寧波地鐵商圈東鼓道，如何做到稱霸全國？

『人物身份』

東鼓道項目負責人：溫伯華

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穿行在某一線城市地下鐵，潮濕的空氣，帶著些許霉味，在微弱昏黃的燈光下發酵。

300多米長的逼仄通道，充斥著手機貼膜、衣服鞋帽、信用卡、低端化妝品等，擴音喇叭的「清倉特賣」，演繹著什麼叫「散、亂、差」。

不少店鋪已關門歇業，門口貼著紙條，告知店已搬走，或是留下轉租電話。

一家飾品店老闆正要鎖門離開，她滿面愁容，彷彿下一家關門的會是自己。

更有網友戲稱一號線是酸辣粉味兒，二號線是炸裡脊味兒。行色匆匆的人流走著聞著打了個飽嗝。

——這是某一線城市捷運商圈的現狀。

如今，捷運商圈已不再是一線城市的專利，地下商鋪也不再是五顏六色的格子鋪在狹窄空間的簡單疊加。

760米長的捷運商業街區一片黛綠，堪比最美火車道。人們來到這裡，沒有悶熱感，有的只是人體最舒適的26°。

鼓樓站主入口

——寧波已建成國內最大的兩站一區間捷運商業空間：東鼓道。

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一直以來，商業地產行業談論「垂直空間的利用」都是指地上空間、高層商業建築的空間利用。

如今城市商業越來越發達，而越是在商業發達的大城市，地面空間寸土寸金，在這個三維的世界里，商業無處不在，高樓大廈拔地而起，幾十年來從城市規劃到建築設計再到商業零售，所有的人似乎都將注意力集中到地上空間的打造和利用，建築越來越高，除了向上，似乎我們別無選擇。

直到天才的查爾斯·皮爾遜發明了地下鐵，不僅改變了城市人群的出行方式，更極大程度地開闢了現代商業的戰場。從此，商業從此不僅存在於二維的「地表」，更滲透到三維的空間里。

說起東鼓道的構想起源，曾操盤過深圳連城新天地的溫伯華言簡意賅：「交通+商業模式。」

從多倫多的伊頓中心，日本大阪地下商城到新加坡的City Link Mall，國際一線城市地下商業的成功給寧波帶來了新的啟迪。

「寧波軌道交通的規劃伊始就確定要建立自己的地下商業。」溫伯華說道。

然而國內地下商業開發經驗尚且不足，軌道兩站一區間的項目更是少之又少，因此項目實施過程中，鮮有先例可以借鑒。

「政府、招商、設計、施工團隊各方只能摸著石頭過河。」說起這些，溫伯華頗為淡定。

從立項到建成，前前後後一共耗費7年。

光是從地面自上而下全線開挖，投資和工程量就已巨大。同時，地下錯綜複雜的電力、通信、煤氣、自來水管等管線也很棘手，如果不能巧妙避開，就只能保護或者遷改。

東鼓道地下三維效果

處理完這些攔路虎，才開始面臨地下商圈的首要問題——消防。

地下商場內部建築結構一般較為複雜，用電設備繁多，存在著多種隱形火源和大量可燃物，人流量較大，如管理不善，很容易發生火災。

「僅是消防驗收，就花了大半年時間。」溫伯華告訴我們，「因為地下空間不同於地面，它狹窄，人群密度大，一旦有情況發生，人群疏散比較困難。因此消防這一關必須得過。」

招商初期，但凡使用明煙明火的商鋪都被拒絕。商鋪裝修的建材也有嚴格要求，吊頂等固定物不能使用木質、鋁塑板等存在安全隱患的材料。

為此，他們曾拒絕了一家想做風木門的簡餐店，也對裝修不合格的店鋪進行了罰款並要求重裝。

正因為消防重要，整個項目只能縮小商用面積，將更多的面積留給消防。3.1萬平米的總建築，消防就佔了1.6萬平。安全出口、防火分區分隔、疏散指示標、應急照明燈等等，他都親自到場把關。

除了消防，地下商圈的另一個致命性問題就是積水和排污。曾有媒體報道：南京新街口捷運站，由於規劃不當，商家的大量污水使排水設施不堪重負，造成了下水道惡臭。臭味持續了整整一個月，給市民出行、商鋪經營都帶來了極大不便。

如此現象在國內外屢見不鮮。因此，溫伯華和他的團隊在項目伊始就吸取了這個教訓，全線採用引流方法。

為了讓我們明白，他甚至畫起了簡圖：污水和滲水經B1層集水點下到B2層集水井，引流到密溝，再疏導至地面，最後統一收集轉運到市政污水處理管道。

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由於寧波捷運目前只有兩條線，站點覆蓋少，很多地方捷運無法直達，因此多數市民還是以駕車出行為主。

「說到底，寧波人還沒有養成捷運出行的習慣。」溫伯華說道。

為了吸引市民到東鼓道消費，溫伯華與團隊費了不少心思。他們通過改造排風系統，布置大量綠植，突破地下空間、光線的限制，打造綠意盎然的舒適通道。

凱文·林奇在《城市意象》中將形成人們城市意象的物質要素概括為五個方面：路徑、區域、邊界、節點和標誌。

我們可以將城市意象五要素延伸至地下街空間，東鼓道基本具備。

綠植牆

市民在這樣綠色環保的氧吧逛吃逛吃，樂趣倍增。隨處可見的特色牆繪，大概是方便我們，不經意間就拍下不用修圖也能po進朋友圈騙贊的照片。

特色牆繪

抽象造型的綠樹、天藍色塗料營造的天空效果，竟有種沙灘、陽光、椰子樹的錯覺，習習涼風帶來自由呼吸的歡暢與舒適。

說起定位，溫伯華提到最多的一個字就是「快」。他說：「乘坐捷運的主要是年輕一族，快節奏的生活不允許長時間停留，他們希望上下班途中就能把該買的買了，把想吃的吃了。」

因此招商都以簡餐、快時尚為主，滿足需要快捷、便利的年輕人。

「曾經有做紅酒的商戶想來申請鋪位，被我們謝絕了。也許坐捷運的人會喜歡紅酒，但他們鮮有乘捷運時買瓶紅酒回家。」他說。

試想，下班后拖著疲憊的身軀，不用出站，就能把國內外特色美食一網打盡，從東北到台北，從澳洲到歐洲，是不是立刻就滿血復活？

把屏幕橫過來！橫著逛吃才夠爽！

閑暇時間，不管是攜閨蜜、基友還是愛人，抑或你只是一隻單身汪，來這裡轉轉，在咖啡甜品的濃情蜜意里享受小情調，在個性創意店體驗DIY飾品製作…逛著逛著就想把整條道都搬回家了。

「品味時光廊」

吃飽喝足，再來感受一把美國街頭文化的衝擊。塗鴉、滑板、集裝箱、酷炫球場…分不清身處室內還是室外就對了，因為在這裡你只要負責開心！

「活力達人區」

如果只是吃喝玩樂，東鼓道怎能稱霸全國成為第一？

因此，這邊還將引進高鐵售取票機、機場自助值機、市民卡設備、醫療資助、自助充電、公益橙傘等惠民服務項目。

足不出道，就可以把所有事情辦得妥妥的。

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「我們要讓市民在地下逛街時也同樣感受到樂趣，甚至比地上還有趣。」這是溫伯華最大的願望。

全面運營后，從東門口到鼓樓短短千米之內，將有20餘個出入口可便捷進出捷運。

酷熱難當的三伏天，走出家門，坐上捷運，甚至都不用出站，就能逛吃逛吃。累了就坐下來蹭網刷個微博，發個朋友圈。沒錯，東鼓道將全線覆蓋無線WIFI，並設有大量座椅供市民休息。

再次把屏幕橫過來！

「創客新時代」

B1、B2兩層，五大特色街區，足足164間店鋪，挪不開腳步？不捨得回家？沒關係，東鼓道將與軌道交通的運營時刻同步開門歇業。

如此超長待機的商圈，會不會和其他城市的格子鋪一樣，演變成小商品集中地？

對於市民的擔憂，溫伯華強調入駐店鋪基本都是連鎖品牌，且租期很長，不會在發展後期演變成格子鋪。

如今寧波的商業廣場密布市區競爭激烈，但大部分經營每況愈下。最明顯的就是宏泰廣場和巴麗新地。

那麼作為寧波首個捷運商業空間，他的命運將會怎樣？阿拉寧波人對於東鼓道是怎麼看的呢？