情侶共同買房後分手，房子該如何處理？

先買房后結婚，

當下已經很普遍，

然而一旦分道揚鑣，

房子就成了兵家必爭之地，

全國各地每天都在上演著爭房大戰，

各種離婚搶房攻略也是廣受歡迎。

今天小司就和大家聊一聊

情侶買房卻沒有結婚，

關於房子引發的一些爭議。

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小羅和小朱是一對小情侶，一直想買房，於是某天兩人和房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》並都簽了名，並以小朱名義向銀行辦理了按揭購房貸款，小羅作為共同購房人也在與銀行簽訂的貸款抵押保證合同上簽字。

然而沒過多久兩人分手了，

分手時雙方對該房屋達成了協議：

小朱確認之前的購房款均由小羅實際支付，

並同意該房屋歸小羅，

但是小羅需要還清欠小朱的1萬元債務，

小朱才配合小羅辦理產權過戶手續。

但后因銀行、房產公司不認可

小朱，小羅之間的協議

故小羅只能向法院起訴

法院是這麼判的：

駁回原告小羅的訴訟請求。

理由是什麼？

法院認為，按照兩人約定，小羅先還清與小朱的債務，然而沒有證據證明小羅還了錢，因此轉讓的前提條件未成就。其次，因為第三人房產公司和銀行不同意，因此協議轉讓行為不發生效力。

1普法時間

問題一：法院認定轉讓協議沒有法律效力的依據何在？

根據《合同法》第88條的規定，當事人一方經過對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一併轉讓給第三人。在小羅、小朱未取得房屋所有權時，雙方之間的協議實際上是將小朱與房產公司、銀行簽的購房合同、抵押合同的權利義務轉讓，且房產公司、銀行事先不知道事後也不同意（通俗說就是小羅小朱約定了不屬於自己的權利跟義務，當然不行啦。）

另外，根據法院說法，即便兩人取得房屋所有權了，但是依據與銀行簽訂的《個人住房貸款、抵押、保證合同》約定，應辦理抵押登記以替代房產公司的保證責任作為貸款擔保，根據《物權法》第191條第2款規定，兩人協議轉讓行為還是需要抵押權人銀行的同意。

如果小羅想要變更產權人，先要還清所有的貸款解押，把購房合同贖回來后再進行房產變更，而這還是需要小朱的協助。

2普法時間

問題二：假如情侶之間沒有關於房子的協議，而房屋登記在雙方名下，分手了，如何處理？

通常這種情況下有三種可能：一是雙方各自出資，共同支付首付和貸款，二是一方單獨支付首付，貸款共同承擔，三是雙方或者一方父母支付首付，子女共同還貸。

首先，按照《物權法》103條的規定，可知房屋應認定為情侶雙方按照各自出資額所佔比例對共同購買房屋按份共有。

那麼房子歸誰？

一般雙方協商房屋歸誰，對沒得到房子的一方享有的權利份額得到房子的一方要進行補償，補償額要按照房屋現在的市場價格而不是購買時價格進行認定。協商不成，只能將房屋出賣后的價款按照各自出資情況分配。

另外父母幫忙買房子要注意啦，應該簽署一份協議證明自己的出資額和出資性質，否則可能被認定為贈與而無法追回這筆出資錢款。

3普法時間

問題三：如果房屋是情侶共同出資購買，但僅僅登記在一方名下，怎麼辦？

未登記一方若是出資所佔份額不多，可以提供出資購房證明，以此要求分割房產，由登記一方補償自己的權利份額。

未登記一方若是實際出資絕大部分比例，可以請求法院確認房屋所有權歸自己所有，按照物權法司法解釋一第2條的規定，當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

看來，婚前共同購房要謹慎，

小司提醒注意幾點：

最好對各自的出資額或者

房產共有比例進行約定，

並注意保存好支付房款的相關憑證，

在購房合同上署名很重要，

名字要不要署，

一定要慎重考慮。