獨家 | 2016年北京甲級寫字樓市場年度報告

導讀：

截止2016年12月，北京寫字樓市場平均售價30187元/平方米（建築面積報價），與2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民幣/平方米/月（建築面積報價），與2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，與2015年同比上升5.5%。

【房訊網訊】全聯房地產商會寫字樓分會聯合寫字樓研究中心（CORC）近日發布《2016年北京甲級寫字樓市場年度報告》。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長兼寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：「截止2016年12月，北京寫字樓市場平均售價30187元/平方米（建築面積報價），與2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民幣/平方米/月（建築面積報價），與2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，與2015年同比上升5.5%。」

概覽

宏觀經濟

根據《北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報》：初步核算，全年實現地區生產總值24899.3億元，比上年增長6.7%。其中，第一產業增加值129.6億元，下降8.8%；第二產業增加值4774.4億元，增長5.6%；第三產業增加值19995.3億元，增長7.1%。按常住人口計算，全市人均地區生產總值達到11.5萬元。

全年文化創意產業實現增加值3570.5億元，比上年增長12.3%；佔地區生產總值的比重為14.3%，比上年提高0.5個百分點。高技術產業實現增加值5646.7億元，增長9.1%；佔地區生產總值的比重為22.7%，比上年提高0.2個百分點。信息產業實現增加值3797.6億元，增長10.1%；占地區生產總值的比重為15.3%，比上年提高0.3個百分點。

存貸款：年末全市金融機構（含外資）本外幣存款餘額138408.9億元，比年初增加9833.6億元，增加額比上年少5415.1億元。年末全市金融機構（含外資）本外幣貸款餘額63739.4億元，比年初增加5180億元，增加額比上年多358億元。

固定資產投資：全年完成全社會固定資產投資8461.7億元，比上年增長5.9%。其中，完成基礎設施投資2399.5億元，增長10.3%。從基礎設施投資投向上看，交通運輸投資973億元，所佔比重為40.6%;公共服務業投資643.8億元，所佔比重為26.8%。完成民間投資2766億元，下降5.6%。

分產業看，第一產業投資99.8億元，比上年下降10.1%；第二產業投資722.9億元，增長6.8%；第三產業投資7639億元，增長6.1%。

房地產開發：全年完成房地產開發投資4045.4億元，比上年下降4.3%。其中，住宅投資1950.9億元，下降0.6%；辦公樓投資699.1億元，下降22.9%；商業、非公益用房及其他投資1395.5億元，增長2.8%。

保障性住房建設：全年新開工、籌集各類保障性住房5.6萬套，竣工6.4萬套，公開配租配售9.7萬戶。

在貨幣寬鬆和市場整體去化加速的一路高歌猛進中，2016年房地產市場迎來了期盼已久的大豐收和限購潮。

一方面，在資金潮、資產荒和財富效應的共振之下，一線城市、部分二線城市恐慌入市房價瘋狂上漲與三四線城市庫存高企銷售乏力形成鮮明對比。同時，"十一"期間，多地對狂奔的樓市踩下剎車，共有20個城市相繼出台了力度不一的限制性調控政策，多地重啟限購限貸。

另一方面，經濟格局切換，"向下"的傳統經濟與"向上"的新經濟交錯而行，經濟的發展和企業經營活躍程度預示了寫字樓市場的主力演變。從企業類別來看，外資企業大多對經營擴張持謹慎態度，而中資企業相對進取的經營態勢使其繼續擔綱寫字樓市場新增需求主力，佔比將進一步擴大。從客戶行業角度來看，金融行業、信息科技和消費服務業仍然是2016年國內寫字樓的新需求所在。

寫字樓研究中心（CORC）統計顯示，2016年北京寫字樓市場整體活躍，供需同創新高，租售價格雙雙小幅下挫。一方面寫字樓銷售市場由於受到住宅市場上漲以及寫字樓供應郊區化，平均售價較2015年小幅下跌 ；另外一方面，寫字樓租賃市場由於北京租戶對辦公樓的需求強度持續放緩，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務中心的趨勢以及經濟放緩的現實，平均租金較2015年小幅下降。

從市場供需來看，供應量和吸納量均創近四年新高。2016年寫字樓市場新增供應達252萬平方米，較2015年增加30.6%。市場需求方面，市場整體吸納量為182萬平方米，較2015年增加36.8%。其中以金融保險、IT和互聯網、專業服務企業的需求較為強勁，合計佔據總成交量的50%以上。

從產品結構和分佈來看，核心區高品質寫字樓產品租賃旺盛。同時，由於核心區項目可租賃面積有限成本高企，投資與租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務中心的趨勢得以延續，一些知名跨國公司和國內企業向非核心區域的搬遷或擴張，帶動通州、麗澤、亦庄等高品質寫字樓和產業園區產品持續活躍。

從商圈分佈來看，隨著北京土地的供應結構的變化，城市規劃的戰略布局與企業提升產業效率的需求等因素，北京寫字樓的"多中心"格局得到進一步發展。寫字樓市場是經濟狀況的晴雨表，受經濟增速放緩影響，成本將是大部分行業的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。通州副中心、麗澤金融商務區、望京、總部基地等新興商務區成為新的熱點。

根據寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2016年12月，北京寫字樓市場平均售價30187元/平方米（建築面積報價），與2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民幣/平方米/月（建築面積報價），與2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，與2015年同比上升5.5%。

市場供應

市場供應大幅增加 新興商圈表現強勁

根據北京市統計局統計數據，2016年全市完成房地產開發投資4045.4億元，同比下降4.3%。其中，住宅投資完成1950.9億元，下降0.6%；寫字樓投資完成699.1億元，下降22.9%；商業、非公益用房及其他投資完成1395.5億元，增長2.8%。截至2016年末，全市商品房施工面積為13089.8萬平方米，與上年持平。其中，住宅施工面積為5927.6萬平方米，下降6.1%；寫字樓為2447.3萬平方米，增長0.8%；商業、非公益用房及其他為4714.9萬平方米，增長8.3%。

2016年，全市商品房新開工面積為2813.7萬平方米，同比增長0.8%。其中，住宅新開工面積為1209.3萬平方米，增長0.8%；寫字樓為464.4萬平方米，下降23%；商業、非公益用房及其他為1140萬平方米，增長15.4%。

全市商品房竣工面積為2383.1萬平方米，同比下降9.4%。其中，住宅竣工面積為1275.2萬平方米，下降7.5%；寫字樓為343.7萬平方米，下降10.8%；商業、非公益用房及其他為764.2萬平方米，下降11.9%。

全市商品房銷售面積為1675.1萬平方米，同比增長7.7%。其中，住宅銷售面積為993.5萬平方米，下降11.9%；寫字樓為415.4萬平方米，增長70.9%；商業、非公益用房及其他為266.2萬平方米，增長44.4%。

寫字樓研究中心（CORC）統計查顯示，2016年寫字樓市場新增供應達252萬平方米，較2015年增加30.6%。

值得關注的是，由於北京產業園區近年來憑藉大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件已越發受企業用戶青睞。隨著轉移北京非核心功能政策推動，到2020年，北京全市產業園區預計將有約400萬平方米的新增供應投放市場。同時，產業園區需求依然強勁，售價與租金將繼續呈上揚態勢。

東部地區

作為北京三個核心區域之一，CBD區域內國際化資源聚集，集中了北京市約90%的國際傳媒機構169家，約80%的國際組織、國際商會110家，約80%的跨國公司地區總部50家，約70%的世界500強企業160家，約70%的國際金融機構252家，約30%的五星級酒店17家。國際交流頻繁，多元文化交融，區內登記外籍人口近4.4萬人，約佔北京市的50%。北京市約50%以上的國際性會議、90%的國際商務展覽在這裡舉辦。

租務市場供應包括利星行中心A座、啟皓北京、天圓祥泰大廈、外運大廈、中建國際中心A座、天潤財富中心、盈科中心商改辦、金漢王大廈、金輝大廈和英皇集團中心等甲級寫字樓入市。

銷售市場新增供應方面，朝陽區包括駿豪中央公園廣場、達美中心、電子城國際電子總部、中弘大廈、方恆時代中心、保利中央公園、北京綠地中心、建工動力港等，通州區包括世界僑商中心、保利大都匯、通州富力中心、通州綠地中央廣場、聯東U谷、新華聯民企總部基地等。

值得一提的是，朝陽區駿豪中央公園廣場成交金額達49.29億元，成交面積大5.4萬平方米，成交均價9.12萬元，一舉斬獲2016年北京寫字樓銷售冠軍。

另外，2016寫字樓供應數量最多的為通州區，其次是昌平區，第三名則是石景山區。從成交金額上看，最高的為朝陽區，131.86億元；其次是通州區，90.86億元；第三是石景山區，83.08億元。

西部地區

金融街區域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內外大型金融機構，目前金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居於京城首位。年內新增供應包括金融街國際中心、金融街廣安中心等進入市場，中關村區域年內僅有衛通大廈新增供應。

石景山區域新增供應包括金融街長安中心、綠地環球文化金融城、中海金石公館、銀河財智中心、鐵建耀中心、點石商務公園、泰禾長安中心等項目在售，昌平區區域新增供應包括天通中苑F區、綠地中央廣場雲谷、TBD雲集中心等。

南部地區

南部地區主要以銷售類項目為主，包括丰台區、大興區，丰台區新增供應包括首創天域金融廣場、北京諾德中心、東旭國際中心，大興區新增供應包括興創國際中心、星光視界中心、北京經開壹中心等。

市場需求

租賃市場內資主導 銷售市場大單活躍

根據北京市建委統計，2016年北京寫字樓市場新增供應7289套，同比下降29%；供應面積154.64萬平方米，下降37%；成交8358套，上漲86%；成交面積178.72萬平方米，上漲29%；成交均價28239元/平方米，與去年基本持平；成交金額504.68億元，上漲30%；目前存量16313套，同比下降6%。

寫字樓研究中心（CORC）統計查顯示，2016年寫字樓市場新增供應達252萬平方米，較2015年增加30.6%；成交面積182萬平方米，同比增加36.8%；成交金額451億元，同比上漲45.4%。

2016年，北京大宗物業交易總額超過300億人民幣。其中內資買家佔比接近80%，而70%以上的投資額投資類型為寫字樓，從中可以看出寫字樓仍然是投資的主要物業類型。

租賃市場

2016年北京寫字樓租賃市場交易非常活躍，呈現出幾個顯著的特點：第一，儘管需求放緩，內資企業仍繼續主導北京寫字樓租賃市場，2016年金融街、CBD的"高價"租金迫使一些外資公司遷址，此類企業佔比較一年前減少了25%。第二，產業升級繼續推動北京寫字樓需求格局的演變，金融業和TMT行業（科技/新媒體/電信）是當前及未來北京甲級寫字樓市場的需求驅動力。第三，從租賃活動來看，外資企業租賃需求主要以續租、搬離核心區域和辦公室整合為主；內資企業則更積極地設立新的辦公室，擴租或升級辦公室。

第一季度，市場受到整體經濟下滑的影響，整體需求縮減；同時業主對新興金融（P2P）的謹慎態度，租金報價更趨理性。金融、傳媒、電子商務等內資企業仍然主導市場需求，其需求量合計約佔需求總量的70%。本季度市場主要租賃成交主要集中在CBD及望京區域，金融類企業選址需求活躍。其中，今日頭條在衛通大廈承租了25,000平方米，復華控股在博瑞大廈二期承租了19,000平方米，蘋果在金漢王大廈承租了21,000平方米，友邦保險租賃了天潤財富中心12,500 平方米。

第二季度，市場需求放緩增加了市場競爭壓力，促使業主加大租金優惠力度，北京核心商圈寫字樓的表現相對更強勢一些，依舊無法擺脫空置率上升的局面。相較而言，生物醫藥和文化傳媒企業則相對穩定。其中，寶利通租賃平安國際金融中心6,800平方米，廊坊銀行租賃萬利中心9,000平方米，華融匯通租賃中關村資本大廈8,700平方米。

第三季度，CBD及周邊區域寫字樓對互聯網金融、尤其是P2P類企業的引進繼續持謹慎的態度，部分業主甚至主動對這一類型租戶進行調整清退以降低經營風險，造成該區域空置率繼續有所上升。內資企業繼續佔據主導地位，金融、IT及高科技，以及文化傳媒類企業是本季度北京甲級寫字樓租賃需求的主要來源。保險、投資等傳統金融行業仍積極尋求在和金融街等核心商務區拓展，新興金融行業及"互聯網+"則更傾向於入駐IT及高科技的傳統聚集區-中關村，以及快速成熟的望京商務區。與此同時，專業服務類、聯合辦公類以及製造業類租戶的需求相對保持穩定。例如天安人壽在環球金融中心租賃了6,800平方米面積，鴻商控股租賃了財富金融中心6,000 平方米，華為技術租賃了天潤財富中心9,800 平方米。

第四季度，受新增供應空置率相對較高、臨近年末需求相對較弱、部分CBD及周邊區域的外資企業縮減租賃面積或搬遷至新興區域等因素影響，本季度寫字樓存量上升、空置率有所提高。由於受到租戶尤其是外資租戶退租的影響，給市場整體的入住率造成一定的壓力。總體來看，年底淡季令租賃需求有所減弱，金融行業仍是需求的主要來源，銀行和各類投資公司保持相對活躍的擴張態勢。本季度重要的租賃成交包括：華融租賃英皇集團中心26,000平方米；新浪微博租賃啟皓北京8,000平方米，英菲尼迪租賃盈科中心6,000平方米。

銷售市場

2016年是全國樓市尤其是一二線重點城市的大年，在新建商品住宅、二手住宅交易量大漲的帶動下，加上營改增等措施的刺激，北京的商辦地產同樣表現出了火熱的增長勢頭。同時，由於北京市中心區域可供開發的土地資源日益稀少，新增用地基本都集中在四環乃至五環以外的遠郊區縣，所以無論是新建商品住宅還是商辦項目，郊區化的趨勢都非常明顯。與之相對的是全民創業風起雲湧，聯合辦公逐漸成為市場的重要分支。在這樣的背景下，投資寫字樓無疑是購買住宅之後，資產保值或者增值的又一有力渠道。

寫字樓研究中心（CORC）統計顯示，2016年北京寫字樓銷售金額前十項目，共計成交240.71億元。其中，朝陽區駿豪中央公園廣場成交金額達49.29億元，成交面積5.4萬平方米，成交均價9.12萬元，一舉斬獲2016年北京寫字樓銷售冠軍。首創天域金融廣場及金融街長安中心分別以28億元及27.13億元位居第二、第三位。

從區域分佈維度看，2016寫字樓供應數量最多的為通州區，其次是昌平區，第三名則是石景山區；從成交金額維度看，最高的為朝陽區，131.86億元；其次是通州區，90.86億元；第三是石景山區，83.08億元。從環線分佈維度看，2016年北京高達56%的供應都集中在五六環之間，其次為六環以外，20 %；再次為四、五環之間，16%；四環以內的佔比則非常少。整體來看，2016年北京成交的商辦項目絕大部分都位於四環、五環以外，郊區化趨勢非常明顯。

經濟轉型、通脹壓力，配合股市疲弱的金融市場，加之人民幣走弱的外部影響，北京大宗物業投資市場已轉變為賣方市場。北京優質商辦物業投資成為投資機構最好的投資類型之一。此外，國內"營改增"新政，在一定程度上促使企業投資物業更好地做稅務籌劃。

2016年內北京寫字樓重要整售交易包括：太平人壽以人民幣50.19億元從金融街收購位於廣安門的金融街廣安中心D地塊；中荷人壽收購了位於石景山的金融街長安中心；榮之聯科技股份有限公司以約人民幣 3.9 億元從北京電子城有限責任公司購得位於望京的電子城 IT 產業園的一棟寫字樓面積16,800 平方米；內蒙古伊利實業集團以約人民幣 18 億元購得位於丰台的東旭國際中心的三棟寫字樓面積44,100平方米；某機構以約人民幣 15 億元購得位於石景山的中海大廈的一棟寫字樓面積32,00平方米；華夏保險購買位於通州的世界僑商中心一棟寫字樓；華夏保險以35億元購買位於朝陽公園的中央公園廣場A1座；某機構斥資5.2億元收購了位於東四環的建工動力港中心面積13,000平方米。

市場綜述

通州限購影響深遠 稅收改革利好後市

寫字樓研究中心（CORC）統計顯示，2016年北京寫字樓市場整體活躍，供需面積同創新高，租售價格雙雙下挫。一方面寫字樓銷售市場由於受到住宅市場上漲以及寫字樓供應郊區化，平均售價較2015年小幅下跌 ；另外一方面，寫字樓租賃市場由於北京租戶對辦公樓的需求強度持續放緩，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務中心的趨勢以及經濟放緩的現實，平均租金較2015年小幅下降。

2016年北京寫字樓市場標誌性事件回顧及其影響評估：

事件一，2016年5月5日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會和通州區人民政府聯合發布《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市通州區人民政府關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》。其中，對於近期銷售異常火爆的商住公寓產品，《通知》指出，三類人群在購買商務型公寓時將受限：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。而對於新建商業和辦公項目，則規定要按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業單位或社會組織。

繼通州住宅限購之後，升級版的通州商住限購，因為要求企業購買，將影響起碼60%以上的成交。而對於商務型公寓來說，目前主要存在於運河核心區，未來這些項目都需要銷售給企業。預計成交量大幅度下調，價格快速上漲將受到抑制。

事件二，國務院總理李克強3月18日主持召開國務院常務會議，部署全面推開營改增試點，進一步減輕企業稅負。其中包括兩大大政策值得我們關註：一是房地產營改增稅率確定為11%。從5月1日起，一是擴大試點行業範圍。將建築業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點範圍，自此，現行營業稅納稅人全部改徵增值稅。其中，建築業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。二是將不動產納入抵扣範圍。繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣範圍之後，本次改革又將不動產納入抵扣範圍，無論是製造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。

相對往年而言，2016年對商辦地產最大的利好來自於"營改增"，企業購買不動產並按固定資產進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣（第一年60%，第二年40%）。"營改增"更大程度上利好企業的購買行為，而企業大宗購買案例又以寫字樓物業居多，一定程度上推動企業購買寫字樓自用需求的增加。增加不動產作為進項抵扣企業增值稅的舉措有望激發投資者投資大宗商辦地產的熱情。 另一方面，企業購買不動產並按固定資產進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣將利好自用型買家對於商辦地產的購買需求，有利於促進商辦地產去庫存。

事件三，全聯房地產商會和建築金屬結構協會，在2015年11月25日向住房和城鄉建設部部標準定額研究所申請編製《商業辦公建築建設與運營管理技術導則》，2015年12月2日獲得立項批複，由全聯房地產商會寫字樓分會負責組織實施編製工作。金融街、卓越集團、富力地產、金貿、平安不動產、中糧置地、中信集團等13家單位牽頭，聯合建築金屬結構協會多家電梯、空調、門窗幕牆會員企業，通過前期調研、標準研究、修訂審議、多輪研討，組織行業規劃設計、建築施工、建築部品、物業管理、顧問諮詢等方面的專家以及開發商、代理商超過100位專業人士共同參與研究、編製工作。

《商業辦公建築建設與運營管理技術導則》的編製和推行，將有力地加強對商業辦公開發建設的引導，規範商業辦公的經營管理，提高商業辦公的服務質量，促進商業辦公行業的健康、可持續發展。

展望

2016年底閉幕的中央經濟工作會議明確了2017年樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持"房子是用來住的，不是用來炒的"的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

展望未來，供應增加是未來幾年北京寫字樓市場的關鍵詞。根據寫字樓研究中心（CORC）統計，目前北京商業辦公庫存超過1500萬平方米；2017年預計有22個甲級寫字樓入市，300萬平米新增寫字樓入市。市場競爭加劇，空置率預計將攀升，平均租金水平將進一步下探。銷售市場方面，預計核心區域的優質寫字樓投資機會依然緊缺，買家逐步轉向新興商務區(如麗澤和通州)和商務園區尋找機會。

2017年北京寫字樓市場預測：第一，由於市場供應量的增加、租戶的結構變化以及經濟增速的放緩，2017年北京甲級寫字樓售價與租金水平繼續小幅下滑，空置率進一步上升。第二，在整個房地產嚴厲限購限貸政策驅動下，商辦地產開發運營企業進一步分化；同時，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動下，預計北京商辦地產大宗物業投資市場將會持續活躍；第三，由於寫字樓市場表現較好，2016年不少傳統商業項目改造為寫字樓入市，預計2017年這一趨勢將延續，寫字樓市場將迎來更多"商改辦、酒改辦"項目入市；第四，隨著房地產調控的逐步深入，繼通州商住限購之後，2017年業內外傳聞已久的全市商住限購將是大概率事件。

關於全聯房地產商會寫字樓分會

全聯房地產商會寫字樓分會（China Office Research Council，簡稱CORC）是國內首家寫字樓及商辦地產行業協會組織，隸屬於全聯房地產商會（全國工商聯房地產商會），以"建立寫字樓商業文明"為使命，由金融街、卓越集團、富力地產、金茂、平安不動產、中糧置地、中信集團、北京麗澤金融商務區、上海漕河涇開發區、花樣年、華遠地產、北辰實業、國華置業等13家單位發起，於2014年12月13日正式批准設立。

寫字樓研究中心（CORC）是專註於商辦地產各產業鏈條發展的學術研究機構，隸屬於全聯房地產商會寫字樓分會，由全聯房地產商會、住房和城鄉建設部部標準定額研究所提供行業指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術諮詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造商辦地產行業發展的智庫平台。

定義

供應量

指報告期內新竣工量和上期存量的物業總量。在數值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。

指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

吸納量

指報告期內銷售和出租房屋的數量之和。

報告首席顧問：

劉 凱

全聯房地產商會寫字樓分會 秘書長

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