館》財經報告為您解析房地產市場供給側改革的又一記重拳。

一、聚焦--13城市試點集體建設用地建租賃住房

8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，部署利用集體建設用地建設租賃住房試點，探索在北京、上海、南京等13個城市，試點集體建設用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。

13個試點城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都，預計在2020年底試點結束前，探索出一批可複製可推廣的集體建設用地建租賃住房改革成果。

集體建設用地：是指農村集體所有，由鄉(鎮)村集體經濟組織或農民進行各項非農業建設所使用的土地。包括農民宅基地、農村公益性公共設施用地和經營性用地都屬於集體建設用地。

二、解析--租賃供給側改革發力 盤活存量各方共贏

租賃供給側改革密集啟動

房地產市場近三十年來，住宅租賃市場一直是"野蠻生長"。來自房地產研究院數據顯示，2016年房地產市場交易總規模超20萬億元，其中，新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租比例嚴重失衡。

而在2017年下半年起不到兩個月的時間裡，密集決策指向了租房市場，這些政策影響深遠，並將帶領的房地產市場進入一個全新的租購併舉時代、一個長效機制逐步建立的時代。

政府讓利+民眾得利+改革發力

首先，這次《方案》試點的13座城市，基本都是一二線城市，土地資源本來就比較稀缺。而此次引入集體建設用地，不僅有利於增加城市租賃房源的供應，還能提高土地的使用效率，激活集體土地的潛在價值。

長久以來，採取的是"土儲模式"--國家對集體土地先徵用、變性、收儲，變為國有建設用地以後再進行開發。在招拍掛環節，開發商需要繳納土地出讓金才能進行房地產開發，而土地出讓金也是地方土地財政的來源。而此次試點相當於政府讓利，免去了土地出讓金的環節，由村集體開發、村集體獲利。

因此，刨去了土地出讓金和相應稅費后，如果土地由村集體開發，建設成本至少便宜六成，租金回報率相對較高，有利於農村集體經濟組織和農民增加土地收益。再者，在一線城市，土地成本占開發總成本的50%左右、稅收成本佔20%左右，而集體建設用地直接開發的成本就低了很多。拿集體建設用地來造租賃房，其較高的投資回報率能夠激發開發商的投資積極性。開發商能夠獲得長期穩定的回報率，且又不用擔心房地產政策的調控，這也是為其提供一個轉型的契機。此外，通過"招拍掛"形式拿地，由於資金門檻較高，能拿到土地建造商品房的大多是國有房企，而現在國家允許集體建設用地建設租賃房產，而集體建用地的成本低，房屋租金的回報率又相對較高，這將為民營房企進入房屋租賃市場，提供新的機遇，並且激發民營房企的投資積極性。

其次，集體用地可造租賃房，這將大大增加房屋租賃市場的供給，有效調節房租的同時也能夠解決居住問題。對於租房者來說，房源的增加，其可選擇的餘地就更大，房租也不會任性上漲。而對於要想買房的人來說，租房一樣能解決居住問題，面對於居高不下的城市房價，也不必急著購房，這可以商品房市場更好的降溫，回歸理性。

最後，村鎮可通過入股方式建集體租賃房。方案提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉。這意味著，除了國有房企和民營房企之外，村鎮集體經濟組織也可以自己開發地土地，並且通過不同渠道籌集資金，但 "只能出租，不可出售"的底線不可撼動。這一方面是在探索集體土地的"入市"之路，這直接呼應了十八屆三中全會"農地入市，同地同價"的改革精神。為今後的農地改革做了寶貴的探索。

拿集體用地來建房出租，對於各方都是利好，對於地方政府來說，既可解決百姓居住問題，又可以盤活存量用地，更能對房地產市場降溫起到積極作用。而對於開發商來說，由於建房成本和稅收代，回報率就會上升，能獲得穩定的回報率，何樂不為？當然，對於百姓來說，又多了一個解決居住問題的渠道，對於高房租和高房價有著一定的影響作用。

對於此次試點方案，新華社評論稱這一新的土地政策有利於供給側結構性改革，可為城市住房租賃市場開闢新的天地；有利於降低城市租賃住房成本，緩解年輕人的生活壓力；有利於農村集體經濟組織和農民增加土地收益。落實試點方案要著眼於放大上述三大紅利。

三、前瞻--政策開放利好 配套管理是挑戰

決不能和小產權混為一談，嚴格禁止以租代售

網上有少數人將此次試點與"小產權房"掛鉤，而實際上集體租賃住房與"小產權房"有本質區別。一個是依法依規，一個違法違規，不能混為一談。"小產權房"本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售，產權不受法律保護。

在本次發布的《方案》中，特別提到包括"以存量土地為主，不得佔用耕地，增加住房有效供給"，"確保集體經濟組織自願實施、自主運作"、"村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房；"以及"集體租賃住房出租，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。"等細則，同時對於在集體建設用地建設租賃住房中的"承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務"等等。這也說明，兩部委發布試點《方案》，堅持放管並舉，絕無給小產權房鬆綁之意。

地方政府讓利，配套管理更要跟上

按照集體建設用地建租賃住房的試點方案來看，政府讓渡了巨額的土地出讓金之後，相應的市政規劃建設和配套基礎服務乃至房屋質量監管怎麼辦？房子或許說建就能建，但房屋安全、配套設施等細節問題是試點能否真正利民惠民，讓這些閑置存量真正轉起來活起來的關鍵。這些後續的細節工作當地政府如何協調好，是試點地區政府的一項新挑戰。

此外，從政策上看，投資審批的環節打通了，但是在融資渠道上仍有一些困難之處。《方案》規定在集體建設用地上建設的是"租賃住房"，只租不售，因此房屋所有權沒有流通性，不能成為抵押物；加之"不得轉租"，使用權也沒有流通性。當所有權和使用權都被凍結時，連"商品"都算不上，因此沒有抵押貸款融資的可能。儘管住房具有使用價值和現金收益，未來租金收益可以進行質押貸款融資，但這只是在法理上成立，實際上未必行得通。

據2016年國家統計局數據，北京住房租售比平均為1：662，即52年租金可以收回房屋總價。假設在集體土地上建設住房成本降低一半，租賃價格不變，大約26年租金可收回成本，若加上建設資本利息約為40年。若以租金質押融資，意味著房屋業主--村集體在40年內無任何凈收入，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不划算，40年後才能收回本息。在13個試點城市中，租售比最低的成都也要22年。這樣龜速的貸款回收速度，銀行是否有興趣介入也是重要前提因素。

如果靠股權融資呢？雖然該方法被《方案》明文認可，但由於租賃屬性住房產品缺乏交換價值，取得現金收益能力低，本身缺乏對合作者的吸引力，實際上可能連股權合作都談不成。缺乏融資渠道的結果，是只能依靠集體自有資金進行建設，如此一來，開發恐怕是有心無力。這些都是處在試點階段需要不斷完善和解決的問題。

房價和房租會有何變化？

此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反響。有媒體驚呼，這是"樓市王炸"，會導致房價大跌。但實際上，情況可能不會如此。由於商品房有著唯一合法的買賣權，投資品屬性不可替代，國人的買房觀念又不太可能一下轉變為"以租為主"，買房需求沒有改變，而此方案不是著眼增加商品房的供應，因此在商品房的供需兩側均沒有變化。當前的房價主要由其投資屬性決定，本次方案是針對住房的消費屬性的調整政策，因此這次的政策對房價影響著實有限。

至於租金，此次方案的確能夠在數量上提高房屋租賃的供給，而且成本也較低，但對於一二線城市來說，集體用地的實際地理位置以郊區偏遠地區為主，其成本優勢實際上也不是那麼大。因此其租金還是要看地區整體租金水平，不會對房屋租賃市場整體租金水平產生太大影響。

四、總結

13個城市開展試點集體建設用地建設租賃房，正是踐行了"房子是用來住的，不是用來炒的"這一戰略指導原則，以租代售，讓房子回歸"居住"屬性，體現出了住房供給側的一個巨量的改革和變化。當前的試點方案是先進的頂層設計，而在試點方案試行的這三年，還有需要不斷完善的若干細節問題，以期在試點結束之後能夠形成一批可複製可推廣的改革成果。《方案》為試點城市留下了巨大創新空間，也為城鎮化戰略轉型留下充分想象空間，值得我們繼續期待。

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央廣《王冠紅人館》輿情課題組 朱珊珊