說說物業人和業主那些事

市民陳某因房屋牆面滲水，多次找到物業公司協調維修。由於陳某房屋在保修期內，物業公司聯繫房屋施工單位進行維修，但未找到滲水點。陳某認為物業公司未盡到服務義務，從2015年8月至今未再繳納物業費。在多次催要物業費未果后，物業公司以欠繳物業費為由起訴陳某，雙方矛盾升級。

律師表示，房屋滲水屬房屋質量問題，在保修期內與物業公司無直接關係，物業公司聯繫建設單位只是提供幫助，不承擔房屋修繕責任。陳某承諾會及時補交所欠物業費。

類似上訴新聞事件並不少見，業主對物業管理有許多誤區，導致許多業主把與住房相關的責任都推到物業公司身上，把物業當成「筐」，凡與住房有關的事都往裡裝，並常常以此為由，拒交物業費。

那麼，哪些事不該物業管、哪些事該物業管呢？

這些事是業主自己的事！

家裡的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內牆皮脫落了等等，這些分戶以內的業主自用部分，維修也好，更換也好，都是業主自己的事，不是物業公司的事。

過去，房屋的所有權是政府或產權單位，這些事都該政府或產權單位管，現在房屋的所有權是業主，所有權內的事（不包括共有部位和共用設施）都該業主自己管。

這些事也可以委託物業公司，但不屬於物業公司的管理服務範圍，而屬於有償服務範圍。另外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委託服務合同、制定管理規約等，這些也都是全體業主的事。

這些事是開發商的事！

保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、牆面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任，與物業公司沒有關係。

由於新建小區的物業公司大部分隸屬開發商，不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上，認為物業管理服務不到位。其實，開發商將房屋賣給業主后，房屋產權屬於業主而不屬於開發商，是選擇開發商所屬的物業公司還是選擇其他的物業公司，由業主通過業主大會來決定。

換句話說，不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司，都不承擔應由開發商承擔的責任。

這些事是相關企業的事！

業主家裡的供水、供電、供氣、供暖、電話、網路、有線電視等方面的問題，由社會公共事業企業或運營商負責解決，也不是物業公司的事。

《物業管理條例》明確規定，「物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用」。

由於目前城市供水、供電等企業在收費時，仍看總表計費，並由物業公司按分戶表代收代交，一些業主就認為是物業公司收水電費，實際上是物業公司替業主交費，替供水、供電、供暖等企業收費。因此，一方面，物業公司不能將水、電、氣費與物業服務費捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業也應該付給物業公司一定的勞務費。

目前，供水、供電企業除無償佔用物業企業的人力資源外，還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業企業和業主的經濟負擔。

這些事才是物業公司的事

看到這，肯定就有業主要憤憤不平了。什麼事都是別人的事，那我們月月交物業費給你們，你們都幹啥了！其實，物業要做很多事，不過這些事比較不起眼，所以被業主們給忽略了。

1、負責小區公共區域環境衛生的清潔保潔

物業管理公司負責的保潔區域包括除住戶進戶門以外的所有公共部位，如樓梯道、人行道、小區大道、小區廣場等，小到你室外的電梯平台，大到小區大道廣場。

2、負責公共設施設備的管護、養護

物業管理的設施設備主要包含供電線路、各類配電設備、給排水管網、二次生活用水加壓設備、電梯、消防設備等，它的正常運轉，住戶才能生活的安寧。

3、負責協助公安機關維持小區公共區域的秩序和安全

根據小區建設規劃布局，物業公司接管后對整個小區履行管理職能，包括住戶都應該遵守的停車秩序管理、亂停亂放、亂搭亂建、垃圾處理、門房出入、院內院外綠化、照明、安防系統、消防系統、廣告等等的管理職責。

4、負責對小區公共設施設備進行日常維護和管理

包括內外網供電系統故障和小區內突發停電，應急供電系統啟用管理及用電線路故障及時搶修，也包括供水管道的應急搶修。這些故障不管是發生在白天深夜，嚴寒酷暑，物業都是責無旁貸第一時間投入搶修中去，宗旨是第一時間恢復保障住戶的正常生活秩序。

5、參與社會事務管理

從行政意義上說，物業正在扮演一個不可替代的新的「小政府」的角色，協助各個社區和基層政府實行網格化社會管理，開展「雙創」活動，在所管物業範圍內開展社會調查、各類普查、政務宣傳、計劃生育、治安聯防等方面的工作。協助公安部門偵破案件，化解糾紛，開展群防群治工作等等社會事務，都離不開物業公司參與。

6、負責裝飾裝修管理工作

對住戶裝飾裝修過程中的各個環節、涉及的各個方面進行全面管理，包括對嚴禁改動的牆體、外觀、承重結構等，對裝修隊伍管理、環境污染管理以及對裝修垃圾實行堆放、清運、保潔管理。

7、從事物業管理範圍內的生態環境管理

以提供良好的人居環境，重點是小區綠化、亮化、硬化基礎建設管理服務。

8、建立物業檔案

方便服務於住戶，物業檔案包括物業設計施工圖、物業產權檔案、住戶檔案、電子信息檔案等。