超詳細 | 2017年海外房產投資指數報告(內附澳洲土地交易印花稅附加稅最新變更)

置頂《澳洲財經見聞》，隨時獲得最新澳洲財經資訊

歡迎原創作者主動投稿

點擊文章底部「寫留言」，分享您的犀利觀點

喜歡就分享出去，讓原創充滿你的朋友圈

過去一年，全球及經濟均受到多方面的挑戰。國內方面，人民幣的加速貶值以及經濟增速放緩面臨的轉型 ;國際方面，英國脫歐給資本市場帶來了極大的不穩定性，美國總統大選、一帶一路的推進等大事件均備受關注。在這一系列大環境背景下，2016 年成為高凈值人群在海外置業的高峰年。

根據胡潤研究院的調研數據顯示，高凈值人群當中投資海外房產的人數較 2015年相比有了明顯的上升。同時，我們發現高凈值人群購買海外物業的主要用途有三方面，分別是養老、資產配置和子女留學。

那些已經在海外購買物業的人，平均每人購買的房產數為 2.3 套，這說明高凈值人群在財富管理方面非常積極。秉承「雞蛋不要放在一個籃子中」的原則，高凈值人群海外置業行為呈現積極投資的趨勢。

但各國房產現狀及發展趨勢，去哪個國家置業，回報率如何呢？ 《澳洲財經見聞》為您整理了一份來自胡潤研究院近日首發的《2017高凈值客戶海外置業展望》，這份28頁的報告推出」2017全球房價指數」和」2017海外置業投資回報指數」。

其中，全球房價指數中前十位皆為大陸城市，溫哥華排名第11位；而在海外置業投資回報指數排名中，溫哥華名列第一位。

希望您能從中獲取最有價值的信息。

一、海外置業城市投資指數

二、澳大利亞投資指數

三、新南威爾士州稅收新變化-匯總

四、土地交易印花稅附加稅-新州

五、土地交易印花稅附加稅-維州

六、土地交易印花稅附加稅-昆州

七、土地稅附加稅-新州和維州

八、澳洲印花稅稅率

海外置業城市投資指數

2017全球房價指數前50名來自全球17個國家，其中最多，有19個城市進入前50，其中前十名都被大陸城市包攬，前三名分別是合肥、廈門和南京；其次是美國。有6個城市進入前50名，包括波特蘭、達拉斯、西雅圖等；加拿大有4個入榜，其中溫哥華排在第11位，維多利亞排第20位，多倫多排第28位，澳大利亞悉尼排在第41位。

胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤表示：」去年沒有做全球資產配置的話，如溫哥華，你的人民幣相當於貶值了36.8%，但如你是合肥、廈門或是南京人，當地房價漲幅更快，就無所謂。」

胡潤還說：」不可思議，全球十大房價漲幅最大的城市都在，第11位的溫哥華也是人炒出來的。」

「2017海外置業投資回報指數」是由當地的房價年漲幅、租金收益率、當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。其中，溫哥華以房價年漲幅25.5%，租金收益率4.6%及匯率漲幅6.7%，三項相加所得的投資回報率36.8%而排名第一。紐西蘭的奧克蘭則以32.5%排名第二；紐西蘭惠靈頓以31.1%排名第三。澳大利亞悉尼以30.1%排在第四位。

報告稱，截至2016年5月，大陸地區總資產千萬以上的高凈值人群數量約134萬，比2015年增加13萬人，增長率10.7%。他們當中的」炒房者」人數較2015年有了明顯上升。值得一提的是，廣東省取代北京成為2016年千萬總資產人群數量最多且增幅最高的省份，其千萬總資產人群數量達到24萬人，增幅17.7%。其中重要的原因是得益於深圳的房價近年漲勢迅猛引起的。

有接近一半的高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，擁有4套及以上海外房產的人群佔比為15.6%。公寓和獨立屋以明顯優勢成為高凈值人群購置最多的海外房地產類型，商業型地產因受投資門檻、政策風險、投資回報波動大以及投資者對當地的經濟環境不熟悉等原因的影響，在海外置業房產類型所佔比例較低。

驅動高凈值人群海外置業的因素中，分散風險、子女教育以及移民排名前三位，而在海外置業的區域選擇上，」學區房」置業以52%高居榜首。

在獲取海外房產投資信息方面，」朋友親戚推薦」是他們最信任的渠道，佔28.2%；」對海外當地的經濟與法律環境不了解」則是高凈值人群在投資時面臨最主要的挑戰。

另外，美國、英國和加拿大是最適合高凈值人群投資移民的國家，其次是澳洲和新加坡，但倫敦的投資回報率只有2%。美國西部則是目前高凈值人群最喜歡的移民和海外置業目的地，特別是洛杉磯、舊金山和西雅圖，其中西雅圖連續兩年上升，超過紐約進入前三。

報告還指出，加拿大2017年房地產市場的熱度放緩，市場不會出現劇烈波動。加拿大房地產聯合會(CREA)預計2017年溫哥華年平均房價會漲2%，多倫多則是8%。

對溫哥華來說，新推出的針對外國買家的15%的稅收新政使得高端住宅市場開始冷卻，而相比之下，多倫多地區的房地產卻趁勢上漲，且2017年房價不會出現明顯的回調。

澳大利亞投資指數

2016 年上半年，對澳大利亞的對外投資上漲了188%，漲幅僅次於美國。2015年對澳大利亞直接對外投資(不含金融性投資)額度高達 466億澳元，其中地產行業投資就超過240億澳元。可見，海外房產投資成為了他們重要的投資方式之一。澳洲房產更是因其自身優勢成為眾多首次置業者和投資者的選擇。

此外，隨著 2016 年8月澳聯儲政府實行的降息政策等近年來一系列的「經濟高槓桿」政策，加之澳元匯率在近一年保持強勢的增長，這導致以墨爾本、悉尼為代表的投資熱門城市房價一路看漲。

悉尼和墨爾本房價第三季度上漲至新高，澳大利亞最大城市悉尼的房屋中位數(指所有銷售的房屋將價格按照大小順序排列，居於中間位置的價格，用以反映當地房價的一般價格水平)價格於第三季度上漲2.7%至106.8萬澳元。墨爾本的房價中位數跳漲3.1%至77.4萬澳元的紀錄高點。

去年，澳洲政府對澳洲的房地產政策進行了多次調整，包括澳儲行降低利率，各州政府提高海外印花稅，都對澳洲房地產市場造成了不小的影響。澳大利亞各州的政府正在提高海外人士購買和擁有澳洲土地的相關稅負。

澳洲財經見聞在本文的附錄部分為您整理了來自四大會計師事務所之一的德勤（Deloitte）發布的土地交易印花稅附加稅相關改動。

早期高凈值人群對於海外置業投資知之甚少，主要依靠一些個人的渠道來搜集信息或直接與房地產開發商打交道。隨著海外置業市場的不斷發展，高凈值人群的需求以及購買習慣也在發生著變化。

數據顯示，越來越多的高凈值人群將中介機構作為他們海外置業的主要渠道。高凈值人群選擇進行海外置業交易渠道的Top 3，均屬於「中介」類型的機構。可見，當前中介機構的作用及其專業性，正受到更多高凈值人群的認可。

此外，未來高凈值人群最期望獲得 房產投資諮詢和海外房產市場制度、定價規則、租賃 市場、交易流程等信息提供。

在未來海外置業趨勢上，有46%的高凈值人群表示在未來會嘗試在海外進行置業。並且，資產等級越高，對於海外投資房產的需求越高。在置業國家方面，高凈值人群未來海外房產投資的首選國家仍然是美國，有55.5%的人群表示在未來三年會考慮在美國置業房產；其他考慮置業的國家依次為英國、澳大利亞、新加坡和紐西蘭。

（點擊圖片看大圖）

附錄：澳洲稅法更新對外國投資者和地產開發商的影響

澳大利亞各州的政府正在提高海外人士購買和擁有澳洲土地的相關稅負。

「這些針對海外人士的額外稅負最早是在2015年由維多利亞州政府引入的，目前該額外稅負正在大幅度提高並被其它州引入。 這將會影響在澳洲購買和持有土地的所有海外人士。」

新南威爾士州稅收新變化-匯總

針對持有土地的海外人士的附加稅，已於2016年6月21日起用

購買新南威爾士州民用住宅用地(residentialland)的海外購買者將需要支付4%的額外附加稅 ；

持有新南威爾士州土地的海外所有者需要支付0.75%的額外土地稅(landtax) 附加稅。

轉讓商譽,知識產權和其他無形資產的商業轉讓稅(Businesstransferduty) 於7月1日廢止；

抵押貸款稅(Mortgageduty)及證券交易稅(marketablesecuritiesduty) 也從7月1日廢止；

土地交易印花稅附加稅-新州

對海外購買者加收4%附加稅，該附加稅從2016年6月21日起適用

購買新南威爾士州民用住宅用地的海外購買者將需要繳納最高9.5%的土地交易印花稅；

針對本地人士，該稅率為5.5%；

針對價值超過$300萬的高端物業( premium properties )，海外購買者需要按照11%最高稅率繳納土地交易印花稅，而本地買家適用的稅率為7%；

計稅基礎以購買價格或含商品及服務稅(GST)價值兩者較高為準 ；

該交易稅負既適用於直接購買土地，也適用於間接購買民用住宅用地（即通過購買在新南威爾士州持有住宅用地的企業從而間接購買土地）。

適用時間點

該附加稅適用於自2016年6月21日簽訂的交易合同；

如果在2016年6月21日之前購買方發生變化或者期權被轉讓，則不會適用該 附加稅——即使交割日期是在6月21日之後；

如果在2016年6月21日之後購買方變化或者期權被轉讓，則也會適用該附加稅；

對於在2016年6月21日前簽訂的股權轉讓或信託單位轉讓協議，同樣適用於較低的稅率。

例1

X公司，外資所有，於2016年6月21日簽訂合同購買住宅用地，合同金額為100萬澳幣，而交割日為2016年8月。

由於合同是2016年6月21日之前簽訂的——因此X公司支付的轉讓稅負為40,490澳幣（即基於購買價格乘以最高稅率為5.5%的累進稅率）。

例2

信託Y，外資所有，於2016年7月1日簽訂合同購買住宅用地，合同金額為100萬澳幣，而交割日為2016年8月。

由於合同是在2016年6月21日之後簽訂的——因此信託Y需要支付80,490的轉讓稅負（即基於購買價格乘以最高稅率為5.5%的累進稅率，再加上購買價格乘以4%的附加稅） 。

適用於聯邦法律

「外國人」的含義由1975年外國併購法案( the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 ) 確定；

此外，所有的澳洲公民和部分紐西蘭公民不屬於外國人的範疇；

根據該法案，一個住所地在澳洲境外的個人屬於外國人。而被該外國人控制或擁有的實體也屬於外國人的範疇。

對於樓花的購買者

外國購買者將無法享受購買樓花可以延期12個月繳納印花稅的規定；

這意味著印花稅需要於簽訂合同之日起3個月內繳納。

對於混合用途的物業開發

該立法允許分攤（apportionment）商用物業和住宅物業，從而降低印花稅附加稅

在分攤時，將採用土地估值法案( the Valuation of Land Act)下註冊的分攤係數（registered apportionment factor）；

如果沒有相應的分攤係數，則州財政收入辦公室可以採用它「認為公平合理」的分攤方式，同時也可以從新南威爾士州估價師 (the Valuer- General) 那裡尋求分攤係數的建議。

維多利亞州 –由於合資公司主要權益有澳洲居民持有，因此合資公司不屬於外國居民實體，從而無需繳納印花稅附加稅。

新南威爾士州 –由於新南威爾士州採用的是 20%門檻測試，因此合資公司將適用4%的印花稅附加稅。

維多利亞州 –由於合資公司有51%的股權都由外國居民持有，因此合資公司會被視為外國居民實體並需要繳納7%的印花稅附加稅。

土地交易印花稅附加稅-維州

對海外購買者加收7%附加稅，附加稅已在2016年7月1日從3%增加至7%。

海外人士購買維州住宅用地的稅率為12.5%；

本地人士的稅率為5.5%；

購買物業的開發商可以申請該附加稅的減免——但較難申請成功；

對於開發商，土地將更加昂貴，並且對已建完的單元或公寓的銷售定價也會產生影響

購買土地涉及的稅負將會顯著提高；

對於海外買家，購買公寓或單元的稅負也將會提高；

購買土地涉及稅負的升高，意味著更高的成本，並且會對開發完成後的定價產生影 響

在購買前，海外購買者需要考慮到他們必須支付的稅金；

對購買單元或公寓的徵稅

對於購買已經完工的單元或公寓的海外購買者——7%的稅率將適用於該物業的全額購買價；

對於樓花的購買者，則適用於5.5%的優惠稅率 （「off the plan」 concession ）。

舉例

購買方投資$800,000購買一套公寓，購買時的基價（base price）為$400,000，澳洲購買方將支付$19,070的稅。外國購買者將支付$19,070,再加上$56,000附加稅（$800,000乘以7%）,共 $75,070。

土地交易印花稅附加稅-昆州

對海外購買者加收3%附加稅，附加稅於2016年10月1日起開始適用。

購買昆士蘭州民用住宅用地的海外購買者需要繳納8.75%的土地交易印花稅；

而本地購買者則僅需繳納5.75%的稅負；

既針對用於開發的土地，也針對民用住宅用地；

此外，若土地使用目的發生了改變，可以在3年之內徵收額外的稅負。

不可以申請豁免；

昆士蘭州並沒有引入針對外國人的土地稅附加稅。

土地稅附加稅-新州和維州

土地稅附加稅 - 新州

對於持有土地的海外人士，加收0.75%的附加稅，附加稅於2017年1月1日開始適用。

• 外國土地所有者需要繳納2.75%的土地稅 ；

• 僅適用於在新南威爾士州的民用住宅用地；

• 本地購買者的土地稅稅率為2.00%。

土地稅附加稅 - 維州

對海外購買者加收1.5%的附加稅，附加稅從2017年1月1日增加。

• 海外土地所有者將按照3.75%的稅率繳納土地稅（該稅率從2.75%提高至 3.75%）；

• 本地人土地稅率為2.25%；

• 適用於在維州所有的商業用地或住宅用地；

• 維州允許申請豁免——但這更多針對商業和工業領域，並要求企業為維州的經濟作出顯著貢獻。此外，該豁免也僅限於外資擁有的澳洲公司。

澳洲印花稅稅率

本文編輯：Cynthia高晨曦

圖片製作：Chloe Liu

文章來源：

《2017高凈值客戶海外置業展望》－胡潤研究院

德勤Deloitte Tax Services Pty Ltd －Max Persson Robert Nguyen Nicholas Clifton

儲備土地的開發商迎來利好：豁免土地稅名正言順

2017年2月，最新澳洲住宅市場評估 || 萊坊Knight Frank