「只還利息「的貸款模式還能走多遠？ | 解讀

近日，ING銀行收緊了「只還利息」的貸款政策，並停止新的申請。與此同時，澳洲其他銀行也對「只還利息」的貸款申請要求做出了調整。

其原因是過去幾個月貸款市場的收緊以及澳洲審慎監管機構（APRA）對「只還利息」產品的打壓。

今年3月，APRA就曾頒布了新政：「只還利息」類貸款只能佔到新住房貸款總數的30%，其貸款價值比（(LVR) 不能超過80%，一旦此前「只還利息」的LVR比超過90%，必須嚴格審查。

住房貸款中的「只還利息」是指貸款者在指定時間年限中只需每月支付貸款利息

的部分。也就是說，他們不需要一開始就償還貸款本金，房產貸款總額不變。

而「本息同還」則需要貸款者同時償還本金和利息，這是一種很常見的還款方式，它意味著隨著房貸開始，還款者的房貸總額在下降。

通常來講，「只還利息」更像是投資產品。

相比傳統的「本息同還」模式，「只還利息」每月的還款金額更少。

對投資者而言，這意味著更強的現金流，投資房的貸款利息

還能獲得免稅的福利。

「在投資者現金流出現問題的時候，這種貸款方式能減輕他們的還款壓力。」 Aussie公司執行總裁James Symond認為，「只還利息」為首次購房者在購房后的前幾年提供了資金緩衝的時間，為那些只想短期持有房產的投資者也提供了更自由的現金流環境。

這幾年來，澳洲貸款市場上「只還利息」的貸款數量逐漸增多，欠款或違約的問題並不多見。

圖為「只還利息」和「本息同還」每月還款金額

2015年3月，澳洲住房貸款主席Symond呼籲停止對購房者提供「只還利息」的貸款產品。「如果購房者不能負擔本金和利息，他們就不應該得到貸款。」

去年3月，APRA主席Wayne Byres公開表示，市場上「只還利息」的貸款比例越高，其風險也就越大，也更需要被控制。

那麼，只還利息的風險到底是什麼？

LF Economics聯合創始人PhilipSoos表示，由於貸款本金沒有變化，購房者想要獲利的唯一途徑就是期望房屋升值。一旦還款者不能支付「只還利息」，那後續轉為「本息同還」的還款壓力和資金風險會更大。

Soos表示，「本息同還」一般會比「只還利息」的金額多20%，如果利率有所上漲，這對貸款人來說風險會更大。「通常來講，只還利息的金額只會上漲，基本不會下跌。」

當然，貸款人可以通過銀行轉貸延長「只還利息「的時間，但要考慮到自己資金情況有可以發生變化，房屋價值也有下跌的可能。

Uno Home Loans的首席執行官Vincent Turner認為，只還利息僅適用於那些確保投資收益的購房者。「通過只還利息來還款的人是通過房產增值在償還這筆利息。「

如果市場上揚，這筆買賣沒什麼問題，可如果市場變化不大甚至下跌，風險就出現了。「只還利息」的購房者在前期不需要還貸款本金，可如果房價下跌，本金不變，他們所要支付的貸款總額就會比房產價值更高。

Finder的一組調查數據顯示，貸款者想要從「只還利息」的貸款模式轉為「本息同還」，有過半的人會面臨轉貸困難。

圖為每月本息同還金額

圖為每月只還利息金額

說到這裡，大家已經發現，想要申請「只還利息」越來越難。

ME Bank, CommonwealthBank of Australia, Westpac, AMP,澳洲花旗銀行以及現在的ING都對「只還利息「做了相應的調整。

一些銀行調整了貸款價值比，一些銀行提高了該產品的利率。在一系列的改變下，不少貸款人可能會發現自己不再符合「只還利息」的貸款要求，現在不得不轉售房產。

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由澳洲房產大全編譯