基於DFSR模型的房地產限購政策對房價影響的研究

2016年以來的部分一、二線城市房價持續暴漲，「十一」長假前後，20多個城市已出台限購政策來抑制房價漲速過快。本文在綜合分析房價影響因素的基礎上，構建包含驅動力、狀態、響應指標的DFSR模型來分析限購政策對房價的響應體系。研究結果表明武漢市在限購政策調控力度強的情況下，限購政策對房價的影響非常顯著。

引 言

2016年以來，一、二線城市房價出現持續暴漲狀況，一方面表現為各方為搭上這輪房價上漲「紅利」衍生出的極盡所能，從房產商，到房產中介再到居民個人，群起而加槓桿的「羊群效應」愈演愈烈；另一方面是對房價暴漲可能引致「限購」、「限貸」潮的心有餘悸，使各方在這輪暴漲潮中如履薄冰地行走。但各地「限購」的靴子終究還是在「十一」長假前後紛紛落下。從20多個城市已出台限購政策來看，著力點集中於三方面：一是以戶籍或納稅期限來限制外部購房需求；二是提高二套房及以上的首付比例；三是部分城市調高了個貸利率

限購政策的效果如何，需要有一個評價體系，本文採用DFSR模型構建武漢市房地產限購政策對房價影響的評價體系，分析限購政策對房價的影響。

二

限購政策對房地產價格影響的DFSR模型設計

DFSR模型利用了「驅動力—狀態—響應」的思維方式，合理地解析了人類活動和環境之間的相互作用關係。具體來看，人類的各類活動給環境以驅動力，在這種驅動力下環境發生了改變，當環境所處的狀況超過了其本身所能承受的範圍時，社會將通過一些經濟、環境等政策對這種狀況做出響應

1、DFSR模型的框架構建

將房地產市場看作一個特殊的環境，當房價受到經濟、社會各方面因素作用時會發生變化，當這種變化超出房地產市場所能承受的範圍時，政府就會出台相應的政策對這種狀況進行響應，從而保證房地產市場健康發展。因此，引起房價上漲的因素可以看成是房價發生變化的驅動力，房價則是房地產市場的狀態，限購政策就是房價變化的響應。

1.1評價指標體系的建立

驅動力指標主要是影響房價的各種因素，根據指標選取系統性、有效性、可比性和可操作性原則，參考其他學者研究影響房價因素的成果，本文選取的驅動力指標為：貸款利率、貨幣供應量、房地產開發投資額、居民消費價格水平CPI、人均可支配收入5個指標作為驅動力指標。

狀態指標就是房價。本文所指的房價是商品住宅的價格，考慮到目前房地產價格指數的時效性和可得性，因此，本文採用商品住宅價格指數作為狀態指標。

響應指標是政府對房價變化的限購政策反映。限購主要是從需求的角度出發，提高或限制購買條件，因此實際成交量可以衡量限購政策的狀態。與房價相對應，本文採用商品住宅的實際成交量作為響應指標

1.2驅動力、狀態、響應綜合評價指數的確定

某個時間（i）限購政策的驅動力指數和狀態指數由如下公式來確定。

式中Ei表示i時期的驅動力指數或狀態指數；Wki表示i時期第k個指標相對其所在的子系統的權重；Pki表示第k個指標第i期的量化值。

2、實證分析——以武漢市為例

2.1 數據來源

本次武漢市限購政策實施才一個月左右的時間，由於時間較短不易反應出效果，因此採用上一輪武漢市限購政策的數據來衡量。上一輪武漢限購為2011年2月23號，全面取消限購時間為2014年9月24號。本文數據採用2011年-2015年的數據，各項數據均來自武漢統計局以及房地產指數系統發布的數據（由於月度數據難以獲取，各項數據均採用季度數據；此外由於無法獲取季度貨幣供應量數據，本文採用金融機構貸款餘額季度數據來代替）

2.2綜合評價指數的確定

驅動力是由貸款利率、貨幣供應量、房地產開發投資額、居民消費價格水平CPI、人均可支配收入這5個因素組成的指標體系，而狀態和響應均為單一指標，故先利用主成分分析法對驅動力指標進行綜合評價。用SPSS19.0對2011年-2015年驅動力指標進行主成分分析，得到部分方差分析結果如下表所示。

結果表明：前兩個因子變數的特徵值大於1，它的方差貢獻率分別為59.54%、20.84%，累計主成分貢獻率在80%以上，說明這兩個因子變數足以表達5個驅動力指標所包含的信息，因此選擇2個主成分，然後得出主成分得分，再利用各成分權重，從而得到驅動力綜合指數。

商品住宅價格指數標準化后得到狀態指數，最後將每月商品住宅成交量進行標準化處理得出響應指數如表3所示，DFSR指數如圖1所示。

2.3評價結果分析

圖1中驅動力指數是5種因子的綜合反映，它的增加表明各種因素對房價的推動加強，反之減弱；響應指數是政府實施限購政策成交量變化情況，響應指數的高低反映出了限購政策的力度強弱；狀態指數反映房價變化的程度，狀態指數的增減表明房價漲幅的高低。根據武漢市驅動力-狀態-響應指數趨勢可以看出，三個指數的變化趨勢不完全一致。

1、狀態指數與驅動力指數的關係

從驅動力指數和狀態指數的變化趨勢來看，二者的變化趨勢基本一致。 2011年2月23號開始實施限購，金融機構減少了貨幣供應，縮緊貸款，驅動力有所減弱，此時，價格也呈現下降趨勢，之後趨向平緩；2014年9月24號全面取消限購政策，此時價格開始呈現「報復性」增長。由此，說明房價對限購政策的響應十分敏感。

2、狀態指數與響應指數的關係

從上圖可以看出，政府推出限購政策主要是針對投機性需求。從整體來看，狀態指數和響應指數變化趨勢相同；局部來看，狀態指數和響應指數的變化不同。響應指數呈現周期性上下波動，而狀態指數變化卻不大。限購政策主要是從需求的角度進行抑制，提高購房條件，而需求是房價上漲的主要推力。限購之前武漢市房價出現持續增長過快，2011年2月23號開始實施限購后對房價增長過快做出響應，響應的結果是商品住宅成交量大幅減少，響應指數維持在較低水平，說明限購政策力度很強；價格也隨之下降，之後趨向平緩，說明限購政策效果顯著。全面取消限購后，成交量劇增，價格也隨之增長。

結論與建議

通過對上一次武漢市限購政策運用DFSR模型分析，本文發現在限購政策力度強的情況下，限購政策對商品住宅房價的影響是非常明顯的，並且房價對限購政策的反應十分迅速。

分析結果顯示限購政策對於抑制商品住宅房價過快增長具有良好的效果，政府決策要有一定的決心，政策要有一定的持久性。另外，政策要有一定的改進和優化，在抑制房地產投機行為的同時，還應減少房地產閑置和浪費現象，促進房地產資源的優化配置。

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