上海商辦類項目調控靴子落地

歷時半年的上海「類住宅」整頓另一隻靴子終於落地。

5月17日下午,上海市住建委發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》(以下簡稱《意見》),指出就全市範圍內開展商業辦公項目清理整頓工作,停止審批公寓式辦公項目;加強商業辦公項目建設、銷售監管,重新審核尚未上市銷售的項目。

次日,上海市規劃和國土資源管理局便公布了閔行區綠地峰尚匯項目、浦江驛優商務廣場項目、嘉定D9空間項目、明發商業廣場項目4個清理整頓典型案例。

同時上海市住建委和上海市規土局表示,將嚴格依照《意見》和相關法律法規,與相關部門和各區政府共同加強對本市商業辦公項目的土地出讓、市場交易等全過程監管,依法嚴肅查處開發企業的違法行為。

同策諮詢研究部數據顯示,目前上海「類住宅」有87.42萬平方米存量面積(截至5月17日已經批了預售許可證並且未售的面積),去化速度相比去年全年月度均值已經大幅降低。業內人士指出,類住宅政策從嚴執行后,這些存量面積銷售勢必會受到影響,且或許未來將沒有「類住宅」,而是商業和辦公的範疇問題。

投資格局已變

據同策諮詢研究部統計,截至5月17日,從上海「類住宅」市場連續5個月「零供應」(未發一張預售許可證),網簽備案每個月僅2-3萬平方米,為2015年3月以來的網簽值最低階段。類住宅的成交量價表現在政策面影響下已陷入僵局。

但此前「類住宅」銷售還沒有徹底降溫。比如遠在臨港的某樓盤,距離人民廣場65公里,因為銷售人員以「上海僅有的低總價盤」作為營銷噱頭,而緩慢去化。由於相關部門此前已限制「類住宅」項目網簽,至今仍有三分之一左右房源沒來得及網簽,項目回款陷入僵局。

據官方統計,上海全市納入本次清理整頓的商業辦公項目近1700萬平方米(基本可以認定為「類住宅」)。對此,《意見》提出了分類整頓措施。對於尚未入住的約1200萬平方米房屋,若在建設過程中存在違法行為,開發企業要自行整改,通過項目所在區組織的聯合驗收后,方能繼續辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續。對於已實際入住的約500萬平方米房屋,其相關信息將記入房屋交易登記信息系統:實際用於居住的,開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任;未按照規定整改存在插層等違法建築的,將在房屋登記時予以註記,限制交易。

因此類住宅的投資價值已大幅降低。有業內人士認為,新政出台將導致市場投資格局徹底發生變化。在上海進行房產投資,從此不再是有多個籃子可供選擇,而越來越多投資住宅的客戶會轉到商鋪投資。

今年4月21日,上海市政府門戶網站公布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》(有效期2017年4月10日至2022年3月31日),指出「上海新增的經營性用地」,「商業可售部分以層為單元進行銷售」、「配套商業物業應整體持有」。換言之,小面積散賣商鋪很有可能在上海成為歷史。

運營邏輯考量

同策諮詢研究部總監張宏偉認為, 「類住宅」整改為全國一盤棋,是政府「控人口」與「保經濟」兩手抓的表現。上述1200萬平方米尚未入住的房屋會受到較大影響。可以預計,待這1200萬平方米「類住宅」徹底整改恢復成為商業、辦公之後,市場才會恢復正常銷售;如果沒有恢復完畢,似乎這些「類住宅」項目將持續處於銷售停滯狀態。

據21世紀經濟報道記者不完全統計,目前陷入僵局的商辦類庫存不僅分佈在郊區,同樣分佈於市區各個核心地段。

仲量聯行資深董事、研究部負責人周志鋒認為,開發商將商辦地塊改成類住宅產品是考慮到市場有過渡性產品的需求,可以較快去化。背後原因是商業地塊較多、總體價格比住宅便宜。但現在郊區商辦項目釋放出來的項目中優質者不多,因此對於市區寫字樓市場的衝擊目前並沒有顯現。

但周志鋒指出,郊區的商辦項目由於短時間內釋放量過大,面臨銷售壓力。開發商必須承擔風險。因為這些項目跟市區大部分優質寫字樓相比競爭力不足,改成辦公之後,房企選擇銷售還是租賃,是一個兩難選擇。

另一方面,張宏偉認為,從投資拿地角度來看,原來「類住宅」銷售的思維不可再有,要按照商辦地塊本身具備什麼樣產業價值的角度,用運營的思維考量去拿地。一旦地塊拿下,那麼地塊單位面積、自持面積等要求也就既定,銷售對象也鎖定。

張宏偉建議,對於自持部分,既然產權也即所有權無法銷售,那麼房企可以考慮所有權和經營權、使用權分離銷售,將經營權和使用權賣給有運營能力的平台或公司,這或許是解決自持問題的一個辦法。或者商辦類項目按照酒店建設運營規則在各個區縣申請「酒店牌照」,由於仍然堅持商業運營思維,原則上可以操作。