領跑輕資產概念的潘石屹 下一步只做一件事

當輕資產成為房地產商近期在媒體面前必提的話題時，在四年前已經提前起跑的SOHO在今天成為領跑者。SOHO2017年中期純利增長5.65倍，營業額增長47%，平均出租率97%，融資成本4.4%。亮眼的業績發布后股價迅速攀升，截止收盤漲6.2%至4.45港元。

SOHO2017年中期業績

輕資產：在存量上做文章

萬達提輕資產、大悅城提輕資產，SOHO提輕資產，每個地產商對輕資產運營的定義皆不同。潘石屹認為，過去二十年城市建了大量房子，每一座城市並不缺房子。今後房地產的發展模式是SOHO的模式，在不增加供應量不浪費資源的情況下，把過去二十年建的辦公樓利用起來的。這是使命，公司的盈利由此派生，公司主動從重資產向平台化的輕資產發展，下一步重點是在SOHO 3Q上，將過去二十年為城市建的房子每一平方米都利用起來。潘石屹稱，這是全社會的理想，要實現這個遠大的理想從他做起。他做了一個「偉大的決定」，將自己專用的辦公室給滅了，以後他的黑色雙肩包出現在哪，辦公室就在哪。

未來只做SOHO 3Q

2015年推出的SOHO 3Q項目經過兩年的孵化，已啟動全國布局，也成為潘石屹所到之處必推的項目。目前SOHO 3Q擁有19個中心，17000萬個座位，潘石屹稱其為「實驗室產品」不算成熟，但公司已摸索出一套盈利模式。公司財務總裁唐正茂稱SOHO 3Q占投資面積約10%，租金收入佔比更多，但暫不披露，隨著SOHO 3Q的擴大，會單獨披露。

潘石屹稱，在未來他還可以工作的年華里，如果能和同時一起把SOHO 3Q一件事做好就很偉大了，不想再做其他。

變現資產回籠大量現金怎麼花

去年SOHO出售世紀廣場，期內又以35.73億元整售上海虹口SOHO，7月4日啟動北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO兩個項目的整售，市場估值超百億。潘石屹在業績會上稱，媒體誤解其變現資產，是他跟李嘉誠、王健林要跑，他要往哪跑？變現資產是謠言，但重資產向輕資產轉化這條路肯定是對的。回籠大量的資金則花在股東分紅和償還貸款，降低負債率和境外負債。公司不想承擔太大的外匯風險，公司全部項目在，收入是人民幣負債也是人民幣。

Q：SOHO近年回籠大量資金，除了股東分紅，未來錢要怎麼花？

潘：我認為媒體對我們有很大的誤解，說我們跟李嘉誠、王健林一樣要跑，往哪跑?出售項目的錢用來還貸款，使負債率降低，境外負債大幅下降，我們不想承擔太大的外匯風險，銷售收入是人民幣，負債也是人民幣。SOHO融資成本4.4%，可能是房地產商融資成本最低的。

Q：輕資產轉型除了SOHO 3Q，是否有新項目在醞釀?

潘：將項目變現要跑是謠言，但出售重資產，將重資產轉成輕資產，向平台化、共享經濟發展的路是對的。全社會的重資產資源利用率特別低，全世界汽車的使用率不到10%，辦公樓的空置率大概50%，利用率與汽車差不多。在不增加城市的供應量不浪費資源的情況下，把過去幾十年建的辦公樓利用起來的可能就是共享經濟的模式，就是SOHO的模式。但是規模小沒有意義，下一步重點是在SOHO 3Q上，將過去二十年為城市建的房子每一平方米都利用起來。這是全社會的理想，要實現這個遠大的理想從我做起。我做了一個偉大的決定，將自己專用的辦公室給滅了，以後我的黑色雙肩包出現在哪，我的辦公室就在哪。

除了SOHO 3Q，在未來我還可以工作的年華里，我和我的同事把SOHO 3Q這件事做好就很偉大了，不想做其他了。

Q：潘總曾提到地產發展到了天花板，如何看房地產到天花板之後的發展？

潘：基本的判斷是看政策，重點是關注這些年建的房子多了還是少了，回答這個問題對市場更有意義。政策是被動的，我認為房子過剩，商場過剩。萬達77個酒店199億元賣給富力，一座酒店就是香港一套房子的錢，回報率非常低，甚至是沒有。傳統辦公過剩，住房沒過剩，是因為沒出台房產稅，今天房地產還要看供求關係，我們還是從平台化，共享經濟去發展。

Q：SOHO 3Q租金收入占投資收入的多少？

唐：17000個位置在面積上佔比是10%，收入佔比更高。目前佔比不是很重大，不做一個公開披露，隨著SOHO 3Q的擴大，會單獨披露。

潘：17000個座位分佈在19個中心，目前SOHO 3Q還是一個實驗室產品，不算成熟。我們從實驗中看到什麼產品是賺錢的，規模不能太小，位置超過800個，面積超過4千平方米。

Q:業績發布前頻頻為SOHO 3Q站台造勢，是出於什麼考量？

潘：我不是為SOHO 3Q站台，我是去了解市場，我有一個重大的發現，一線和二線的年輕人在生活方式、工作、網購支付上幾乎是一模一樣的，不一樣的是年輕人和年紀大的不一樣。

Q：如何看待房地產20年的變化?

潘：房地產開發商儘管名聲不太好，可還是起了很大的作用，城市面貌、居住條件的改變、地方政府財政收入做了巨大的貢獻。二十多年房地產開發商建了非常多的房子，我認為每一個城市都不缺房子，把房子最充分的利用起來才是我們的使命，公司的盈利賺錢是派生出來的第二位的，我們主動從重資產向平台化的輕資產發展。