你家對小區物業滿意嗎？記者調查多地物業現狀

近日，北京丰台區麗澤雅園小區業主向媒體反映小區物業問題。因涉及很多當前物業管理的共性問題，報道一經刊發，立即引起社會的廣泛關注和討論。

人注重安居，只有安居才能樂業。隨著生活水平的提高，居住條件的不斷改善和提升，老百姓對安居又有了新的追求，已經不只滿足於舒適的住房，更需要一個好的居住環境。

舒適的居住環境離不開物業的到位，居民小區物業服務的好壞直接影響到千家萬戶的生活。什麼樣的物業是好物業？業主如何挑選物業公司？與物業發生矛盾衝突時如何處理？近日，記者就物業那些事走訪了京津地區多家居民小區採訪。

記者來到麗澤雅園小區採訪時，發現小區很多地方都在施工，安裝門禁、平整地面、粘貼樓道瓷磚等。

「這個小區10年前每平方米就收2.05元的物業費，不算低了，可物業服務一直跟不上。」麗澤雅園4號樓業主舒女士反映說，「要不是登報了，這些早該修的地方他們還要繼續拖著。而且門禁剛修好兩天又壞了，再沒人過問」。

採訪中還有業主向記者反映，就在今年5月24日，4號樓一部電梯突然下墜，卡在兩個樓層中間。被關在電梯里的業主沒帶手機，電梯里應急電話又沒人接，扯著嗓子喊了半個多小時才有人找來保安打開門，因為沒有專業維修人員到場，只能冒險鑽出來。

20世紀80年代初，物業管理模式由香港地區引入內地，經過30多年的發展，伴隨著房地產市場的壯大，物業管理服務全面推進並廣泛覆蓋，逐漸成為百姓生活中的標配。如今，物業服務企業超過10萬家，物業管理已經成為一個近萬億元的市場。但行業目前還處於初級階段，行業集中度水平偏低，各公司服務管理水平也是良莠不齊。

除了麗澤雅園，記者還走訪了北京多個居民小區，發現大部分業主對本小區物業服務並不滿意。問題主要集中在電梯故障頻繁、打掃衛生不到位、公共設施維修不及時、車輛亂停亂放、物業責任心差等方面，老舊小區尤為明顯。地下室違規出租、樓宇廣告收入不透明等違規行為也層出不窮。很多業主反映，進到小區轉轉就會發現哪兒哪兒都是問題，堵心但是沒有辦法。

當然，也有一些小區業主對物業表示滿意。王先生家住北京大興區西斯萊小區，自從搬進后就感覺這裡物業服務不錯，大伙兒住得也十分舒適。「物業服務特別認真，我們很放心。」王先生給記者講了一件事，一天晚上物業接到業主電話說樓里有煙味，物業趕緊報了火警，並且挨家挨戶地徹查，忙到夜裡最終找到事故源頭，讓業主們都非常感動。

「不光是負責，物業態度也好。在小區你總能看見有物業服務人員在忙碌，見面也總是面帶微笑向你打招呼，讓人進入小區就能感覺到家的溫暖。」王先生說。因為小區物業服務好，這裡的二手房價都比周邊小區高一些。

在北京門頭溝區梧桐苑社區，胡阿姨正和舞蹈隊的朋友們抓緊排練，為即將到來的社區活動做準備。

正好中鐵建梧桐苑項目物業經理趙松波路過，胡阿姨連忙問他：「前兩天我家下水道堵了，找咱物業的人來修，說是要另收費，是這樣嗎？」趙松波笑著說，「是。胡阿姨，咱們物業的服務範圍是房屋共用部位的維護與管理，居民家內的維修是要另收費的」。

北京門頭溝梧桐苑小區一景。 齊 慧攝

梧桐苑社區屬於限價房社區，進入小區后，綠化環境非常好，小區居民對物業服務也都很滿意。「衡量物業好壞的標準有兩個，一是業主滿意度，另一個就是物業繳費率。」有著多年物業工作經驗的趙松波說，「今年我們物業收繳率達到98%，明年預交的現在也超過了50%」。

「2015年百強企業物業服務費的收繳率為94%，我們公司整體還能高2個百分點以上。」中鐵建（北京）物業管理有限公司總經理趙如說。

雖然做得不錯，但是物業公司絲毫不敢放鬆。「物業公司要得到各方的滿意是很不易的。」趙如說，比如，物業公司沒有執法權，對於一些業主亂搭亂建、違規裝修的行為只能勸導不能強行制止，其他業主對此會不滿；物業管理需要全體業主配合，但仍有少數業主亂扔垃圾、亂停車，難以管理；極少數業主拖欠物業費，除了起訴沒有別的辦法，錢收不上來也影響公共設施的維護。此外，隨著物業公司各種人力物力成本的不斷上升，物業費卻很難漲價，這就要求物業公司只能千方百計提高管理水平了。

做好物業服務也要不斷創新。為了更好更快地服務，中鐵建（北京）物業管理有限公司開發了一個物業服務移動平台。「只要是業主就可以安裝，移動平台具有微信繳費、拍照報修等功能，讓業主足不出戶，就能享受繳物業費和報修等服務。」趙松波說，這樣也節省了物業公司的人力物力支出。

此外，做好物業服務還要細心，要在業主有需要的時候及時發現並給予幫助。趙松波舉例說，前不久北京下大雨，物業工作人員在巡視時發現有輛汽車的車窗沒關上，馬上先用自己的雨衣把車窗堵上，再趕緊聯繫業主。「業主看見渾身濕透的工作人員后非常感動，還幫我們到處宣傳。」

「這樣的故事有很多，我們希望打造一個溫馨的社區，業主的生活環境好了，物業費的繳納就不愁了。」趙松波說，物業還經常在小區舉辦各種活動，聯絡業主之間的感情。

「30年前哪兒有物業啊，我們住得也挺好。」韓阿姨是位「老天津」，因為工作原因先後搬過好幾次家，河北區、河東區、和平區、紅橋區都住過。據她回憶，最開始住樓房的時候，沒有物業公司，打掃衛生、垃圾清運、防盜門安裝什麼的，都是住戶自己商量著辦，沒出過什麼問題。

韓阿姨也覺得現在的情況變了，物業變得越來越重要了。「現在小區越來越大、樓越來越多，人員也雜，不像過去一個院一棟樓，還都是一個單位的人。現在一家一戶地聯繫辦事太難了，還是得有專業的物業來統一管。」韓阿姨說。

那麼，如何挑選好的物業公司呢？

首先，在選購住房時，要優選開發商與物業是「一家」的大品牌樓盤。專家解釋說，一方面，為了維護開發企業的房地產銷售市場，維護品牌形象，與開發商關聯的物業管理企業盈利要求比較低，甚至可獲得母公司的補貼收入，更好地服務業主。

「中鐵建地產公司在全國有多個品牌地產項目，起初我們也是與第三方物業公司合作，但總不能令人滿意。為了維護地產品牌，我們自己成立物業公司，不以盈利為目的進行物業經營，效果好多了。」中鐵建（北京）物業管理有限公司執行董事林鳳臣說，作為央企，中鐵建地產還擔負著一定的社會責任，也會更用心地做好服務。

另一方面，由於開發商與物業同為一家，在房屋建造時能更好地改善房屋質量，便於後期維護；而後期維護時物業對房屋結構和公共設施供應商比較熟悉，維護也方便。這也是為何大品牌開發商在市場上更受歡迎的原因。

其次，業主也應對物業有相應的認知，不能期望太高。

物業行業有兩個特點，一是以收定支，收多少物業費，才能有多少服務支出。二是物業價格水平與服務水平成正比，物業行業也存在一分價錢一分服務的規則。而且，物業服務也有局限，小區外的市政設施、房屋的內部裝修等都不在既定工作範圍。目前，大多數業主對於物業的服務範圍不是很清楚，因不滿意服務而拒繳物業費，也容易造成惡性循環。

最後，還要多發揮業委會和業主大會的作用。按照規定，選聘和解聘物業服務企業由全體業主決定，業主要充分利用這個權利，主動參加業主大會，選舉業委會，與物業公司溝通要求他們提高物業管理水平。必要時解聘服務不到位的物業公司，選聘更有資質、經驗豐富、口碑更好的企業。有些規模較小的小區通過業主大會實現自治，管理各種資源、維護公共秩序和設施，也是不錯的選擇。

您所在的小區物業管理怎麼樣？有什麼好的經驗嗎？有什麼需要改進的嗎？歡迎討論和留言。

新聞多一點

關於物業的三大問題

01

1、有更加整潔乾淨的環境，完善的綠化和清新的空氣。公共衛生能夠得到定期的維護保潔。

2、安全問題更加放心。陌生人不會輕易進出，小區內車流的管制，讓小區不會像普通的公園一樣。

3、讓你的生活更加便利。電梯壞了有人來修，門鎖打不開了一個電話就行了，只要是你生活上遇到的問題，通過物業都能得到妥善的解決。

02

Q：我們交了停車費，物業有哪些應盡的責任？

停車管理單位應負的責任是：保障車主有車位；負責疏導小區交通；物業的車位使用費只限於該停車場地使用租金，不包含車輛保管費，即雙方只構成車位場地租賃關係，不構成車輛保管關係。車輛應由業主自行妥善保管。

03

產權人長期不住的房屋或建設方未出售的空置房，均應交納物業管理費。理由如下：物業管理公司提供的服務是一種公共性服務，即公共區域的保潔、保安、綠化、房屋及小區日常管理等，這種公共性服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。

04

業主在使用物業，尤其是裝修房屋時，應遵守有關房屋裝修管理規定，事先告知物業管理公司。業主和使用人如有下列行為之一，造成他人損失的，應承擔經濟責任：

1）、損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

2）、佔用、損壞住宅的共用部位、共用設備；

3）、在天井、庭院、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物；

4）、侵佔綠地、毀壞綠地；

5）、亂設攤點、亂設集貿市場；

6）、亂倒垃圾、雜物；

7）、在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；

8）、排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

9）、法律、法規禁止的其他行為。

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