停牌兩年復牌 佳兆業衝刺千億規模

2015年3月開始停牌的佳兆業(01638.HK)，終於迎來實質性進展，2017年3月27日，佳兆業正式復牌宣布復活。

佳兆業黑天鵝事件蔓延兩年之久。2014年11月，因其創始人、董事會主席郭英成捲入深圳落馬高官蔣尊玉案，佳兆業房源被限制交易，公司現金流枯竭、陷入債務危機。同時，因不能簽發財報，佳兆業被長期停牌。

3月27日，佳兆業在香港舉行2016年度業績發布會，這也是佳兆業陷入困境后，被傳「禁止回內地」的郭英成的首次公開露面。郭英成表示，「佳兆業能得到金融機構的支持以順利重組，最關鍵的原因是在一線城市有大量優質資源和公司擁有良好的信用。」郭英成告訴第一財經記者，金融機構願意馳援佳兆業，是因為佳兆業的商業價值，不存在任何對賭協議。

三年連續虧損

3月26日晚，佳兆業發出六份公告，集中釋放2014年年報、2015年中報、2015年年報、2016年中報以及2016年年報。

過去兩年中，上述涉及的應發而未發的年報是佳兆業復牌路上的主要障礙之一。2016年7月，佳兆業宣布與之合作十年之久的核數師普華永道辭任。同時，佳兆業轉載的普華永道的辭任函件，由時間串聯起來的上市公司財務審核圖景得到展開，佳兆業的財務問題初步得以曝光。

2016年12月19日，法務會計公司富事高對佳兆業的財務調查報告終於出爐，佳兆業近400億元的隱瞞負債公諸於眾。調查報告顯示，佳兆業涉嫌在過去多個財年中隱瞞負債、粉飾財報、偽造文件、虛構交易，過去財年的資產負債數據真實性可疑。

業界認為，佳兆業一旦公布財報則意味著承認過去財年財報出現重大紕漏、變相造假，但不公布財報，公司無法復牌，面臨被港交所摘牌退市的結果。

佳兆業最終還是公布財報且順利復牌了。

年報數據顯示，2014年，佳兆業的銷售金額同比減少3%至231億元，公司收入增加0.4%至196億元，毛利減少54.9%至28.7億元，毛利率直下18%至14.6%。

至2014年末，佳兆業虧損13億元，而2013年，公司錄得21.91億利潤。佳兆業2014年的綜合損益及其他全面收益表顯示，年內毛利為28.7億元，但行銷成本、金融衍生工具公平值變動、「事故」等項目拖垮利潤。

佳兆業把富事高發現的審計問題，統稱為「事故」，並選擇將其結果反映在2014年年報中。佳兆業最終確認，截止至2014年年末，來自「事故」的虧損為4.83億元。

2015年是佳兆業銷售最為慘淡的一年，2014年末開始的鎖盤風波嚴重影響了佳兆業的銷售業績。佳兆業高級顧問譚禮寧表示，2015年，公司位於一二線城市的項目多數無法銷售，可以銷售的三四線城市項目均價低。年銷售均價只有0.73萬元/平方米，導致公司全年銷售金額下滑至92.54億元。

據年報數據，2015年，收入較2014年減少44.3%至人民幣109.27億元。毛利同比減少88%至3.434億元，毛利率減少11.5%至3.1%。2015年繼續虧損，金額同比減少3.5%至12.545億元。

2016年，佳兆業銷售金額增加222%至約298億元，由於位於一二線城市的多數項目已經解鎖，項目銷售均價升幅78.3%至1.31萬元/平方米。佳兆業營業收入為177.7億，同比增62.6%，毛利為23.12億，比增573.3%，毛利率增加9.9%至13%，凈虧損為3.5億，虧損主要來自大額的融資成本。

復牌首日暴漲

刊發停牌期間所有業績報告是港交所提出的復牌條件之一，除此外，佳兆業還需要處理審核保留意見、有保證未來至少十二個月的營運資金、有足夠財務申報程序，就核數師提出的額外審計憑證進行調查並採取補救措施、披露重大資料。

停牌兩年後，佳兆業終於達成上述所有條件，並於3月27日正式復牌。

3月27日開市后，佳兆業股價大漲，盤中一度沖高至3.06港元，漲幅高達96.2%，最終報收2.43港元，漲幅為55.77%。而停牌前，佳兆業的股價最後釘在每股1.56港元上。

國信證券首席地產分析師方焱對第一財經記者表示，「佳兆業停牌前，因為房源被封、債務違約等負面消息，從2014年11月開始，股價經歷斷崖式暴跌。今日佳兆業復牌大漲主要有兩種原因，一是復牌的利好消息刺激，二是過去下跌太猛現在在補漲。」

3月27日，佳兆業在香港舉行2016年度業績發布會，這也是佳兆業陷入困境后，被傳「禁止回內地」的郭英成的首次公開露面。在公司層面，儘管佳兆業已經順利重組且多數房源已經恢復正常的開發銷售，但在個人層面，郭英成一日無法自由出入境，公司的政治風險便談不上完全解除。

發布會上，郭英成表示，「我熱愛國家，特別是深圳這座城市，為什麼說我不會回去內地?」郭英成以此側面回應目前人身自由一事。

郭英成表示，「佳兆業能得到金融機構的支持以順利重組，最關鍵的原因是在一線城市有大量優質資源和公司擁有良好的信用。」佳兆業出事後，共引入了中信銀行、平安銀行、銀行、工商銀行、長城資產等多家金融機構。其中，平安向佳兆業提供500億元授信，中信銀行向佳兆業提供400億元授信。

無利不往，金融機構馳援佳兆業的目的可疑。發布會後，郭英成告訴第一財經記者，金融機構願意馳援佳兆業，是因為佳兆業的商業價值，「(金融機構)幫助我們沒有任何條件，不存在任何對賭協議。」

首席執行官兼執行董事鄭毅表示，佳兆業的目標是3年內衝刺1000億元的銷售規模。截至2016年末，佳兆業共有2100萬平方米的土地儲備，約有80%的土地位於一線城市及二線重點城市，公司稱足夠應付集團未來五年發展所需。

截至2016年末，佳兆業的總資產為1312.19億人民幣，股東權益為230.46億，賬上現金共有165.72億，預收貨款279.73億。公司總有息負債高達875.36億人民幣，一年內需要償還的金額為77.62億元。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，「債務重組后，短期內流動性壓力不大。核心城市的項目重啟銷售，加上目前手上的土地儲備較為優良，現金流逐步恢復后，上市公司便能重新走轉起來。「