【樓市觀察】冰火兩重天 「馬太效應」下的仙游房地產市場

仙房網消息（）:自2014年下半年仙游房價重現「4」開頭以來，仙游樓市便逐漸進入平穩期，儘管其間仍有出現一些波動，但總體上保持相對平穩，表現在房價和成交量上，至今兩年多都未出現較大起伏。不過由於受經濟環境、城建規劃、購房者需求及各樓盤營銷策略差異等因素影響，仙游房地產市場在總體平靜的表面下，內部的區域板塊、樓盤以及物業類型等方面卻都出現不同程度的分化趨勢。那麼，具體又是怎樣一種分化趨勢呢？

近年，隨著仙游城區面積的逐步擴大和各片區新樓盤的不斷湧現，仙游樓市的區域性特徵日益明顯，逐漸形成了以城關為圓點的老城區板塊、以北一環為主軸的鯉北板塊

、以木蘭溪為紐帶的木蘭溪板塊和以天博廣場為中心的鯉南板塊。

在近兩年仙游房地產市場行情不溫不火的背景下，受各板塊自身客觀條件和購房者需求因素的影響，仙游四大樓市板塊之間也開始呈現出分化趨勢。特別是南北之間的兩大板塊，有進一步拉大的趨勢。

得益於城建規劃、教育配套以及本身毗鄰老城區的區位優勢，鯉北板塊近年異軍突起，儼然成為仙游樓市版圖中一個較為熱門的區域，與其它板塊逐漸拉開差距。體現在房價上，當前鯉北片區數個主要在售樓盤每平米均價直逼老城區板塊樓盤，而與其它板塊多數樓盤均價相比，則高出近千元。儘管如此，鯉北個別樓盤仍受不少購房者青睞。

面對同樣的市場環境，有些樓盤能做的風生水起，銷售業績始終佔據仙游月銷售排行榜前列；而有些樓盤卻始終表現平平，甚至長期遭受去化壓力之苦。存在這一現象，便說明仙游樓市分化不僅存在於各板塊之間，而且板塊內部各樓盤之間也同樣有著「貧富差距」。

拋開樓盤無法選擇的先天區位因素，後天的一些如教育配套、市政規劃以及價格等因素是仙游樓盤間銷售分化加劇的主要原因。

在仙游房地產市場發展日益成熟和相對穩定的當下，買方市場早已過了「見房就買」的時代，購房者已變得日趨理性。在面對購房選擇時，購房者往往都有一定的針對性。由於仙游房地產市場的特殊性，本地剛需型客戶是購房的主要群體。其中，又以教育剛需型居多。因此，拋開個別特例樓盤，仙游那些有著適中價格同時又擁有完善教育配套的樓盤，往往能受到購房者追捧，這使得它們能在平穩甚至略有下行的仙游房地產市場環境下，仍能保持相對穩定且不俗的銷售業績，從而與其它樓盤拉開差距。這其中，皇庭美域、永鴻文化城等樓盤便是很好的例子。

去化冰火兩重天

儘管近年房地產市場面臨下行壓力，但由於剛性需求以及國人的傳統觀念等原因，住房市場仍有一定的需求空間，不少住宅樓盤甚至能逆市突圍，創造驚人去化業績。但反觀商業地產領域，則日子並不像住宅那麼好過。受近年經濟大環境下行以及電商崛起等因素衝擊，商業地產首當其衝。即便放眼全國房地產市場，商業地產去庫存難已然成為一個普遍性問題。毫無疑問，仙游商業地產當然也難以倖免。儘管當前各級政府都在為商業地產去庫存絞盡腦汁，也出台各種刺激政策助力商業地產去化，但收效依舊不大。

據仙游房管部門統計數據顯示，仙游當前商業類可售庫存面積與住宅庫存面積相當。而在去化速度上，商業地產卻與住宅不可相提並論。據可掌握的數據粗略統計，仙游每月商業類去化量僅為住宅類的20%左右。另據業內人士透露，因去化情況較差，仙游個別樓盤商業項目索性封盤或抵押銀行。由此可見，仙游商業地產去化形勢之嚴峻。該業內人士表示，如果說當前仙游住宅市場去化勉強上岸的話，那麼商業地產則依然深陷泥潭。若無其它「外力」影響，今後仙游住宅、商業地產兩極分化將進一步加劇。