樓市探索租售並舉新機制

在大城市供地彈性低，即便增加供地，也難以避免高地價和高房價，難以滿足新市民住房需求的情形下，樓市重心向租賃轉移，包括土地自持，已成供給側改革和長效機制探索的重點內容。

住建部等八部門近日聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（簡稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。深圳、廣州等12個城市被列入首批試點。除了提出培育規模化住房租賃企業，以發展機構租賃、增加租賃供應、穩定租賃關係外，《通知》還強調搭建政府住房租賃交易服務平台，解決租賃信息不對稱和假房源問題，並構建租賃監管的信息基礎。

事實上，各大城市已相繼進入了存量房時代，租房已成與買房自住並駕齊驅的住房消費模式。近年來，居民首次購房年齡一再推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲，偏好租房的「單身貴族」崛起，外來人口居住呈穩定提升趨勢。2014年，在2.53億城鎮外來人口中，有高達60%攜配偶、子女一起流動，在就業地城市平均居住時間超過三年。儘管房價上漲，房貸月供水漲船高，但租金漲幅卻低於月供漲幅，月供與租金「剪刀差」擴大。

據統計，目前約有1.6億人在城鎮租房，占城鎮常住人口的21%。一線城市實際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房佔比高達80%。未來，還將新增2億人進入租房市場。到2030年，城鎮租賃總人口將達到2.7億，長期租賃人群佔比將超過30%。進一步，若將長期租賃、先租后買、短期租賃等包括在內，在任何單一時點上，城鎮實際租賃人口佔比已接近50%。未來，新市民租賃需求將爆髮式增長，屆時租賃佔比或超過50%。

2011年至2016年，住宅類房屋竣工面積46.1億平方米，按單套建築面積90平方米計，可供應5000萬戶家庭居住。同期，城鎮人口增加了1.23億，按每戶3.1人計算，新增城鎮家庭約4000萬戶。因此，近年來城鎮住房供應總體充足。早在2011年，城鎮家庭戶均住房擁有已達一套，人均住房面積已超過發達國家平均水平（33平方米）。由此，邊際居住空間需求下降，新增供應將越來越多投入租賃市場。此外，除新增人口購買力、改善型需求，近年來很多購房可歸為資產配置，後續也將增加租賃供應。

此外，長租公寓異軍突起。據房東東統計，全國規模排前20的品牌公寓，去年運營租賃房套（間）數70萬套左右，預計今年底將達150萬套（間）。在深圳，目前有200家各類長租公寓品牌。這些公寓品牌不僅迎合市場需求，推出大戶型合租、「打隔斷」及「N+1」（房間+客廳），而且藉助國家有條件鼓勵非住宅存量物業改造為租賃住房的「政策東風」，將觸角延伸到成本和價格「窪地」的城中村、閑置低效的廠房和商辦建築。因此，通過提高單套住房承載租客數量，盤活閑置非住宅物業，長租公寓極大提高了租賃市場的供應規模。

近年來，軌道交通相繼進入開通運營期，特定區域房屋的「不可替代性」下降。對租賃剛性需求的中低收入人群來說，「外圍租房、中心區上班」的通勤模式越來越可行。因此，租賃市場有效供給範圍也從中心區擴展到外圍。隨著住房回歸居住屬性下抑制投資常態化，未來開發商新房供應也會有大量直接投入租賃市場。

但凡租賃市場成熟規範的國家，如德國、日本、美國等，不僅重視租賃市場規制、租賃雙方權利義務平衡，還要大規模增加適租型的房屋供應，特別是公租房、社會租賃房。比如，自本世紀初以來，德國就有嚴苛持續的租金管制規範，同時建設了1000多萬套社會租賃住房，覆蓋37%的全國人口。再比如日本，通過公營、工團、公社「三支箭」，在上世紀五十至八十年代快速發展城市化時期，將新增住房的30%向缺房人群配租。此次《通知》鼓勵各類企業（特別是國企）增加租賃住房，目的就在此。

可以預見，未來租賃體量將繼續放大，租賃將與房屋購置平行，成為住房供應的「雙引擎」。只是，這樣一個關乎如此多百姓利益的市場，多年來一直在「無管理、無數據和無法律」的狀態下野蠻生長。在房東與房客、房東房客與代理中介的權利義務上、租賃房源供應標準，甚至租房供求和租金等基本信息，一直沒有明確的規範和權威信息披露。5月發布的《住房租賃和銷售管理條例》與此次建立信息服務平台，捋順管理體系，都是順應租賃需求崛起，在政府服務和監管上「補欠賬」，意在建立「購租並舉」、「雙引擎驅動」的新住房制度。

在租賃市場供需兩端都快速崛起的大背景下，各地政府都在紛紛加大公租房源供應，如未來5年深圳和北京將分別建設40萬套、50萬套保障房，70%為公租房，廣州年內就將推出1.2萬套公租房。隨著政府監管加強和「補缺」、租賃市場秩序將趨於規範，樓市也將邁入租售並舉的新階段。

（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）