我把房子賣了，租房住！這才是中國樓市的真相

聽過很多大道理，卻依舊過不好這一生。本想跟你來日方長，你卻問我有房沒房……如今有房、沒房，已成為區別人與人之間的標籤。如今的房價高漲不降，讓不少人飄在外地的人只能選擇去租房。你願意一輩子都租房住還是選擇買房呢？

今天（3月6日），樓市有三個大消息值得關注。

今天上午，央行副行長易綱在接受「上海證券報」記者採訪的時候這樣表態：

「從人民銀行的角度，就是要防範系統性風險，守住不發生系統性風險的底線」，易綱強調，「防風險，防止資產泡沫在一直在我們腦子裡」。被問及房地產信貸政策會否調整，易綱表示，都會非常穩妥，具體政策要等待。

點評：防風險、防資產泡沫，是今年央行最重視的事情，易綱再次強調了這一點。值得注意的是他的後部句話，也就是房地產信貸政策，他的回答是「具體政策要等待」，也就是說，有調整的可能性。

會怎麼調整？劉曉博的預測是：三四線庫存量大的城市，可能會有進一步的利率優惠政策，但希望把首付降低到20%以下，他覺得不大可能。即便是利率進一步優惠，空間其實也不大了，只能通過地方財政補貼等方式來進行。

近期，在一些熱點城市有傳聞說，房貸利率優惠空間會繼續縮小，而且可能提高首付比例。他的看法是，如果房價繼續漲，這些措施一定會出台。

消息二：房子的定價權問題

據新京報報道，今日上午，全國人大代表、石家莊市市委書記邢國輝在參加河北團小組審議時，詳細介紹了石家莊市房地產的相關情況。他透露，石家莊將抓好商品房去庫存，預計消化周期為6個月，同時嚴格對新建商品房定價，降幅約為200元-1000元。同時還會適當增加供地數。

點評：你注意到沒有，石家莊市委書記使用了「同時嚴格對新建商品房定價，降幅約為200元-1000元」的話。也或有人會說，商品房是商品，不是應該由市場定價嗎，怎麼變成了政府定價？

住房是生活必需品，某種程度上類似糧食，所以在特殊時期政府採用干預手段，甚至嚴格控制其價格，都有一定合理性。當然，這種控制不是「長期機制」，只能偶爾使用。在2017年這個比較特殊的年份，20多個熱點城市的房價，其實已經普遍被政府干預了。

對於熱點城市來說，調控沒有結束，未來新舉措會不斷出台。當然官方會考慮市場承受能力，避免大起大落，所以會採取「擠牙膏式」的措施，分步實施。根據市場反應，來決定下一步的策略。

消息三：土地市場火爆

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年截止3月6日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4731.6億元，同比上漲了62.2%。其中，武漢、合肥、南京土地出讓金額位列前三。

點評：這是啥意思？是不是意味著房價要繼續上漲？

長期看，中心城市以人民幣計價的房價，肯定還是漲。但短期看，土地成交放量，恰恰是政府調控房價，增加土地供應量帶來的效應，有利於平抑房價。未來一線城市住宅用地會繼續稀缺，但強二線城市將大幅增加土地供應，引導人口流入。這是高層「建設10個北京」策略的一部分，也就是說，強二線城市將成為未來房地產的主要市場，它們的大機遇到來了。

至於土地供應不斷減少的一線城市，未來房價會發生什麼，你懂的。

不過現在房價高漲不降，讓不少人飄在外地的人只能選擇去租房。你願意一輩子都租房嗎？說說你的理由。

英國《金融時報》調查顯示，北京房租負擔在全球居第1位，上海居第5位。北京平均房租約為每月5000元人民幣，是北京居民平均工資的1.2倍以上。普通工人根本負擔不起標準的住房，因為租金已經超出了他們的工資。

而北京之後的是阿布扎比和香港，租金占收入的比例分別為70%和64%。而以高房價聞名的紐約和舊金山的租金，平均分別佔到收入的63%與51%。

另外，報告還顯示，雖然北京租房付出了巨大的負擔，但並沒有獲得更好的生活，霧霾、擁堵問題非常嚴重，據該組織統計，北京工作人口平均往返通勤時間為104分鐘，在通勤時間最長的城市統計中，北京僅次於墨西哥城位居第二位。墨西哥城的員工通勤時間為113分鐘。

去年底，我就把自住的房子賣了（北京東四環 2000年的老樓），本想著在更好的地段（北京建國門長安街沿線，二環邊，2007年的某樓盤，70年產權住宅房）換一套大一點的， 這樣調整位置，主要還是為了防範房地產的暴跌風險。一旦樓市出現下跌，唯一抗風險的利器，只有地段。

但後來，我改變了想法，這個樓盤總價並不高，屬於那種400多萬就能買100多平米的，而且對外租金很高，基本上400萬的房子，月租金能上萬。租售比能達到3%左右，按說這個價格跟四環外的同類型的房子已經沒什麼太大區別（四環外的租售比只有2%）。

換句話說我如果新買了這套房，把他租出去，再在四環外租房住，每個月我是賺錢的 。這就引出一個巨大的問題，為什麼？我的判斷原因有幾個方面。

第一，這種好地段的房子，和一般地段的房子，價格差不多，說明了如今市場是一個普漲局面，漲得已經不分地段了，只要是房子都會漲，只要有人賣，什麼高價都敢買。

第二， 這棟樓的建築質量還是很好的，但賣不上價的一個原因就是出貨量很大，經常30-40套房在出售，可選空間很大。絕大多數都是不滿2也不唯一，這說明了當初買這房子的投機客正在離場。而且持有房產的時間大多都不長，是資金出現問題，還是他們嗅到了什麼東西，暫時不得而知。

另外，樓里還有很多是抵押房，和公司持有的房產，這更印證了我的判斷，這種地段的房產，當時一定是被用來炒作的。而我不願意當接盤俠。

其實，如果我選擇換房，並不用額外多拿出錢來，只需要把賣房的錢扔進去，在把公積金拿出來還貸款就可以了。所以不但沒有壓力，反而每月都能有房租差可以收入好幾千，所以這只是個選擇問題，並沒有任何買得起還是買不起的問題。不買房了，我可以把資金投入到其他的投資品種當中去（比如股票和債權，貨幣基金也好）一年的收益跑過租金，一點問題都沒有。

甚至如果做得穩一點，一年10%的收益率也不是什麼太大問題。那麼按照這個比例算下來，完全可以7年翻一倍，而樓市還能再翻倍嗎？恐怕很難了吧？（如今的房價收入比已經接近40，一對夫妻不吃不喝40年才能買的起房子，要再漲一倍，恐怕就要80年才能買的起了，到時候恐怕爹都不夠坑了吧！）

（去年底的房價收入比，今年北京估計已經接近40倍，深圳已經接近50倍）

再來說說，我為什麼租房？

一開始我也覺得租房很不好，感覺很漂泊，但後來細算算帳發現，租房完全是賺錢的。因為現在租售比普遍都在2%左右，換句話說你把買房的錢存在銀行吃定期，一年的利息足以支付房租了。

而如果你去買房，每月貸款的利息大約在5%左右，相當於支出2倍的房租。再說的細一點，你買一套房，每月付出的錢，可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個帳算下來，很顯然租房是十分划算的。

但是租房有兩個痛點，第一是周期短，房東可能會趕你走，第二是不斷漲租。我們其實完全可以克服的。比如我，選擇北京東四環租一套130平米的房子（沒有傢具家電），租金只有6000元。為什麼這麼便宜，因為我按年付，而且跟房東講，我長租十年，給你刷牆給你配家電傢具，房東很高興。我自己住著也很舒服，畢竟東西都是自己的。

這樣算下來，一共也就支出10萬塊錢左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家電傢具也不要了。如果他要反悔，則賠償我的房租和家電傢具支出。雙方就這麼談妥了。所以我覺得10年的租約還是有保證的，即使真的走到毀約那天，損失也並不大。而且一套裝修和傢具的周期也就是7-8年，所以10年之後傢具家電基本也就都該換了。

至於漲房租，你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲，其實也不要緊。按照每年漲租5%計算，到第10個年頭的時候大概房租是現在的1.55倍，算下來也就9300塊錢而已。現在你覺得挺多，但其實完全可以接受。

因為你的購房款總數也同樣以每年5%的速度在增加，假如是400萬的購房款，10年後已經變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算，至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。至於10年以後怎麼辦，可以找地方再租十年，越是高檔住宅，租金越貴的住宅，房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房，這麼談長租很難。

所以算明白了這些，你就會發現，租房已經越來越合適了，甚至完全不用出錢，可以白住。有些人心裡擔心的其實是，未來房價越來越高，那不就虧了。但房地產已經暴漲了15年，還能再繼續暴漲十年嗎？

其實算算賬就明白了，房地產已經沒有任何內生價值，你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻，8賠1平1賺，就變成了必然，那麼到底誰會賺呢？反正我已經把房子賣了，不再買了，這賺錢的裡面，肯定有我一個了。

其實買房是一個長遠的問題，如果你還不太能體會到買房跟租房的區別，不妨想想30年後，不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。

以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現金，如果直接向開發商買房的話，購房者需首付87.6萬元，並辦理商業性貸款 202.4萬，分30年還清。如果使用組合貸，每月月供為1.01萬元，30年利息總額為 365.31萬元。那麼該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。

換言之，30年後，購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。

如果用同樣的資金來租同一套房的話，為了便於計算，將租房人手上的90萬元用作儲蓄，並將每月1萬元閑錢拆開，假設月租金為5000元，剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中，90萬元用於10次3年期的定期存款，每三年的利息約為10萬，那30年的利息約為100萬。

此外，每月5000元按銀行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下來，實際上存款利息約為1.5萬元左右。那麼，存款總額約為181.5萬元。

歸結起來，租房者花費實際支出為每月房租5000元，30年後租金總額為180萬元，總存款約為190+181.5=371.5萬元。

換言之，租房者在30年後的資產約為：371.5萬元。

在這個例子當中，買房與租房的區別在於：當投入同樣的資金，30年後買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房，而租房者則手握371.5萬元現金。

30年後，總花費365.31萬元買來的住房市值多少，我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出，在房價增長速度較快的情況下，買房是個較好的選擇；否則，租房更合算。

房價這麼高，在一線城市購房甚至要舉三代之力。不知你是否想過其實廚房、浴室、衛生間這些都可以不要，為什麼這麼說？下面就讓我們一起來算算這筆賬！

廚房為什麼可以不要？因為是房價太高了！好多房子，已經8萬多一平米了，而且還在繼續漲，正常人，每人每天吃30塊錢，一個廚房十平米，那就是80萬，可以吃26700天，差不多就是73年。還要啥廚房啊？

出去洗澡就算一次20塊錢。如果一個衛生間五平米，家裡主衛加客衛就是十平米，80萬，你可以去公共浴室洗26700天，差不多就是73年。還要啥兩個衛生間啊？

而且健身會館都可以洗澡的，去小區附近的健身會館辦年卡，一年才幾千塊，就算4000元一年，80萬可以去健身館200年，又可以健身又可以洗澡，有些還提供沐浴露洗髮乳，冬天有空調，更衣室有暖氣，夏天有游泳池，游泳洗澡一條龍……還要啥衛生間啊？

現在網上團購一些四星級的酒店，都有250一晚的，如果買套房子100平，就是800萬，夠你住32000天，差不多就是88年，你想住哪個區就住哪個區，想住幾樓就幾樓，想住什麼風格住什麼風格，還沒有物業費、還不用考慮停車車位問題『』還不用裝修拎包入住、還不用考慮中介費，算什麼稅、還不用交水電費寬頻費、還不用你自己打掃衛生疊被子……還買啥房啊？

知道有人會說：你這麼算，不合理。你沒算房子保值升值，住酒店錢就花光了。你沒算學區房，住酒店我孩子上哪讀書去？

花四百萬買的房子沒貸款？如果按照最新政策首付兩成就是160萬，剩下640萬需要貸款以基準利率貸30年。用最新的房貸計算器算了一下

結果是：嗯，本息合計12227943元

利息就要582萬，100平800萬的房子，按照中介費1.5%計算，中介費就要12萬，按照契稅1.5%計算，契稅也要12萬，利息+契稅+中介費，600萬妥妥的600萬，孩子都可以讀24年貴族學校了。還買啥學區房啊？

有人說，你這是瘋了。確實，我有點離經叛道。但有一點可以肯定：我沒瘋，是房價瘋了！你覺得呢？

在，很多年輕人已經將擁有一套房視為自己終生奮鬥目標，甚至有沒有房，已經成為結婚的首要及必要條件。有人覺得，有了房子才有家，才有依靠和安全感。但也有越來越多年輕人認為，房子只是一個住處而已，與其耗盡大半生去買一套房，不如用這些金錢和精力去讀書深造或雲遊四海，豐富自己的人生。更何況，有愛的地方才叫家，如果能和自己所愛之人如影相隨，就算一輩子租房住也不丟臉。

買不買房子就和結不結婚一樣，這不是每個人都能做，更不是每個人都必須要做的。前半句話是現實，後半句是態度。當然如果你有錢，需要不動產帶給你的那種安穩的感覺，又碰到你買得起、看得上眼的房子，這就好像你碰到了能結婚的另一半一樣，那就結唄，買唄。否則，租房、搬家、再租、再搬，就和戀愛不停地換對象一樣，有人會覺得動蕩不堪，但有人也會羨慕得要死。

如果不是今天的主題，我幾乎忘了，我曾經有過豐富的租房經歷。大學畢業以後，我先後在北京租房兩次，上海一次，美國西雅圖一次，香港七次或者八次……我真的記不清了。回望過去，當年的我，隨遇而安，充滿了有意思的「惡趣味」。比如我在建國門附近住了快一年的公寓，卧室的牆壁居然鋪了和卡拉OK包房裡一樣的那種軟軟的牆布, 圖案曖昧、昏暗，我居然興高采烈地在那睡了將近一年。在上海虹橋，租住的高層公寓，客廳是那種奇怪的菱形，我竟然在北歐風情買到了一模一樣的菱形的餐桌，但是因為邊角太多，每天都會被那張桌子撞痛無數次。

在西雅圖，我租住的公寓叫Belltown Court，離碼頭邊的蔬菜水果海鮮市場走路只要十分鐘，鄰居中居然有演員James Earl Jones。當年算是有設計感的地方，而房租和北京相比，簡直感人。兩年前我又去西雅圖參加一個國際論壇，專門坐車去故地重遊，但是那棟樓感覺「氣數已盡」，滄桑得厲害。當時看了還挺心酸的。

1996年到2002年，我常駐香港工作，那幾年租房搬家特別任性：房子太小，搬！居然漲房租，搬！離公司太遠太近，都要搬！太安靜，太吵，更要搬！總之，一言不合，搬！我無法想象，我曾經一個人指揮兩個工人，把沙發、書櫃、大批的書籍、衣物，打包、裝車，再卸車，塞進新家，工人把物品基本歸位之後，我一個人，居然把影碟機各種連線組裝，半夜還在新家看了部電影。只是可惜，那個新家臨近高架橋，第一晚我就在噪音聲中幾乎崩潰了，第二天立即決定再找中介，再搬家。那種活力、生命力和四處亂沖的莽撞，我無比懷念。

其實，關於買不買房子，我說什麼都顯得矯情，因為我有房子。可是小時候，我和爺爺奶奶在上海，住一間小小的房間，房間很高，有個小閣樓，旁邊就豎著個木頭梯子，沒有衛生間，做飯要燒煤油爐子，於是至今，我都喜歡煤油的味道。後來回到北京父母身邊，一家四口住在三里河的家屬宿舍，長長的筒子樓，就是學校宿舍的那種格局，每家一間房，所有家庭共用洗手間，水房，廚房。

那時也羨慕同學家獨自擁有兩居室、三居室的，但我從來沒有覺得自己的日子凄苦。倒不是因為我小，不懂事，只是所有暫時性的艱苦、不順遂，我會本能地不在意，這是一種與生俱來的生活態度。現在看來，簡直是上天的恩賜，讓我可以在艱難的時刻也咬牙走過，反正，一切都是暫時的。

有一次和一個丹麥建築師聊天，他說：「你們人就是喜歡大房子，可是，要那麼大幹什麼呢？多大才算大呢？」我反駁他說，「那是因為你們一直不缺房子。等我們習慣了擁有自己的空間，我們才會和你們一樣返璞歸真。」必經的過程，哪怕它再幼稚，錯誤百出，也沒有辦法省略。

幸福當然和房子無關。但是，所有關於幸福和房子無關的人生感悟，通常只能在自己的房子里才能完成。所以，我也只能祝大家早日擁有買房子的能力，但是要記住，人生真的永遠有另外一種活法。

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