『物業』這個小區的物管不僅收費便宜 7年還給業主賺了20萬

2009年9月，因物管公司提出上漲物業費要求未果撤離，錦江岸小區成立業主委員會後開始進行小區業委會物管自治。7年多時間過去，業委會在保持1.2元/㎡物管費不上漲的前提下，不但對小區進行了改造，竟還結餘了20多萬元。

（錦江岸小區入口及小區內實景）

合理規劃資金 利用現有資源招商創收

錦江岸位於新輝東路，建於2006年，商戶住戶共計184家，其中住戶164戶，商戶20戶，小區佔地面積五千餘平米，屬小規模小區。

2009年，彼時的物業管理公司在原先1.2元/㎡的物業費基礎上提出漲價要求，但此舉遭到小區業主的強烈反對。「因為漲不起來物業費，原先的物業公司實際上已經處於虧損狀態，不能盈利了。」錦江岸業委會主任吳子順說出了原先物業公司撤離的原因。

在原先物業公司撤離后，小區業委會也嘗試聯繫過多家物業公司，「當初想的是，只要能把小區管好，什麼物業公司都行，最重要的是，1塊2的物業費不能漲」。吳子順說。

然而多家物業公司考察小區后認為物業費太低，均未能入駐小區，小區面臨無人管理的局面，最終，經過小區業主的投票選舉，成立了由7名業主構成的錦江岸小區業委會，已經退休了的吳子順帶頭上陣，帶著業委會成員開始實行小區物管自治。

從2009年至今，小區自治7年多時間，周邊房價一路走高，不少小區物業費均上調許多，但錦江岸小區物業費一直維持在原來的1.2元/㎡，而吳子順也坦言，1塊2的物業費在前期確實帶給他們很大壓力。

一方面對於業主方來說，物業費不能上漲，另一方面又要維持小區物業服務的正常運行，資金短缺成為業委會前期面臨的最大難題，因此業委會首先選擇在人力成本上採取控制措施。

也由此，在錦江岸小區成立了一個「麻雀雖小，五臟俱全」的11人自治業委會團隊，其中保安6名，保潔2名，水電工1名，業委會主任吳子順兼任會計，副主任馮紅萍則兼任出納，11人的每月總工資壓縮至2萬6左右。

但即便如此，每月所能收到的物業費也不完全夠支付工資，根據業委會公示的賬單，今年3月份，業委會收到的物業費總額僅為24207元。業委會方面表示：「如果光靠物業費的話，基本工作都很難運行下去，小區基礎設施的維護和環境改造更是難以實現」。

（小區公示賬單）

資金的短缺促使業委會通過各種途徑創收。徵得業主同意后，業委會對小區現有資源進行規劃利用。將小區入口、辦公室外牆以及小區電梯間進行廣告招商，引進了商家廣告，另外，業委會還將地面地下車位進行了改造，增加了停車位為數量，並在地面停車位上增加了臨時停車功能，收取臨時停車費用，小區內通信公司地下基站也能帶來一部分收入，此外，錦江岸小區還取得了新輝東路社區的支持。

對小區現有資源的整合利用之後，錦江岸小區一年能創造二三十萬元的收入。

盈餘費用全用於小區建設 鄰里關係改善

通過成本控制以及招商創收，小區物業自治資金問題得到了解決，並且每年能余出一部分經費，於是業委會將這一筆錢投入到小區改造當中去。

考慮到小區之前失竊現象嚴重，業委會在小區內各個方位都裝上了攝像頭，據小區保安介紹，目前小區各個角落均已實現全方位監控，並且監控室也保持24小時值班狀態。小區業主劉女士說：「小區很少發生偷盜現象，情況相對以前確實改善了很多。」

除此之外，業委會還將地下停車場合小區地面進行了改造，並更換了小區的供水裝置，小區維修基金一分未動。

讓吳子順感到欣慰的是，小區業主對業委會配合積極，184戶業主沒有一戶欠繳費用，即使不住在小區內的業主也會主動繳納物業費用。

一位姓張的業主老家位於遂寧，由於多方面原因，在小區居住的次數不多，但小區面貌的改變讓他感到很舒心，「不管住得多還是住得少，我都願意主動交物業費。」

2015年左右，小區改造基本上完成。考慮到業主對工作的大力支持，業委會用盈餘的資金為業主發放購物卡等一系列福利，鄰里關係得到進一步改善。

（圖為錦江岸小區收支概況，數據為估值，或與實際值存在差異，估值依據為錦江岸小區2017年1、2、3月賬單）

根據小區公示賬單，截至今年3月，小區累計結餘211277.42元。不難看出，錦江岸小區之所以能夠穩定運轉並留有結餘，利用小區現有資源進行創收起到了很大的支撐作用，吳子順說：「小區賺的錢都用於小區建設和服務業主，並沒有像大多物業公司那樣用於自身運作」。

小區自治利弊並存 推廣也要因地制宜

「錦江岸小區自治與物業公司管理最根本的不同在於，一個不以盈利為目的，一個是以盈利為最終目的。」新輝東路社區副書記常晗皎說到。

目前國內物業管理主要是依靠物業管理公司來管理，其優勢凸顯在於其管理方式更加專業科學，管理體制更加健全，應急能力相較於自治管理更強，有相對較強的能力使小區形成一個完整的管理體制，有利於小區管理的長期性和穩定性。

而相較於物業公司管理，小區自治也有其自身的優勢，常晗皎認為，首先自治小區不以盈利為目的，一些例如廣告收入這類的屬小區居民共有的資產將用於小區建設，另外，自治小區物業方與業主溝通更加流暢，信任度相對更高。

但通常受制於團隊規模與管理水平，自治小區在處理突發事件的能力、管理體制的健全程度以及物業體系創新上與專業物業公司存在差距，一些規模更大、人數更多、樓層更高的小區對物業管理方提出的要求也會更高，那麼管理老舊院落、舊社區的物業管理方式也就不適應了。

常晗皎也表示：「小區自治肯定也是不盡相同的。」據介紹，與錦江岸相鄰的外曹家巷有一個小區也是自治，但與錦江岸不同的是，該小區實行的是單元自治，每個單元管理每個單元。「錦江岸小區是社區自治的一個標杆，建立在服務方與業主雙方高度互信的基礎上，社區將其推廣主要是想讓大家學習錦江岸小區的自治意識。」

「所謂自治就是業主自己管理小區，主要靠業主公約約束。每一個業主自動自發去履行義務。這是需要建組織，選骨幹，推領袖的，自治不是一團散沙。」豪宅研究院院長朱曉紅說到。錦江岸小區業委會是業主投票選舉出的，代表業主的意願，因此能與業主建立互信。

房觀察智庫專家、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，小區業主自治的模式，有一些歷史原因。過去部分物業公司經營不善、業主和物管公司的關係比較僵硬，所以會導致此類物業公司難以在此類小區經營小區。

他分析道，「小區自治的模式，採取的是小區服務中心等組織架構，相對靈活，以服務小區為主，盈利點基本上不考慮。此類自治模式，相對更貼近業主需求，而且運營相對靈活，值得積極肯定。從實際情況看，後續對於一些小區可以採取類似模式，或者對於物業公司經營不佳的，可以採取此類模式進行取代，這樣也可以和物業管理公司形成一定的競爭。」

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