王健林自爆老底，萬達商業負債2000億，萬達經營好不好，大家判斷！

首富還賣資產，往往具有強烈的戲劇性對照，首富負債2000億，更是讓人驚訝不已。畢竟，賣資產和負債在大眾心裡，總是不好看的。近期，首富王健林「賣賣賣」的腳步走得太快，這種反差對大眾有著強烈的衝擊。

王健林的轉型是地產行業里看不見第二個可參考案例的改革。當轉型改革正在途中時，大家看到更多的往往是表面浮華剝落後的代價。

7月19日下午，房地產史上最大規模交易的一次發布會舉行，本來由萬達融創主演的地產併購大劇，因半路殺出的「富力」而增加了不少精彩戲份，除了簽約現場一波三折以外，甚至「貴賓室傳來摔杯子的聲音」爆料傳聞。

不管是真是假，但三方的博弈顯然激烈而精彩，最終公布的交易架構發生了直接變化。

根據這份聯合公告，萬達商業：

1、富力地產似乎撿了個大便宜，以六折199.06億元的價格拿下了萬達77家酒店；

2、而融創卻多付了142.69億甩掉了酒店將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格拿下；比此前的作價高出48%.

3、兩項交易總金額637.5億元。

對此事件的主角們是怎麼看待這次的併購案？

王健林在現場將這筆交易描述為「三贏」。按照他的說法，萬達通過這次轉讓，大幅減少負債，收回巨額現金。

對於富力來說，接手77家酒店后，將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。「富力通過一定財技，也可提高酒店收益率至理想水平。」

孫宏斌7月18日在接受媒體採訪時表示，「我們一做完這個（13個文旅城），公司規模就大了一倍。你說這事兒我該不該干？這事兒我打破腦袋也得弄啊。」

也就是說，規模擴大，利潤漸次上升；同時甩掉了孫宏斌不看好的酒店部分。這大概也是他同意王健林的「三贏局面」。

分析人士認為，綜合此次交易的前後不同細節，應將萬達視為最大的贏家。

一向霸氣側漏首富王健林，這次也爆了自己的猛料，當眾兜老底，公開了萬達商業負債，並高調宣布，萬達根本不存在高負債的問題。

王健林在發布會上，此次交易后，萬達商業貸款加債券接近2000億，賬面現金共計約1700億，此外還有1300億銷售物業存貨。他透露，萬達商業決定清償大部分銀行貸款，真正實現輕資產運營。

萬達集團董事長王健林

王健林在致辭中稱：

「今天再講幾句大家可能感興趣的話題。大家都很關心萬達商業的負債問題，絕大多數是真關心，少部分是真的碰瓷，但也有極個別是真造謠，唯恐天下不亂。萬達商業全部平台直接就業近200萬人，間接就業超一千萬人，每年新增就業佔全國2%，每年繳納400億左右的稅收，每年捐款好幾億。成語講損人利己，我實在看不出造謠者損萬達利在何處！要明確一個經濟學概念，房地產企業的負債不等於借債，因為商品房預售算負債，只有竣工后才能轉為收入，從這個意義講，預售額越大，負債越多。我今天可以公布萬達商業借貸情況，本次轉讓后，萬達商業貸款加債券近2000億。萬達商業賬面現金1000億（不含13個文旅項目賬面現金300億），加本次轉讓收回現金680億（含回收往來款），現金共計約1700億。萬達商業決定清償大部分銀行貸款。萬達商業還有1300億銷售物業存貨，全部賣掉也可以收回幾百億。到年底，萬達商業持有3300萬平方米商業物業，2018年租金超過330億。今後5年，預計萬達商業租金年均增長20%左右。萬達商業究竟經營的好不好，大家可以自行判斷。」

1、高負債經營是地產公司的常態，即使是新常態里，負債也不會消失，還會是地產的關鍵詞。地產業關於資產負債率的安危警戒線，有大致的標準70%（萬達商業是72.7%），但處於不同生命周期階段的地產公司，對這一指標的容忍度往往也不一樣。比如，現在萬達的資產包里仍有大量的重資產（持有物業），這天然就會導致負債高一些。低了，或者高了，對於不同階段的地產公司而言，往往有著複雜的意義。

資本界更願意使用凈資產負債率去評估一個企業的財務激進程度，而這一指標很多活躍的房地產公司往往都突破了100%。同時，用凈負債率來評估一個企業的債務風險。但一個企業的凈負債率高，並不意味著它真的就很危險，這裡面有結構上的假象。

經營性現金流對一個地產公司相當重要，最好是正值，負值越大，則顯示出財務上的安全冗餘越大。但是，這一指標是財務報表裡的節點數據，要綜合比對過往數年的歷史數據來看，才能得出一個相對準確的結論。

目前，萬達目前正在進行一場去地產化的改革，淡化銷售額，加大租金與運營收入。在這樣一個「過程中」時刻，銷售額仍然很大，租金收入正在快速趕上，但是短時間內還無法與銷售進賬平起平坐，在這樣的時候，現金流出現一定階段的負值，並不奇怪。

從行業集體來看，能夠在大多數時間段里保持經營性現金流為正的企業，是相當少的。

近期，王健林一直「賣賣賣」，萬達的轉型折射樓市好日子到頭？...讓眾人對房產樓市浮想聯翩，其實，首富王健林大刀闊斧改革，這是在輕資產轉型道路上越走越遠。

萬達出售部分萬達廣場資產，本身是這場正在進行的輕資產方向的轉型的正確步驟。把差的資產儘快剝離，把優質的、但是不符合持有策略的資產儘快兌現給市場，讓萬達這艘商業地產航母，從重資產運營的漩渦中擺脫出來，是這場改革的內在要義。

輕資產並不是萬達此次交易的最大收穫，而是為萬達商業的上市掃清障礙。如果能夠脫掉房地產的「帽子」，萬達商業的上市幾率也將大大提高。