房價怎麼了？富人在賣房，窮人卻在買房

導讀：

隨著房地產市場調控政策的不斷出台和加碼，京滬深等一線熱點城市房價都出現了鬆動跡象。一系列的市場信號表明，樓市的天已經變了，房價只漲不跌的神話或將被打破。

那麼房價的拐點到底在哪裡？富人都在拋售房產，此時買房會不會成為接盤俠？筆者在此提醒您，樓市的那些慘痛血淚史，不可置若罔聞！

正文：

一系列的信號表明，一線熱點城市樓市出現鬆動跡象了。

鏈家研究院數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、丰台、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

經濟觀察報日前報道稱，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%。有調查稱，北京近七成二手房業主降價。最新數據顯示，「五一」小長假前兩天北京商品房住宅簽約84套，與2016年相比明顯下滑。

不僅如此，深圳的房價也開始下降。房天下數據研究中心4月27日發布的報告顯示，4月17日—4月23日深圳新房成交量增價跌，成交均價為每平方米49911元，跌破「5萬元」大關。

在調控政策的持續作用下，上海房地產市場快速上升的勢頭也有所緩和。數據顯示，新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。

消息還沒完。自5月1日起，北京部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%，也就是 「定向加息」。此後，之前享受不同檔次利率優惠的購房者，其利息支出將差距巨大。

隨著房地產調控政策的升級和加碼，北京、深圳等一線城市房價環比下跌，加劇了市場觀望情緒，調控讓瘋狂的樓市逐漸回歸理性。

一系列的市場和政策信號越來越清晰，不少人驚嘆：這回房價真要降了嗎？

樓市變天了

部分樓盤降價並不代表房價普降大降，但是在經濟學家、知名財經評論員馬光遠看來，樓市的天確實已經變了！必須用新的思維來看待當下的房地產市場。

房地產市場經過近20年的發展，在很多方面已經今非昔比，如果固守過去的思維來預判下一步的房地產政策以及房價的走勢，都會得出非常荒唐的結論。

如果從房地產周期而言，房地產市場的變局體現在，過去20年推動房價高速上漲的六大推動力，有三大動力已經熄火，其中包括經濟的高增長周期已經基本結束，貨幣的高發行周期漸進尾聲，還有國際資本高流入的周期也已經結束。

房地產基本面四大變局

從基本面看，房地產也出現了四大變局：

一是供求關係逆轉。在人均居住面積已經超過30平米，戶均擁有住房超過1.5套的情況下，除了極個別的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上廣深為代表的大城市已經進入真正的存量房市場。

二是經濟和貨幣周期逆轉。過去18年房地產的周期和經濟搞增長的周期重疊發揮效應，處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導致的一個結果就是房價的快速上漲和泡沫的累積，這在很多國家都是如此，但是，這個周期在終結。

三是人口周期的逆轉。已經基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，人口絕對下降的轉折點會到來，80后和90后兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結，未來的住房需求遠低於開發商炒作的數量。

四是國際資本流入的逆轉。隨著經濟高增長周期的終結，國際資本減緩流入。

這四大變局意味著，不管今年是否出台嚴厲的房地產調控政策，房地產的邏輯都已經出現了劇烈的變化。在這種情況下，對於市場可能出現的突發巨變必須要有心理準備。

況且，在這種情況下，房地產市場迎來了真正「史上最嚴」的調控。而且，除了各種手段無所不用其極，限購限貸限售限離限價。更重要的是，今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴：那就是，不準漲！

兩個可怕的武器

在所有的舉措里，除了限購這種常規性的武器，更可怕的是兩個：

一是通過政策窗口限制房貸。在3月份央行發出通知的時候，限制房貸是最可怕的，因為這等於把水流給切斷了；

二是限賣，限賣等於讓市場停滯。一個高溫的市場，不怕慢慢降溫，最怕突然冷凍，因為市場的情緒都處在高度恐慌的狀態，一旦交易停滯，導致的踩踏效應是很可怕的。

對於很多藐視市場調控的行為，必須認真研究歷次調控的效果，其實，的每一次調控都是很有效果的，每一次調控以後市場都會出現調整，但房地產調控最大的問題是調控政策堅持不住，一旦市場出現真正的調整，政府立即就會放鬆調控，甚至政策立即來一個180度的大轉彎，從打壓到刺激，導致市場的報復性反彈，從而給市場造成的感覺是調控根本沒用。

房價明顯鬆動或在下半年

本次調控政策不斷出台、升級，措施越來越嚴厲，調控肯定會產生效果，樓市降溫是必然的，但有一些人仍在堅守「有生之年看不到房價下降」、「京滬永遠漲」的論調。面對如此強硬的調控，講究政治正確的調控，沒有調控不了的價格，關鍵是要看是否真的下大力氣調控。

馬光遠認為，這次樓市肯定「變天」，是因為這次調控的目的就是不讓再漲了，膨脹的房地產泡沫已經讓我們嗅到了脆裂的聲音，高層不斷要求金融穩定，這些信號解讀起來並不複雜，千萬不要在這個高點多博弈。

包括一線城市在內的、去年的熱點城市而言，市場降溫是已經可以肯定的。比如北京，現在瘋漲停止了，觀望出現了，價格有談的餘地了。雖然絕大多數的樓盤沒有出現實質性降價，但買賣雙方都開始進入觀望期而已。

那麼到底什麼時候會開始降價？馬光遠的觀點是，房價的明顯鬆動應該在6月份之後，整個下半年，房地產市場的畫風將完全逆轉，這一輪始於2015年「3.30」的大瘋狂劃上句號。房地產政策將再次面臨是否鬆動的尷尬。

樓市發展中的慘痛教訓

總之，沒有房價永遠上漲不跌的神話。在的樓市歷史中也有不少的慘痛教訓，這些血的代價值得警醒。

1992-1993年的海南

1988年，海南從廣東省脫離獨立建省，成為了第五個享受特殊政策的特區，人才、資本蜂擁而至，房地產是最熱的領域。

往海南房地產投資的錢成倍地增加，平均一年翻一倍多。在總人口不到700萬的海南島上，竟然有兩萬多家房地產公司1991年上半年，海口房價還是1200元/平米，一年多之後，已上漲到4000-5000元/平米。

1993年6月，國務院出台16條整頓措施，銀根一縮，海南房地產熱浪應聲而落，2萬多家房地產公司里，至少有95%破產倒閉。

留下的遺產是600多棟、共計1600多萬平方米的「爛尾樓」，1.9萬公頃閑置土地，數百億的銀行壞賬，僅國有四大行就有300億。

這些樓房，一直到2006-2007年左右才處理完畢。此時，海口的房價才勉強恢復到了1992年的水平。

2008-2009年的深圳

在一線城市裡，真正有房價大跌經驗的是深圳。

2005年、2006年深圳房價領漲全國。由於人民幣升值，國際熱錢湧入，帶動了本地的投機資金，市場交易火爆，一個人一次性買上幾十套的消息不絕於耳，完全是一副非理性繁榮的景象。

2007年四季度，受次貸危機的影響，深圳房價在1年內跌掉了1/3。首付跌完了，業主們開始「斷供」。幾個月後，「四萬億」計劃推出，深圳房價再度拔地而起，原地復活。

2011-2012年的溫州

溫州炒房團在2003年聲名鵲起。

在「四萬億」推出后，銀行貸款門檻大幅下降，加之實業成本上升，錢都去了金融和房地產。

2009、2010年左右，溫州房價達到14000元/平米，僅次於京滬深，之後一年又飆漲了50%，超過了2萬。

2011年，「四萬億」計劃進入尾聲，信貸投放門檻提高，隨即整體性崩盤，「跑路」「跳樓」「地下錢莊清盤」成為2012年、2013年溫州的關鍵詞。溫州產業轉型艱難，房價至今未能復起。

2011-2012年的鄂爾多斯

鄂爾多斯就像2012年版本的海南。

2009年，鄂爾多斯GDP突破2000億元，人均13.6萬，位列全國第一。當時，京滬人均GDP僅有其一半，深圳只有其7成。

財富的積累直接催生當地的房地產開發，金融槓桿、高利貸、房產投機盛行一時，樓盤一經開盤便被搶購一空的情況屢屢出現。

2012年，大宗商品價格暴跌，加上宏觀調控，民間借貸風險爆發，資金鏈斷裂，當年的近八成新建項目停工。至今，鄂爾多斯成為「鬼城」的典型代表，為人所談論。

小心，別成了「接盤俠」

在一線熱點城市房價出現回調跡象的同時，個別三四線城市卻是另一番景象。

今日，財經評論作家葉檀撰文稱，「五一」期間，鹽城、太倉、湛江等三四線城市再現搶房潮。

這主要有三個原因：

• 1. 房價被調控強行抑制，給予購房者明確的回報。

• 2. 貨幣購買力下降是共同預期，貨幣供應遠遠超過實體經濟需求，貨幣被擠入投資市場。

• 3. 目前為止，沒有一種投資品具有房地產的吸引力，房地產是投資市場最有魅力的妖精。

不過，對於三四線城市的火爆表象，葉檀做出了風險提醒：房地產狂歡總有結束的一天，財富總有通過房產稅、遺產稅解構的一天，越是瘋狂的時候，高中低風險資產配置越是重要，諸位切記，在搶房的同時，切毋把資產配置拋諸腦後。

其實，真正看透的經濟學家都在敲響警鐘。近期，李迅雷說：「現狀是，富人在賣房，窮人在買房，茅台價格上漲，豬肉、蔬菜價格下跌。」

馬光遠也說：「2016年是最好的買房窗口，2017年是賣房子。房價出現暴跌的可能性不大，但是價格回調是必然的，高凈值人群應該減持房產。

目前的情況，已經不是「應該」，而是高凈值人群真的已經在拋售房產。高凈值的家庭在資產價格上漲之後的變現獲利能力強，特別是房產價格上漲后的變現獲利能力。

近日，興業銀行與波士頓諮詢公司聯合發布的一份報告指出，2016年，高凈值家庭已突破210萬，他們持有的可投資金融資產佔到了總體個人可投資金融資產的43%。在很多人決定買房入市的時候，高凈值人群的選擇是賣房。

真正高凈值的人群早已預判到房價下跌，等著機會賣房。不早點出手，接下來想賣房可能會越來越難了。因為除了限購限貸等調控措施的限制，越來越多的人會加入觀望的行列中，賣方的對手盤也將越來越少。

所以，在這個時候買房，必須警惕成為富人們出貨的「接盤俠」。畢竟此時買房的首付比例已經較大幅度地提高，房貸利率也已經提高，買房的成本迅速上升。並且現在已經不能享受槓桿和利息優惠等能長期提高收益率的政策。

如果真的像經濟學家預判的那樣，房價在下半年鬆動下跌的話，買的房子就會變成負資產了，不僅沒有收益，反而可能使自己被負債和還貸壓力拖垮。